Czynsz w nieruchomości gminy i osoby fizycznej

17.12.2007

Pytanie:

"Jestem współwłaścicielem w 1/2 części własności kamienicy czynszowej. Właścicielem drugiej połowy jest gmina. W związku z tym, że obecnie czynsze w tej kamienicy są znacznie poniżej 3% wartości odtworzeniowej, zaproponowałem drugiemu współwłaścicielowi podniesienie ich do tej właśnie wartości. Zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, właściciel ma nieograniczone prawo do ustalenia czynszu do wysokości odpowiadającej 3% wartości odtworzeniowej i wyłączone jest w tej sytuacji uprawnienie lokatora do sądowego kwestionowania zasadności podwyżki. Na takie rozwiązanie nie godzi się jednak przedstawiciel gminy, tłumacząc, że czynsz w zasobach gminnych ustalony musi być w wysokości określonej odpowiednią uchwałą, a obowiązująca uchwała ustala stawki czynszu w zasobach gminnych poniżej wartości 3% wartości odtworzeniowej. Czy w sytuacji, gdy właścicielami udziału we własności nieruchomości są po połowie osoba fizyczna i gmina należy w tej nieruchomości ustalać wysokość czynszu zgodnie z uchwałą Rady Gminy, czy też stosować ogólne zasady ustalania czynszu wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów?"

Odpowiedź prawnika: Czynsz w nieruchomości gminy i osoby fizycznej

Przedstawioną sytuację komplikuje to, iż najprawdopodobniej mamy do czynienia ze stosunkami najmu, powstałymi wcześniej jeszcze na zasadach tzw. przydziału.

Stawki czynszu lokali z zasobu komunalnego rzeczywiście są ustalane uchwałą. Co więcej, do tego zasobu komunalnego są wliczane także nieruchomości, których gmina jest współwłaścicielem razem z innymi osobami – fizycznymi lub prawnymi. Nie oznacza to oczywiście jednak, że gmina nie może tejże uchwały zmienić. Należy też podkreślić, iż nie jest dokładnie tak, że drugi współwłaściciel (osoba fizyczna) musi stosować się do tej uchwały. Zastosowanie mają tu bowiem przede wszystkim przepisy kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności, w tym podejmowania decyzji przez współwłaścicieli. Gmina jest tu po prostu drugim współwłaścicielem, tyle że inaczej niż osoba fizyczna podejmuje decyzje (właśnie w drodze uchwały).

Zgodnie z art. 199 i nast. kc do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Z kolei do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Ponadto, jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

W przedstawionej sprawie, z uwagi na to, że wszystkie lokale w kamienicy są wynajmowane, a podwyżka miałaby dotyczyć wszystkich lokatorów, można argumentować, iż zmiana wysokości czynszu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Z drugiej strony, aby argumentować – choć budzi to pewne wątpliwości - że podwyżka jest czynnością nie przekraczającą zakresu zwykłego zarządu, czy wręcz czynnością nagłą (której może dokonać jeden współwłaściciel) należałoby podnosić, że jest to podwyżka niezbędna, wynikająca z inflacji czy złego stanu budynku.

Jeśli wiec drugi ze współwłaścicieli nie zgadza się na podwyżkę, można wnieść rozstrzygniecie sprawy do sądu. W każdym razie należy przedtem sprawdzić, kto faktycznie jest wynajmującym – czy tylko gmina, czy gmina wspólnie z drugim współwłaścicielem. Teoretycznie bowiem osoba nie będą właścicielem czy "pełnym właścicielem" również mogła wynająć lokale i umowy takie nie są nieważne.

Rozwiązaniem byłoby też może zniesienie współwłasności kamienicy poprzez ustanowienie odrębnych własności lokali. Możliwe jest również dokonanie podziału quoad usum (podziału do korzystania). Polega to na tym, że współwłaściciele umawiają się, które lokale "przypadają" na każdego z nich. Zgodnie z tym podziałem każdy ze współwłaścicieli zarządza "swoimi" lokalami, zawiera umowy najmu ich dotyczące, decyduje o czynszu itp. Taki podział do korzystania nie wymaga formy aktu notarialnego, ale dla celów dowodowych należałoby zawrzeć taką umowę w formie pisemnej. Podział do korzystania nie znosi współwłasności, nie likwiduje udziałów, ale może rozwiązać problemy z zarządzaniem lokalami. Przy podziale quoad usum współwłaściciele nie dzielą się już zyskami, gdyż każdy osiąga pożytki (w postaci czynszu)ze "swojej części".

Ustawa o ochronie praw lokatorów nie zobowiązuje gminy do ustalania czynszu poniżej 3% wartości odtworzeniowej lokalu. W stosunku go zasobu mieszkaniowego gminy określa jedynie jakie kryteria mają znaczenie przy ustalaniu wysokości czynszu, przy czym kryterium godziwego zysku w razie podwyżki nie jest brane pod uwagę tylko w stosunku do lokali socjalnych. W tym wypadku ponadto stawka czynszu za lokal socjalny nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym.

Podsumowując, w sytuacji, gdy właścicielami nieruchomości są po połowie osoba fizyczna i gmina możliwość podwyżki czynszu jest taka sama, jak w przypadku całkowicie prywatnego (współ-)właściciela. Z tym tylko, że uchwała gminy w tej sprawie jest wyrazem woli jednego ze współwłaścicieli, czyli gminy.

Zespół prawników
e-prawnik.pl

Odpowiedź prawnika: Czynsz w nieruchomości gminy i osoby fizycznej

Komentarze