Zwolnienie z VAT a sprzedaż lokalu użytkowego.

Odpowiedź prawnika: Zwolnienie z VAT a sprzedaż lokalu użytkowego.

W rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r., nr 54, poz. 535 ze zm.) sprzedaż lokalu należy traktować jako dostawę towarów. Stanowi o tym art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, którego przepisy brzmią następująco: ilekroć w przepisach ustawy mowa jest o towarach - rozumie się przez to rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Generalnie dostawa lokali użytkowych, innych niż te przeznaczone na cele mieszkaniowe, objęta jest 22% podatkiem od towarów i usług. Niemniej istnieje katalog zwolnień od podatku VAT, w tym również przewidzianych dla dostawy budynków, budowli i ich części. Art. 43 ust. 1 pkt. 2 ustawy o VAT stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Szczegółowe regulacje określające, na jakich warunkach można dokonać sprzedaży lokalu określone są w art. 43 ust. 2 pkt 1 oraz art. 43 ust. 6 ustawy o VAT.

Wskazane przepisy stanowią m.in.: jakie budynki i budowle oraz ich części kwalifikowane są do kategorii towarów używanych oraz jakie przesłanki muszą być spełnione, by zastosowanie znalazło zwolnienie z VAT. Przede wszystkim pod pojęciem używanych budynków, budowli oraz ich części należy rozumieć należy rozumieć takie obiekty, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Wobec powyższego, dwie podstawowe przesłanki do zastosowania zwolnionej stawki podatku VAT przy dostawie lokalu to:

• brak prawa, przy zakupie lokalu, do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony,

• uznanie danego lokalu za towar używany.

Dodatkowo dla budynków i budowli, które związane są z prowadzeniem działalności gospodarczej i zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, przewidziane są szczegółowe regulacje zawarte w art. 43 ust. 6 ustawy o VAT. Wskazany przepis stanowi, że zwolnienia, o którym mowa wyżej, nie stosuje się do towarów używanych, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

• miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,

• użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Wskazane powyżej trzy warunki (minimalne ulepszenie 30%, prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz okres użytkowania do 5 lat) muszą być bezwzględnie spełnione łącznie. Tylko łączne spełnienie wskazanych przesłanek wyłącza możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT.

W przedstawionej sprawie warunki te nie są spełnione, podatnik bowiem nie dokonał ani ulepszeń w lokalu o minimalnej wartości, ani też nie miał prawa do obniżenia podatku należnego o naliczony. W konsekwencji oznacza to, że sprzedając lokal powinna Pani wystawić fakturę ze stawką zwolnioną, powołując się na przepisy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.