Adaptacja strychu we wspólnocie

Odpowiedź prawnika: Adaptacja strychu we wspólnocie

Na podstawie art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólną stanowią zaś grunt oraz części budynków i pomieszczenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ).

Jeżeli było tak, że lokal na strychu stanowił część nieruchomości wspólnej (jak Pan twierdzi), a zatem nie osobną wyodrębnioną nieruchomość lokalową, to powinien on być objęty współwłasnością wszystkich właścicieli lokali znajdujących się na danej nieruchomości.

W wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 31 stycznia 2006 r. (I ACa 741/2005) stwierdzono iż: "w skład tej nieruchomości mogą wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu pod budynkiem, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna klatka schodowa, ściany zewnętrzne lub dach.

Tworzą one części nieruchomości, określanej w piśmiennictwie mianem współwłasności koniecznej lub przymusowej. Do nieruchomości wspólnej mogą jednak należeć także te elementy, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak ścisłego charakteru jak np. piwnice. Pomieszczenia tego typu (piwnice), o ile nie staną się częścią składową lokalu mieszkalnego lub użytkowego po myśli art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, jako przedmiot nieruchomości wspólnej, stanowić będą współwłasność właścicieli lokali, podobnie jak klatki schodowe, mury zewnętrzne, fundamenty itp."  Podobny charakter do podanego przez sad przykładu piwnicy ma także strych, stąd też może by uznany za częś ć nieruchomości wspólnej.

Gmina mogłaby samodzielnie o nim decydować i czerpać z niego pożytki, gdyby była jego wyłącznym właścicielem (tzn. gdyby doszło do wyodrębnienia tego lokalu i założenia do niego osobnej księgi wieczystej, a zatem powstania nowego prawa własności lokalu). W przeciwnym wypadku pożytki płynące z lokalu na strychu (w postaci czynszu) powinny być, zgodnie z art. 12 ust. 2  ustawy o własności lokali, przeznaczone na utrzymanie nieruchomości wspólnej, a ewentualna nadwyżka dzielona między właścicieli lokali.  

O „zmianie udziałów" można mówić tylko wtedy, gdy dojdzie do prawnego wyodrębnienia te lokalu na strychu (powstanie nowa nieruchomość lokalowa) sama adaptacja techniczna do potrzeb mieszkalnych jest tu niewystarczająca), wtedy koszty tej operacji poniesie podmiot na rzecz którego ten lokal zostanie wydzielony.