VAT przy sprzedaży mieszkań

Odpowiedź prawnika: VAT przy sprzedaży mieszkań

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług (VAT), zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: 

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, 
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak stanowi art. 2 pkt 14 wskazanej ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

Zatem, jeśli spółka nabywa lokale od dewelopera (i nie dokonuje ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej), to pierwsze zasiedlenie następuje z chwilą sprzedaży przez dewelopera. Następnie dalsza sprzedaż lokalu przed upływem 2 lat jest opodatkowana VAT (odpowiednio stawką 22 lub 7 proc. - właściwą dla obiektów budownictwa mieszkaniowego), natomiast sprzedaż po 2 latach jest co do zasady zwolniona z VAT. Podatnik, który będzie sprzedawał nieruchomość po okresie dłuższym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia, będzie mógł zdecydować, czy chce transakcję zwolnić, czy opodatkować. Wybór opodatkowania możliwy jest wyłącznie w sytuacji, gdy sprzedawca i nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Wymagane jest też złożenie odpowiedniego oświadczenia do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy nieruchomości przed dniem sprzedaży. Strony zgodnie potwierdzą w nim zamiar opodatkowania transakcji, wskazując m.in. swoje dane, datę zawarcia transakcji i adres położenia obiektu będącego jej przedmiotem.