Kotłownia developera w budynku wspólnoty

11.1.2006

Pytanie:

"Jestem przed popisaniem aktu notarialnego sprzedaży mieszkania od firmy developerskiej. Mam kilka wątpliwości dotyczącej treści samego aktu. W budynku został wyodrębniony lokal użytkowy – kotłownia. Właścicielem tego lokalu pozostaje developer stając się jednocześnie jednym z członków wspólnoty. Kotłownia jest jedynym pomieszczeniem w budynku, w którym mógłby być zainstalowany węzeł ciepłowniczy, ewentualnie kocioł grzewczy- developer stał się jedynym dostawcą ciepłej wody użytkowej oraz co. Czy developer może nie zostawić mieszkańcom pomieszczenia w budynku, w którym mogliby zainstalować węzeł cieplny lub kocioł, gdyby nie chcieli korzystać z usług developera na dostarczanie ciepła? Niejasne jest dla mnie też rozliczanie się z ciepła. Wspólnota dostaje rachunek za gaz plus koszty eksploatacji, a nie rachunek za ciepłą wodę. Czy pomiar powierzchni mieszkania powinien być przeprowadzony przy mojej obecności i jakie są zasady pomiaru, tzn. czy jeśli wprowadziłem zmiany (wyburzenie ścinek działowych) zwiększające powierzchnię mieszkania, developer może tą powierzchnię doliczyć do powierzchni, którą mi sprzedaje? W akcie jest również zapis dotyczącej zgody na prowadzenie ciągów ciepłowniczych przez działkę, która będzie należeć do wspólnoty. Ciągi te są prowadzone od wspomnianej kotłowni do budynków sąsiednich, które również będą zasilane z kotłowni w naszym budynku. Czy developer może zmuszać do podpisania takiej zgody? Proszę o akty prawne, gdzie mógłbym znaleźć materiały dotyczące tych spraw. "

Odpowiedź prawnika: Kotłownia developera w budynku wspólnoty

Jeżeli plan budynku zakładał, iż będzie się w nim znajdował lokal użytkowy przeznaczony na kotłownię, to lokal ten może być sprzedany w zasadzie każdej osobie, może też pozostać własnością developera. Warto zauważyć, że co do zasady na przesyłanie lub dystrybucję paliw lub energii konieczna jest koncesja. Jednakże wyjątkiem od tej zasady jest dystrybucja paliw gazowych w sieci o przepustowości poniżej 1 MJ/s oraz przesyłanie lub dystrybucja ciepła, jeżeli łączna moc zamówiona przez odbiorców nie przekracza 5 MW.

Zgodnie z rozporządzeniem o warunkach technicznych budynków budynek powinien być (a więc ma to zapewnić dany inwestor w procesie budowlanym) wyposażony w urządzenia ogrzewcze.

Tą wymaganą przepisami instalację ogrzewczą wodną stanowi układ połączonych przewodów wraz z armaturą, pompami obiegowymi, grzejnikami i innymi urządzeniami, znajdujący się za zaworami oddzielającymi od źródła ciepła, takiego jak kotłownia, węzeł ciepłowniczy indywidualny lub grupowy, kolektory słoneczne lub pompa ciepła.

W rzeczywistości więc developer może nie zostawić mieszkańcom pomieszczenia w budynku, w którym mogliby zainstalować węzeł cieplny lub kocioł, gdyby nie chcieli korzystać z usług developera na dostarczanie ciepła.

Teoretycznie mieszkańcy nie muszą korzystać z energii dostarczanej przez developera. Mogą oni zawrzeć umowę z innym przedsiębiorcą energetycznym. Przedsiębiorstwo energetyczne zajmujące się przesyłaniem lub dystrybucją paliw gazowych lub energii jest obowiązane do zawarcia umowy o przyłączenie do sieci z podmiotami ubiegającymi się o przyłączenie do sieci, na zasadzie równoprawnego traktowania. Warunkiem zawarcia takiej umowy jest istnienie technicznych i ekonomicznych warunków przyłączenia do sieci i dostarczania tych paliw lub energii oraz spełnienie przez żądającego zawarcia umowy spełnienia warunków przyłączenia do sieci i odbioru. Jeżeli węzeł cieplny nie może być zainstalowany w budynku, może być zainstalowany poza nim. Należy więc naszym zdaniem uznać, że brak pomieszczenia w budynku nie oznacza, iż nie są spełnione warunki techniczne. Jednoznaczne potwierdzenie tego zdania jest jednak uzależnione od dokładnego zapoznani się ze stanem technicznym budynku. Warto przy tym wskazać, że umowę o dostarczanie ciepła zawiera wspólnota, a nie pojedynczy właściciel mieszkania. Sposób rozliczeń za dostarczone ciepło i ogrzanie wody określa umowa zawarta pomiędzy dostawcą energii a wspólnotą.

Sposób opomiarowania mieszkania jest określony przez Polskie Normy, które są normami poza prawnymi. Po dokonaniu zmian na podstawie umowy między developerem a przyszłym nabywcą mieszkania, opomiarowanie mieszkania następuje po zakończeniu prac budowlanych, a więc także po zakończeniu zmian.

Oczywiście developer nie może zmusić do podpisania aktu notarialnego. Jeżeli przyszły nabywca nie zgodzi się na przeprowadzenie ciągów ciepłowniczych, to prawdopodobnie mieszkanie nie zostanie sprzedane.

Trudno w tym miejscu oceniać warunki aktu notarialnego w świetle prawdopodobnie zawartej wcześniej umowy przedwstępnej, gdyż nie są znane jej postanowienia.

Zespół prawników
e-prawnik.pl

Odpowiedź prawnika: Kotłownia developera w budynku wspólnoty

Komentarze