Współwłasność w nieruchomości

5.2.2009

Pytanie:

"Mój ojciec jest współwłaścicielem w 1/3 jednej działki budowlanej o powierzchni 700m2, zabudowanej budynkiem mieszkalnym ok. 80m2 i w 1/3 dwóch przylegających do siebie działek budowlanych o powie. 1600m2 na których stoi tylko stodoła, ale jest to bardzo atrakcyjny teren z linią brzegową rzeki. Stodoła stoi jakoś na granicy tych działek. Pozostałe 2/3 zarówno działki zabudowanej domem, jak i działki (składającej się z tych dwóch działek przylegających do siebie) należą do po 1/3 do brata i siostry ojca. W tej chwili jest konflikt, bo Ojciec mieszkał w tym domu i praktycznie sam zajmował się udoskonalaniem, drobnymi remontami w domu. Chciał, żeby się wszyscy złożyli i np. zrobili dach, bo przecieka oraz uporządkowali podwórko. Niestety rodzeństwo Taty nie wykazywało ty zainteresowania, ale chętnie teraz coraz częściej na gotowe przyjeżdżają, ale nie chcą dokładać. Generalnie teraz wszyscy się pokłócili. Powiedzieli, że na tej działce co stoi stodoła wybudują sobie dom, bo oni razem mają 2/3 i Ojciec nie ma nic do gadania. Jakie prawa ma mój Tata, biorąc pod uwagę to, że raczej nie dogadają się w sprawie np. zniesienia współwłasności lub możliwości zrzeczenia się np. udziału w działce z domem, na rzecz udziału działki ze Stodołą? Czy rodzeństwo Ojca może wystawić dom, gdzie chce bez zgody Taty? Czy taka współwłasność w ułamku to określa konkretne miejsce na działce, czyli czy np. Wujek może wejść na działkę i odgrodzić sobie 1/3 bez zgody Taty? Czy z domu każdy z współwłaścicieli może w nieograniczony sposób korzystać? Czy jeśli wujek zrzeknie się swojego udziału na ciotkę i ona teraz będzie miła 2/3 udziału w działce z domem, a Tata tylko 1/3, to czy nadal Tata może tam mieszkać i korzystać z całego domu, a nie np. z 1/3 tego domu, bo np. ciotka wyznaczy mu dostęp tylko do pokoju, a już do kuchni i łazienki nie. Domek jest mały ma tylko dwa pokoje. Czy jeśli np. ciotka i wujek zgodzą się, żeby ojciec sobie wybudował na tek działce z stodołą jakiś domek, a potem znowu się wszyscy pokłócą, to czy wtedy do tego domku co sobie Tata wybudował mają dostęp reszta rodzeństwa? Czy Tata może się zameldować tymczasowo w tym domu mieszkalnym , w którym ma 1/3 bez zgody reszty rodzeństwa? Czy Tata lub rodzeństwo mogą sprzedać lub darować te udziały osobie trzeciej bez zgody reszty? Czy jest tu jakaś zasada pierwokupu?"

Odpowiedź prawnika: Współwłasność w nieruchomości

Zgodnie z kodeksem cywilnym, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności poprzez przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jeżeli nie można znieść współwłasności w drodze umownej, można wystąpić ze stosownym wnioskiem do sądu.

Współwłasność oznacza, że każdy ze współwłaścicieli ma uprawnienia do całości rzeczy objętej współwłasnością. W braku stosownych uzgodnień pomiędzy współwłaścicielami, żaden z nich nie może odgrodzić np. połowy nieruchomości i pozbawić tym samym posiadania pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to również, że z całego domu mogą korzystać wszyscy współwłaściciele (chyba, że inaczej uzgodniono – np. dokonano podziału quoad usum) Wynika to z zapisów kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W związku z powyższym, rodzeństwo może sprzedać swoje udziały w nieruchomości, nie może jednak sprzedać całego budynku stanowiącego współwłasność nie tylko rodzeństwa taty (chyba, że uzyska zgodę sądu). Również tato może rozporządzić swoim udziałem, np. darować go innej osobie. Prawo pierwokupu dotyczy sytuacji sprzedaży udziału w nieruchomości rolnej jeżeli tym współwłaścicielom, którzy prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.

Dom wystawiony na gruncie stanowiącym współwłasność będzie stanowił również współwłasność, co w przyszłości może rodzić konflikty (wprawdzie można zawrzeć umowę podziału do używania (quoad usum), w której wskaże się, że domek będzie użytkowany prze jednego ze współwłaścicieli, jednakże umowa taka nie jest tak stabilna jak prawo własności, można żądać jej zmiany).Przy zameldowaniu na pobyt stały lub czasowy trwający ponad 3 miesiące należy przedstawić potwierdzenie pobytu w lokalu osoby zgłaszającej pobyt stały lub czasowy trwający ponad 3 miesiące, dokonane przez właściciela lub inny podmiot dysponujący tytułem prawnym do lokalu, oraz, do wglądu, dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu tego podmiotu. Dokumentem potwierdzającym tytuł prawny do lokalu może być umowa cywilno-prawna, wypis z księgi wieczystej, decyzja administracyjna, orzeczenie sądu lub inny dokument poświadczający tytuł prawny do lokalu. Zameldowanie w lokalu służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu w tym lokalu.

Więcej informacji na temat współwłasności znajduje się w poradzie: Od czego zależy sposób korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli?

Zespół prawników
e-prawnik.pl

Odpowiedź prawnika: Współwłasność w nieruchomości

Komentarze