Wymeldowanie lokatorów jako nowy właściciel

Odpowiedź prawnika: Wymeldowanie lokatorów jako nowy właściciel

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na fakt, że czym innym jest możliwość wymeldowania lokatorów, a czym innym możliwość usunięcia ich z zajmowanego lokalu. Zameldowanie związane jest z przebywaniem danej osoby w określonym miejscu i nie przesądza o uprawnieniu danej osoby do korzystania z lokalu. Osoba, która przebywa w określonej miejscowości pod tym samym adresem dłużej niż trzy doby, jest obowiązana zameldować się na pobyt stały lub czasowy najpóźniej przed upływem czwartej doby, licząc od dnia przybycia. Wymeldowaniu podlegają natomiast osoby, które opuszczają miejsce stałego pobytu. W sytuacji, gdy dana osoba przebywa w domu, który Pan kupił, nie może jej Pan wymeldować. Kwestie zameldowania i wymeldowania szczegółowo wyjaśnia artykuł: Czym jest zameldowanie i wymeldowanie? Pzesłanki i zasady realizacji obowiązku meldunkowego oraz Jak zainicjować wymeldowanie z urzędu - opinia prawna

Jeżeli natomiast chce Pan usunąć dane osoby z zajmowanego przez nie lokalu, należy najpierw zastanowić się, czy osoby te mają tytuł prawny do zajmowania lokalu (należy ustalić na jakiej podstawie prawnej zajmują lokal ). Jeżeli nie posiadają one żadnego tytułu prawnego, czyli zajmują lokal niezgodnie z prawem, można od razu wystąpić do sądu o ich eksmisję. Jeżeli natomiast posiadają one uprawnienie do zajmowania lokalu, najpierw (o ile jest w ogóle taka możliwość, co będzie zależało od rodzaju posiadanego uprawienia), należy te osoby takiego uprawienia pozbawić. Dopiero potem można wystąpić do sądu o eksmisję (jeżeli nie opuszcza lokalu dobrowolnie).

Wprawdzie w opisie stanu faktycznego wskazuje Pan, że lokatorzy nie chcą podpisać z Panem umowy najmu, nie oznacza to jednak automatycznie, że nie posiadają uprawnienia do zajmowania lokalu. Prawo takie może się bowiem wywodzić od poprzedniego właściciela. Zgodnie z przepisami kc, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy.

 W przypadku lokali mieszkalnych, nabywca nie może wypowiedzieć umowy z samego tylko powodu, że nastąpiło zbycie lokalu (jedynie jeżeli lokal nie został objęty to kwestia wypowiedzenia jest sporna w doktrynie - jak wynika jednak z opisu sytuacji, w Pana przypadku nie mamy do czynienia z taką sytuacją). Jeżeli więc lokatorzy  posiadają tytuł prawny, taki jak np. prawo wynikające z umowy najmu z poprzednim właścicielem, należy się najpierw przeanalizować, czy łączący Państwa stosunek prawny można  rozwiązać. W sytuacji, gdy chciałby Pan wypowiedzieć umowę najmu, w grę mogą wchodzić przepisy ustawy o ochronie lokatorów, która przewiduje konkretne przyczyny wypowiedzenia, kwestie te zostały poruszone w artykule: Ustawa o ochronie lokatorów-krótki komentarz

 

Reasumując, aby wymeldować lokatorów, należy najpierw doprowadzić do stanu, w którym nie będą oni faktycznie zajmować lokalu. W tym celu należy najpierw ustalić, czy zajmują oni lokal na podstawie tytułu prawnego i jaki jest to tytuł prawny (np. umowa najmu, użyczenia, przydział, itp., na jaki okres czasu)..Jeżeli nie posiadają oni tytułu prawnego, można wystąpić do sądu o ich eksmisję. Jeżeli natomiast posiadają oni tytuł prawny, najpierw (o ile jest taka możliwość) należy ich tego tytułu prawnego pozbawić. Dopiero po pozbawieniu tego tytułu (np. po wypowiedzeniu umowy zgodnie z przepisami), gdy nie będą oni chcieli dobrowolnie opuścić lokalu, można występować o ich eksmisję.

Na marginesie można również dodać, że wykonanie wyroku orzekającego eksmisję lokatorów jest również utrudnione. Po pierwsze ze względu na możliwość przyznania lokatorom prawa do lokalu socjalnego, a po drugie z uwagi na fakt, że polskie prawo nie zezwala na eksmisję "na bruk".