Sposób liczenia zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej

Odpowiedź prawnika: Sposób liczenia zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej

Odpowiedź na to pytanie wymaga w pierwszej kolejności przytoczenia treści art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali:

Art. 3. 3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Przy czym, co bardzo istotne, jak wskazał Sąd Najwyższy „Wielkość udziału określa art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali. Nie jest jednak trafny pogląd, zgodnie z którym w każdym wypadku wielkość udziału musi być określona w taki właśnie sposób, a więc w stosunku odpowiadającym jego powierzchni użytkowej wraz z pomieszczeniami przynależnymi do wielkości powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udziały mogą być określone inaczej, stosownie do umowy stron, co wynika z art. 3 ust. 6 i 7 ustawy. Inny sposób określenia udziałów może wynikać także z orzeczenia sądu (art. 11). Przy określeniu wielkości udziałów, gdy następuje to w inny sposób niż określony w art. 3 ust. 3, spełnione muszą być łącznie dwa warunki: udział musi być powiązany z każdym lokalem, a suma udziałów musi odpowiadać jedności.”2 Dodatkowo należy wskazać na treść art. 12 ust. 2 u.w.l.:

Art. 12. 2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

W konsekwencji, jeżeli wielkość udziałów we własności nieruchomości wspólnej (procent wskazany w pytaniu) została obliczona w oparciu o przytoczony wyżej art. 3 ust. 3 u.w.l., to nie ma znaczenia, czy określenie partycypacji w utrzymaniu nieruchomości wspólnej odbywa się w oparciu o jednostkę powierzchni lokalu, czy w oparciu o udział we własności, albowiem wartości te są w takim wypadku wprost ze sobą powiązane. Natomiast, jeżeli mamy do czynienia z sytuacją, w której wielkość udziałów we własności została ustalona odmiennie, to zasadnym jest, że określenie partycypacji w utrzymaniu nieruchomości wspólnej winno odbywać się w oparciu o wielkość udziału, jako że nie są wprost powiązane z powierzchnią lokalu z nim związanego.