Remont budynku jako czynność zachowawcza

Pytanie:

"Jestem współwłaścicielką nieruchomości w Zakopanem, w której mieszkam od urodzenia wraz z moją mamą, która ma 68 lat. Tylko my mieszkaliśmy i utrzymywaliśmy całą nieruchomość. W moim posiadaniu jest ok. 80% nieruchomości. Właścicielami nieruchomości po śmierci pradziadka były 3 osoby: wuj , mój dziadek oraz prababcia. Po śmierci prababci jej część odziedziczyło jeszcze kilka osób. Część po dziadku darowała mi mama, część po prababci wykupiłam. Wuj zmarł w USA w 1973 r, zostawiając tylko drugą żonę, z którą nie miał dzieci. Jego część została podzielona na 3 części: 66,6 % jego dzieci, a 33,3 % druga żona. Udziały dzieci wykupiłam w zeszłym roku - zostaje jeszcze udział drugiej żony. Wiem, że zmarła jakieś 10 lat temu w USA, ale nie mam aktu zgonu. Drewniana część budynku rozpada się, konieczna jest wymiana pokrycia dachowego, generalny remont, żeby otrzymać zezwolenie musi być zgoda współwłaściciela, który nie żyje. Co mam zrobić, aby przeprowadzić generalny remont współwłasności ułamkowej, w sytuacji gdy współwłaściciel nie żyje?"

Odpowiedź prawnika: Remont budynku jako czynność zachowawcza

Z przepisów art. 32 ust. 4 pkt 2 w związku z art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy prawo budowlane wynika wymóg dołączenia do wniosku o pozwolenie na budowę zgody właściciela na taką budowę. W przypadku współwłasności należy odwołać się do przepisów kodeksu cywilnego regulujących tą formę prawna. Dla tzw. czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, przewiduje on istotnie wymóg uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli na ich przeprowadzenie. Jednakże wymogu takiego nie ma dla tzw. czynności zachowawczych (art. 209 kc), czyli takich czynności faktycznych i prawnych, które mają na celu zachowanie wspólnego dla wszystkich współwłaścicieli prawa. Taką czynność każdy ze współwłaścicieli może dokonać samemu. Dla uzasadnienia, że remont domu jest taką czynnością zachowawczą można posłużyć się argumentem, iż w razie jego braku może dojść do katastrofy budowlanej, która zmniejszy znacznie wartość wspólnego prawa (nieruchomości), a nie udało się nawiązać kontaktu z drugim współwłaścicielem (gdyż prawdopodobnie nie żyje). Na podstawie wskazanego wyżej przepisu (209 kc), sądy zezwalają na wnoszenie powództw negatoryjnych (przeciwko naruszeniu prawa własności przez osobę trzecią) przez jednego tylko ze współwłaścicieli. Złożenie wniosku o pozwolenie na budowę ma w tym konkretnym przypadku dość zbliżony charakter. Z powyższą argumentacją można próbować złożyć wniosek o pozwolenie na budowę w tej sprawie.

Należy jednak zwrócić uwagę, że charakter czynności zachowawczej będzie miał w tym przypadku tylko remont dachu. Przeprowadzenie generalnego remontu całego budynku (jeżeli tylko dach wymaga takiego remontu) będzie wykraczało poza zakres czynności zachowawczych. Tak więc ocenę, czy dana czynność ma charakter czynności zachowawczej należy dokonywać w konkretnym przypadku.


Zespół prawników
e-prawnik.pl

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

    Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika