Nabycie prawa do lokalu najmowanego od spółdzielni

Odpowiedź prawnika: Nabycie prawa do lokalu najmowanego od spółdzielni

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej (art. 9 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Samodzielnie (bez przyszłego uprawnionego do lokalu) spółdzielnia może jedynie podjąć wewnętrzną decyzję (uchwałę), że takie prawo zostanie ustanowione. Nie powstanie one jednak, dopóki nie zostanie zawarta umowa z członkiem spółdzielni. Odebranie mieszkania lokatorowi może nastąpić jedynie na podstawie wypowiedzenia umowy najmu. Przepisy nie regulują możliwości wykupu od spółdzielni mieszkania będącego przedmiotem umowy najmu. Zakup takiego mieszkania następuje więc na zwykłych zasadach – zależy od decyzji spółdzielni, wiąże się z koniecznością zawarcia odpowiedniej umowy i wniesienia wkładu mieszkaniowe (lokatorskie prawo do lokalu), wkładu budowlanego (własnościowe prawo do lokalu) lub zapłaty ceny (odrębna własność lokalu).

Szczególne zasady dotyczą natomiast lokalu mieszkalnego w spółdzielni, który przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem zakładowym przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej.

Najemca takiego lokalu może żądać od spółdzielni zawarcia umowy:

• o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu,
• o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• przeniesienia własności nieruchomości (odrębna własność lokalu).

Informacje dotyczące zasiedzenia zawiera artykuł Kiedy można stać się właścicielem przez zasiedzenie?

Po pierwsze trzeba jednak zwrócić uwagę, iż najemca jest posiadaczem zależnym lokalu, a taki posiadacz nie może nabyć rzeczy przez zasiedzenie. Po drugie zasiedzenia jest możliwe tylko w przypadku ustanowionej już odrębnej własności lokalu. Odrębna własność lokalu powstaje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego lub jednostronnej czynności prawnej właściciela (np. spółdzielni) o ustanowieniu tego prawa w tej samej formie i wpisu do księgi wieczystej.