Charakter prawny komórki lokatorskiej

Odpowiedź prawnika: Charakter prawny komórki lokatorskiej

Aby przeanalizować cały stan prawny należy zacząć od wskazania czym jest lokal w rozumieniu ustawy – o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2005 roku. Przepis art. 2 ust 1 niniejszej ustawy wskazuje, iż lokalem w rozumieniu ustawy jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, o których mowa w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku w art 2 ust 2 wskazuje z kolei, że samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Dalej w ust. 4 ustawa informuje, iż do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

Z powyższej definicji wynika więc, iż komórka stanowi pomieszczenie przynależne do lokalu, bez względu na to, czy do niego bezpośrednio przylega i niezależnie od tego czy są położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono lokal. Z charakteru części składowej z kolei wynika, iż nie może być ona odrębnym przedmiotem własności ani innych praw rzeczowych (art. 47 kc).

Z analizy wskazanych przepisów wynika więc, iż komórka jest uznawana za część składową lokalu i dlatego też czynność prawna – sprzedaż – będzie obejmować także komórkę, niezależnie od tego czy zostanie ona wymieniona w akcie notarialnym czy też nie. Samo istnienie komórki jako części składowej lokalu winno natomiast zostać uwidocznione i ujęte w rzucie kondygnacji budynku bądź operacie ewidencyjnym zgodnie z przepisem art. 2 ust. 5 własności lokali: lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu. (ust 6: w razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego; na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej).

Natomiast jeżeli chodzi o stanowisko parkingowe, w zakresie tym wypowiadał się Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 19 maja 2005 roku. Według SN miejsce garażowe w garażu wielostanowiskowym, należące do właściciela lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nie jest pomieszczeniem przynależnym do tego lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Stąd też zapewne konieczność uwzględnienia miejsca garażowego w przywoływanym zaświadczeniu.