Zarządzanie dużą wspólnotą mieszkaniową

Pytanie:

"Umowa o zarządzanie (administrowanie) zawarta jest z spółką X (spółka z o.o.), której 100% właścicielem jest Urząd Miasta i Gminy. Nie jest zakładem komunalnym lecz spółką komunalną. Nie wszyscy właściciele tak uważają, twierdząc, że wspólnota nie powinna być zarządzana nawet przez spółkę komunalną, bo czują nad sobą oddech Burmistrza. Czy zarządzanie (administrowanie) nieruchomością wspólną dużej wspólnoty mieszkaniowej, na podstawie umowy cywilno-prawnej, przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, której jedynym właścicielem jest Burmistrz Miasta - jest zgodne z obowiązującym prawem?"

Odpowiedź prawnika: Zarządzanie dużą wspólnotą mieszkaniową

Sprawa opisana w pytaniu jest problematyczna w doktrynie.

Z jednej strony, jeśli gmina jest właścicielem jednego z lokali we wspólnocie, może sprawować w niej zarząd.

Zarządcą, w umownym modelu zarządzania (a więc wyłonionym na podstawie przepisu art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali przyp. red.), może być osoba prawna, także gmina (jednostka samorządu terytorialnego), jeżeli jest współwłaścicielem danej nieruchomości - tak Dziczek Roman, Najnowsze wydanie:  Własność lokali. Komentarz, wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2008 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie IV) ss. 304.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego - Oddział we Wrocławiu - z 11 września 2003 r. (II SA/Wr 1234/2003 OSS 2004, nr 1, poz. 12) zauważono, że „Działalność polegająca na odpłatnym świadczeniu, na podstawie odrębnych umów, podmiotom innym niż gmina, usług dotyczących zarządzania nieruchomościami nie wchodzi w zakres zadań własnych gminy wymienionych w art. 7 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, ma charakter komercyjny i jako taka wykracza poza zadania o charakterze użyteczności publicznej. 

Działalność tę należy odróżnić od administrowania nieruchomościami wspólnymi, prowadzonego na podstawie art. 18 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903), stanowiącego, że w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Skoro gmina jest jednym ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej powstałej wskutek sukcesywnego wyodrębniania lokali mieszkalnych, to zarządzanie taką nieruchomością mieści się w zakresie zadań o charakterze użyteczności publicznej z tej to przyczyny, że wykonywane jest również i na rzecz gminy w zakresie jej własnych zadań w celu zaspokojenia zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej". 

Z kolei zgodnie z ustawą o gospodarce komunalnej, działalność wykraczająca poza zadania o charakterze użyteczności publicznej nie może być prowadzona w formie samorządowego zakładu budżetowego (art. 7 ustawy).  Jak wynika z orzeczenia NSA - Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy we Wrocławiu z roku 2003 (II SA/Wr 1234/2003), gminny zakład budżetowy nie może zarządzać nieruchomościami nie należącymi do gminy. A contrario, może zarządzać nieruchomościami należącymi do gminy. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej, gmina jest tylko współwłaścicielem, wniosek jest więc jeden - GZMK nie może zarządzać taką wspólnotą.

Dla realizacji zadań użyteczności publicznej może być natomiast powołana spółka z udziałem jednostki samorządu terytorialnego. Biorąc pod uwagę orzeczenie NSA z dnia 11 września 2003 roku, skoro zarządzanie nieruchomością jest zadaniem z zakresu użyteczności publicznej to należy wnioskować, iż spółka z udziałem jednostki samorządu terytorialnego może zarządzać taką nieruchomością, pod warunkiem, że jest jednym z członków wspólnoty (jednym ze współwłaścicieli).

Inną kwestią jest, w jakiej formie winna tego dokonać i czy w Państwa przypadku będzie to ten właśnie zarząd - te wątpliwości - Zarządu, zarządcy - zostały już wyjaśnione w poprzednich odpowiedziach.

Odpowiadając na Pana pytanie należy zastanowić się w ogóle nad formą sprawowanego zarządu. W Państwa przypadku Zarząd należy naszym zdaniem do wybranych członków wspólnoty, natomiast zarządzanie powierzone osobie prawnej winno być dokonane na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego, jeśli ma mieć szeroki zakres - jeśli mówimy tylko o „Zarządcy" naszym zdaniem umowa może zostać zawarta w zwykłej formie.


Grzegorz Pawelec

Adwokat

Wpisany na listę adwokatów Krakowskiej Izby Adwokackiej.


Przez wiele lat szef redakcji serwisu e-prawnik.pl, aktualnie prowadzi własną Kancelarię Adwokacką w Krakowie, w ramach której świadczy pomoc prawną na rzecz przedsiębiorców.


Specjalizuje się w szeroko pojętej cywilistyce oraz prawie nowych technologii (e-commerce, prawo internetu). Reprezentuje także klientów indywidualnych w sprawach ubezpieczeniowych i karnych.


Autor licznych artykułów o tematyce prawniczej, publikowanych nie tylko na stronach serwisu e-prawnik.pl

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

  • Jan Jefimk 2012-03-15 20:23:57

    Wizją Najwyższej Izby Kontroli jest cieszący się powszechnym autorytetem najwyższy organ kontroli państwowej,którego raporty będą oczekiwanym i poszukiwanym źródłem informacji dla organów władzy i społeczeństwa. Cytat z wystąpienia pokontrolnego z dnia 23 lipca 2007 r. Delegatury Najwyższej Izby Kontroli w Warszawie, przeprowadzonej w Urzędzie Miasta Ciechanów Nr P/07/140 LWA- 41020 - 4- 007: ..."Uwagi NIK dotyczą zarządzania przez TBS wspólnotami mieszkaniowymi, w których Gmina posiada udziały. Zakaz prowadzenia takiej działalności przez gminne spółki prawa handlowego wynika z art. 10 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej ( Dz. U. z 1997 r. Nr 9, poz.43 ze zm.). Stosownie do cytowanych przepisów gminne spółki prawa handlowego nie mogą (poza szczególnymi przypadkami) być tworzone poza sferą użyteczności publicznej. Zarządzanie nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych, niezależnie od tego, czy gmina jest członkiem wspólnoty czy też nie, nie może być uznane za realizację zadań o charakterze użyteczności publicznej."... Cytat z "Informacji o wynikach kontroli zarządzania nieruchomościami gminnymi" przeprowadzonej w luty 2008 r. przez NIK Delegatura w Kielcach LKI'4105'07 Nr ewid. 157/2007/P/07/140/LKI ..."Rynek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi własność wspólnot mieszkaniowych nie może być obsługiwany przez podmioty komunalne, niezależnie od ich formy prawnej. W konsekwencji, nawet w przypadku, gdyby wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę o powierzeniu zarządu swą nieruchomością podmiotowi utworzonemu przez gminę w trybie art. 189 ustawy o gospodarce nieruchomościami lub jednostce zaliczanej do sektora finansów publicznych, np. zakładowi budżetowemu, to podmiot taki nie mógłby podjąć się zarządu nieruchomością wspólnoty mieszkaniowej. Sytuacja taka będzie miała miejsce niezależnie od tego, czy gmina posiada we wspólnocie większość głosów, czy też jest udziałowcem mniejszościowym, oraz niezależnie od tego, czy wspólnota postanowiła wyłonić zarządcę w trybie zamówień publicznych, czy też bez dochowania tego trybu..." Zainteresowanym tematem mogę przesłać pełną treść cytowanych wyżej wystąpień NIK.


Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika