Opodatkowanie sprzedaży domu za granicą

Pytanie:

"Obcokrajowiec obywatelstwa duńskiego jest rezydentem podatkowym w Polsce. Chce sprzedać dom położony w Danii. Gdzie trzeba rozliczyć, opodatkować tę sprzedaż? Czy będzie to opodatkowane w Polsce? Na jakich zasadach?"

Odpowiedź prawnika: Opodatkowanie sprzedaży domu za granicą

Zgodnie z art. 13 ust. 1 Konwencji między Rzecząpospolitą Polską a Królestwem Danii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku, sporządzonej w Warszawie dnia 6 grudnia 2001 r., zyski, osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie (np. w Polsce), z przeniesienia własności majątku nieruchomego i położonego w drugim Umawiającym się Państwie (w Danii), mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie (w Danii).

Sprzedaż przez polskiego rezydenta podatkowego nieruchomości położonej w Danii będzie opodatkowana podatkiem dochodowym w Polsce. Jeśli dom został nabyty lub wybudowany przed 1 stycznia 2007 r. będą miały zastosowanie zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości obowiązujące do końca 2006 r. Zgodnie zatem z art. 10 ust. 1 pkt 8, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Zatem sprzedaż nieruchomości po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie będzie opodatkowane podatkiem dochodowym w Polsce.

Jak stanowi art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. koszty rzeczoznawcy, notariusza – chociaż zwyczajowo są one ponoszone przez kupującego, a nie przez sprzedającego). Jak stanowił art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od przychodu ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) (tj. na określone cele mieszkaniowe).

Jak wynika z powyżej cytowanego przepisu Konwencji, sprzedaż przez polskiego rezydenta podatkowego nieruchomości położonej w Danii może być opodatkowana podatkiem dochodowym również w Danii. W takim przypadku, zgodnie z art. 22 Konwencji podwójne opodatkowanie będzie eliminowane w taki sposób, że Polska zezwoli na odliczenie od podatku dochodowego danej osoby kwoty równej podatkowi dochodowemu zapłaconemu w Danii. Jednakże takie odliczenie w żadnym razie nie może przekroczyć tej części podatku dochodowego lub podatku od majątku, obliczonego przed dokonaniem odliczenia, która przypada bądź na dochód, bądź na majątek, jaki może być opodatkowany w Danii. Jest to tzw. metoda proporcjonalnego odliczenia podatku zapłaconego za granicą, stosowana dla uniknięcia podwójnego opodatkowania w obydwu krajach.


Piotr Geliński

Doradca podatkowy

Doradca podatkowy nr 10841; magister prawa (absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego).

Od 2002 r. zdobywał doświadczenie jako współpracownik znanych kancelarii prawnych i kancelarii doradztwa podatkowego. Od 2008 r. wykonuje zawód doradcy podatkowego obecnie w formie spółki doradztwa podatkowego;

Specjalizuje się w: udzielaniu porad, opinii i wyjaśnień z zakresu obowiązków podatkowych; analizie obciążeń podatkowych i ich optymalizacji, planowaniu podatkowym; ocenie umów pod względem wynikających z nich obowiązków podatkowych; doradztwie w sporach z organami podatkowymi, podczas kontroli podatkowej i skarbowej oraz w postępowaniach z zakresu zobowiązań podatkowych, w tym także w postępowaniach sądowoadministracyjnych.

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

    Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika