Związanie umową najmu po licytacji komorniczej

Odpowiedź prawnika: Związanie umową najmu po licytacji komorniczej

Na wstępie wskazać należy, iż umorzenie postępowania nie pozbawia wierzyciela możności wszczęcia ponownej egzekucji, chyba że z innych przyczyn egzekucja jest niedopuszczalna. Oznacza to, że postępowanie egzekucyjne może zostać ponownie wszczęte, tym razem względem Pana nieruchomości.

Pan jako właściciel nieruchomości może swobodnie (z ograniczeniami wynikającymi wprost z przepisów) korzystać ze swojej własności. W niniejszym przypadku przejawiać się to będzie z możliwością zawarcia umowy najmu. Fakt, iż dana nieruchomość stanowi zabezpieczenie konkretnego długu nie będzie tego uprawnienia ograniczał.

 Z reguły w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia (art. 678 § 1 k.c.). Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Takie same skutki wynikają w przypadku przejścia własności nieruchomości na skutek przysądzenia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Wyraźnie o tym mówi art. 1002 k.p.c. z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. Jak wskazuje Zdzisław Świeboda (w: Komentarz do kodeksu postępowania cywilnego. Część druga. Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne. Warszawa 2004 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie III) ss. 472): Art. 1002 k.p.c. usuwa wątpliwości co do tego, czy uprawnienia wynikające z art. 678 i 694 k.c. - dotyczące przejścia praw ze stosunku najmu i dzierżawy na nabywcę - obejmują także sytuację, gdy przejście prawa własności nieruchomości nastąpiło na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności. Data uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności jest momentem przejścia praw z umów najmu i dzierżawy na nabywcę. W związku z powyższym zastosowanie znajdą przepisy art. 678 k.c., a więc nabywca wejdzie w prawa i obowiązki poprzedniego wynajmującego.

Zastanowić się jednak należałoby, czy umowa zawarta z najemcą na czas określony bez możliwości wypowiedzenia – w przypadku prawdopodobnej licytacji komorniczej – stanowić będzie czynność krzywdzącą wierzycieli. Taka ocena zawartej umowy stanowić będzie podstawę do podważenia takiej umowy (względy współżycia społecznego, skarga pauliańska), co w konsekwencji skutkować może roszczeniami odszkodowawczymi najemcy względem Pana.