Unieważnienie wykupu mieszkania kwaterunkowego

Pytanie:

"W mieszkaniu kwaterunkowym babci zameldowany był wnuk (faktycznie nie mieszkał). Wnuk dał babci pieniądze, a ona wykupiła od miasta za 10% wartości rynkowej lokal (bo mieszkała tam powyżej 10 lat), a następnie dokonała darowizny na rzecz tego wnuka. Babcia zmarła. W dniu śmierci babci mieszkała w lokalu (od kilku lat), ale bez zameldowania, jej córka. Czy w przypadku, gdy podczas niedotyczącej tego faktu sprawy sądowej zostanie przed sądem ujawniony fakt wykupu mieszkania przez babcię na rzecz wnuka, to sąd może z urzędu zawiadomić miasto, a ono unieważnić transakcję? Czy wówczas miałaby szanse ubiegania się - zgodnie z art. 691 § 1 i 2 kc - wstąpienia w stosunek najmu córka zmarłej i to pomimo tego, że w tej chwili już tam nie mieszka?"

Odpowiedź prawnika: Unieważnienie wykupu mieszkania kwaterunkowego

W przedstawionym przypadku doszło do nabycia nieruchomości lokalowej z bonifikatą. Zgodnie z przepisem art 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami, właściwy organ może udzielić za zgodą, odpowiednio wojewody lub rady gminy, bonifikaty od ceny, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana m.in. na cele mieszkaniowe. Babcia nabyła mieszkanie z bonifikatą. Była więc pierwotnym nabywcą. Następnie zawarła z wnukiem – zameldowanym w mieszkaniu – umowę darowizny, na mocy której darowała mu mieszkanie. Nie zaszła więc okoliczność nabycia mieszkania "na rzecz wnuka". Wnuk stał się bowiem właścicielem na podstawie umowy darowizny. W przypadku zbycia (sprzedaży, darowizny) dokonanej na rzecz osoby bliskiej (a więc także wnuka) przed upływem pięcioletniego terminu nie ma podstaw do zwrotu bonifikaty. Podstawą zwrotu bonifikaty na rzecz gminy będzie natomiast sprzedaż mieszkania przez wnuka w ciągu pięciu lat od dnia pierwotnego nabycia – a więc nabycia przez babcię. Jeżeli taka okoliczność jednak nie nastąpi – gmina nie może żądać zwrotu bonifikaty.

Wobec powyższego nie ma żadnych podstaw do unieważnienia umowy sprzedaży. Sama okoliczność przekazania przez wnuka babci pieniędzy na wykup mieszkania może być z kolei uznana za darowiznę czy tez pożyczkę na rzecz babci. Sąd nie ma więc podstaw do podważania tej transakcji.

Wydaje się, iż w przedstawionym stanie nie znajdzie jednak zastosowania przepis art. 691 kc. Zgodnie z przedstawionymi okolicznościami, w chwili śmierci babci mieszkanie stanowiło własność wnuka – przed śmiercią została dokonana darowizna. Zasadnicze znaczenie ma więc to, co było podstawą zamieszkania babci w mieszkaniu darowanym wnukowi – jeżeli była to umowa np. dożywocia, przepis art. 691 nie znajdzie zastosowania. Jeżeli jednak babcia zawarła z wnukiem umowę najmu – okoliczność ta byłaby podstawą uznania, iż w chwili śmierci babci osoba bliska z nią mieszkająca – córka, wstępuje w stosunek najmu – roszczenie ustanowienia najmu nie ulega przedawnieniu (Żądanie ustalenia wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie ulega przedawnieniu – tak Sąd Najwyższy w sprawie o sygn. I CKN 527/2000) a chwilowa "przerwa" w zamieszkaniu nie ma znaczenia dla faktu stałego zamieszkania. Czasowe - uzasadnione określonymi przyczynami - przebywanie poza miejscem stałego miejsca zamieszkania nie oznacza, by najemca przestał mieszkać w „swoim” lokalu, by zmienił miejsce zamieszkania (SN - I CKN 1179/98). Nie można wykluczyć jednak, iż babcię z wnukiem łączyła umowa użyczenia – taka okoliczność także wyklucza wstąpienie w umowę najmu córki.

W przypadku braku podstaw do wstąpienia w prawa poprzedniego najemcy należy pamiętać o tym, iż darowizny wchodzą w skład schedy spadkowej i mogą być podstawą do zasądzenia zachowku – w tym przypadku na rzecz córki.


Grzegorz Pawelec

Adwokat

Wpisany na listę adwokatów Krakowskiej Izby Adwokackiej.


Przez wiele lat szef redakcji serwisu e-prawnik.pl, aktualnie prowadzi własną Kancelarię Adwokacką w Krakowie, w ramach której świadczy pomoc prawną na rzecz przedsiębiorców.


Specjalizuje się w szeroko pojętej cywilistyce oraz prawie nowych technologii (e-commerce, prawo internetu). Reprezentuje także klientów indywidualnych w sprawach ubezpieczeniowych i karnych.


Autor licznych artykułów o tematyce prawniczej, publikowanych nie tylko na stronach serwisu e-prawnik.pl

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

  • B.Z. 2011-11-08 16:50:04

    Mój brat podarował Babci część pieniędzy na wykup mieszkania w 1990 r. Była to kwota którą wyliczono odjęciu odliczenia z tyt. amortyzacji mieszkania i zniżek należnych Babci z tytułu kombatanctwa.Do końca życia mieszkanie było na Babci utrzymaniu Babcia zapisała w testamencie mieszkanie bratu. Czy ja i moja siostra możemy wystąpić o zachowek?


Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika