Więcej tanich mieszkań na wynajem?

12.5.2020

Impuls dla gospodarki

Zwiększenie dostępności mieszkań na wynajem dla osób o niskich dochodach, poprawa warunków mieszkaniowych w już istniejących lokalach, dopłaty do czynszów, wakacje czynszowe w TBS, możliwość dojścia do własności nowo budowanych mieszkaniach w TBS, wsparcie szeroko rozumianego budownictwa społecznego oraz większy i łatwiejszy dostęp do gruntów pod zabudowę, pomoc dla wynajmujących dotkniętych ekonomicznymi skutkami COVID-19 - takie mają być m.in. efekty pakietu mieszkaniowego przygotowanego przez MR.

Pakiet ma stanowić impuls rozwojowy dla gospodarki, w którą uderzyła pandemia COVID-19. Obejmuje on zmianę trzynastu ustaw.

Ministerstwo Rozwoju pracuje nad projektami pod wspólnym szyldem Impuls dla Gospodarki. Teraz prezentuje pierwszy z nich, dotyczący budownictwa społecznego i komunalnego. Z jednej strony są to rozwiązania przeciwdziałające negatywnym skutkom społecznym i gospodarczym COVID-19. Z drugiej są one zgodne z kierunkiem realizowanej przez nas polityki mieszkaniowej i Narodowym Programem Mieszkaniowym. Drugi pakiet, zawierający rozwiązania dla części rynkowej, przedstawi w kolejnym etapie.

– "Zaproponowany przez nas szeroki pakiet zmian w budownictwie społecznym i komunalnym jest odpowiedzią na wciąż rosnący popyt na tańsze mieszkania na wynajem. Zwłaszcza w obecnej sytuacji, wywołanej pandemią koronawirusa, zapotrzebowanie to może rosnąć. Dlatego przygotowaliśmy rozwiązania, które z jednej strony oferują rodzinom dopłaty do czynszów, a z drugiej dopłaty do gminnych czy miejskich spółek mieszkaniowych, które pozwolą budować tańsze mieszkania. Nasze propozycje dla budownictwa mają być impulsem dla polskiej gospodarki, która musi na nowo przyspieszyć po okresie zamrożenia" – mówiła wicepremier, minister rozwoju Jadwiga Emilewicz.

– "Budownictwo może stać się kołem zamachowym polskiej gospodarki, która poturbowana skutkami pandemii koronawirusa, potrzebuje pobudzenia, impulsu. Służyć temu będzie m.in. pakiet mieszkaniowy" – podkreśliła.

I dodała: – "Mieszkanie ma nam dawać poczucie bezpieczeństwa, ma być realizacją prawa do wolności i służyć rozwojowi. Ale państwo ma też wspierać najsłabszych, zwłaszcza teraz, w obecnej trudnej sytuacji wywołanej koronawirusem. Stworzyliśmy rozwiązania, które dają narzędzia, środki oraz zachęty do rozwoju samorządom tak, aby efektywnie kształtowały one politykę mieszkaniową i dostosowywały ją do potrzeb swoich mieszkańców".

A wiceminister rozwoju Robert Nowicki wskazał: – "Zwiększenie możliwości inwestycyjnych i prawnych samorządów w realizacji polityki mieszkaniowej, to cel naszego pakietu. Chcemy także wesprzeć sytuację najemców o średnich i niskich dochodach, w tym najemców dotkniętych skutkami epidemii COVID-19. Zakładanym efektem naszych rozwiązań będzie przekazanie samorządom średnio 500 milionów rocznie na budownictwo mieszkaniowe. To blisko dwa razy więcej niż obecnie. Nasze zamierzenia chcemy zrealizować razem z partnerami: samorządami, deweloperami, spółdzielniami oraz instytucjami. Dzięki tej współpracy będzie więcej tanich i o wysokim standardzie mieszkań oraz możliwy będzie dalszy rozwój rynku mieszkaniowego w Polsce".

Kluczowe rozwiązania pakietu mieszkaniowego

Zmiany w budownictwie społecznym czynszowym oraz komunalnym:

wyższe granty z Funduszu Dopłat w BGK dla gmin na budowę mieszkań w TBS (z 20% kosztów inwestycji do nawet 35%) oraz na budowę mieszkań komunalnych (na pokrycie 50% kosztów inwestycji); wprowadzenie zasady finansowania, a nie refinansowania;
uelastycznienie zasad dotyczących czynszu w przypadku inwestowania przez TBS w OZE, termomodernizację lub w poprawę dostępności dla seniorów i osób niepełnosprawnych;
premie remontowe na budynki TBS starsze niż 25 lat (obecnie ogólna zasada pozwala uzyskać ze środków FTiR premię na remont budynku wybudowanego przed 1961 r.);
wakacje czynszowe dla lokatorów w TBS-ach (nawet 20% niższy czynsz) po spłacie kredytu przez TBS;
w przypadku budowy przez TBS mieszkań z wyższą partycypacją lokatora w kosztach budowy będzie możliwość zmiany umowy najmu na umowę najmu z dojściem do własności;
dopłaty do czynszów w programie „Mieszkanie na start” i szansa dojścia do własności nowego mieszkania także dla osób bez zdolności czynszowej (opcja dla „stających na nogi” – dopłaty do czynszu również dla lokatorów mieszkań wynajmowanych od inwestora przez gminę i podnajmowanych lokatorowi);
finansowanie tworzenia powierzchni wspólnych dla seniorów w budynkach komunalnych.

Pomoc kierowana bezpośrednio do lokatorów:

nowe dopłaty do dodatków mieszkaniowych – wyższe dodatki mieszkaniowe dla najemców dotkniętych skutkami epidemii COVID-19 (do 1500 zł miesięcznie przez pół roku, na pokrycie do 75% czynszu) – rząd przeznaczy na to około 420 mln zł w tym roku;
systemowo lepsza procedura dla wnioskujących o dodatek mieszkaniowy.

Zmiany w Krajowym Zasobie Nieruchomości:

wykorzystanie potencjału KZN dla rozwoju społecznego budownictwa czynszowego. KZN będzie mógł wnosić grunty do TBS.

Branża budowlana kołem zamachowym gospodarki

Branża budowlana, pomimo gospodarczych skutków pandemii COVID-19, jest w dobrej kondycji. Wg danych GUS produkcja budowlana wzrosła w marcu o 3,7 % rok do roku.

Dalszy rozwój budownictwa komunalnego i społecznego czynszowego będzie impulsem dla pobudzenia naszej gospodarki.

Wsparcie społecznego budownictwa czynszowego ma też służyć zwiększeniu liczby mieszkań o limitowanym czynszu dla osób o średnich dochodach (uniemożliwiających ubieganie się o lokal komunalny, a zarazem zbyt niskich, by samodzielnie zaspokoić potrzeby mieszkaniowe na rynku komercyjnym).

MR przygotowało szereg instrumentów, które mają wspierać społeczne budownictwo czynszowe. Daje stosowne narzędzia, środki oraz zachęty na rozwój samorządom, aby efektywnie kształtowały politykę mieszkaniową, według potrzeb swoich mieszkańców.

Polityka mieszkaniowa wspierająca budowę mieszkań na wynajem może sprawić, że stabilny najem, a nie tylko mieszkanie na własność, będzie tworzyć bezpieczeństwo mieszkaniowe w Polsce.

Szczegóły rozwiązań pakietu mieszkaniowego

Wyższe granty na budowę i wsparcie dla gmin

Rząd zwiększy gminom bezzwrotne wsparcie z Funduszu Dopłat (Fundusz zasilany z budżetu państwa) dla inwestycji realizowanej przez TBS na podstawie umowy z gminą. Podwyższa finansowe wsparcie dla gmin partycypujących w kosztach budowy na podstawie umowy zawartej pomiędzy JST a inwestorem (w tym TBS) z 20% do maksymalnie nawet 35% kosztów inwestycji. Bardzo ważną zmianą jest wprowadzenie zasady uruchomienia tego grantu na etapie realizacji inwestycji, żeby środki bezpośrednio pokrywały część kosztów, a nie refinansowały koszty już poniesione. Obecnie pieniądze są wypłacane są dopiero po rozliczeniu inwestycji, co oznacza konieczność wcześniejszego zaangażowania własnych środków gminy. MR zwiększa także wsparcie na modernizację zasobów komunalnych. Podwyższa do 50% wysokość finansowego wsparcia z Funduszu dopłat na przedsięwzięcia, które polegają na remoncie mieszkań komunalnych. Przedsięwzięcia te będzie można połączyć z remontem części wspólnych budynków w których znajdują się te mieszkania, które wspiera już wprowadzoną na początku roku premią remontową.

Do 50% zwiększa też nakłady na budowę nowych budynków komunalnych. Ujednolica też katalog kosztów kwalifikowanych z katalogiem kosztów w programie społecznego budownictwa czynszowego – uwzględnia m.in. koszty wykonania garaży podziemnych i sieci uzbrojenia terenu.

W przypadku, gdy budynki komunalne wpisane są do rejestru zabytków lub znajdują się na terenie wpisanym do tego rejestru, premia będzie wynosić 60% kosztów przedsięwzięcia. Na remont noclegowni, schronisk dla osób bezdomnych, ogrzewalni proponuje premię 60 %.

Rząd rozszerza także grupę podmiotów, które będą mogły aplikować o finansowe wsparcie. Po wprowadzeniu zmian, z tej możliwości będą mogły skorzystać organizacje pozarządowe, które nie mają statusu organizacji pożytku publicznego.

Propozycje przewidują również finansowanie powierzchni wspólnych dla seniorów, które służyły będą zaspokajaniu potrzeb osób starszych (np. pomieszczeń rekreacyjnych, ambulatoryjnych). Przyczyni się to do zwiększenia aktywnego uczestnictwa w życiu społecznym osób starszych.

Pakiet mieszkaniowy powinien umożliwić samorządom pełen montaż finansowy inwestycji mieszkaniowych i tym samym znacznie zwiększyć liczbę tych inwestycji.

Premie remontowe na stare budynki TBS

Towarzystwa budownictwa społecznego odgrywają istotną rolę w rozbudowie segmentu mieszkań czynszowych użytkowanych na zasadach najmu. Dlatego konieczne jest dodatkowe wsparcie dla TBS, które umożliwi im utrzymanie swoich zasobów w odpowiednim stanie technicznym. Tym samym resort rozwoju przewiduje możliwość uzyskania premii remontowej przez TBS na spłatę części kredytu zaciągniętego na remont, ale także umożliwienie im pobierania od najemców dodatkowych opłat związanych z instalacją i konserwacją odnawialnych źródeł energii, budową wind, termomodernizacją.

Aktualnie taką premię remontową można otrzymać na budynek, którego użytkowanie rozpoczęto przed 14 sierpnia 1961 r. Po zmianach będą nią objęte również budynki wielorodzinne, należące do towarzystw budownictwa społecznego, starsze niż 25 lat.

Wakacje czynszowe

Ułatwieniem dla osób wynajmujących mieszkania w TBS-ach ma być wprowadzenie możliwości zamiany umowy najmu na umowę najmu zawierającą rozliczenie partycypacji (tzw. wakacje czynszowe). Obecnie najemca/partycypant może odzyskać wpłaconą partycypację w kosztach budowy wynajmowanego lokalu wyłącznie w przypadku zakończenia najmu i opuszczenia lokalu. Po zmianach, mieszkańcy będą mogli sami zdecydować, kiedy i w jaki sposób odzyskają swój wkład partycypacyjny. Nie muszą już czekać do momentu zakończenia najmu, ale będą mogli stopniowo odbierać swój wkład w czynszu – dzięki czemu będą płacić mniej.

Kolejnym udogodnieniem dla obywateli będzie możliwość wyodrębniania na własność/zbywanie lokali mieszkalnych wybudowanych w ramach preferencyjnych kredytów udzielanych w aktualnym programie społecznego budownictwa czynszowego. Zgodnie z proponowanymi zmianami, po 15 latach będą mieli możliwość zakupu mieszkania w TBS.

Dojście do własności w TBS

MR proponuje także, aby w nowo budowanych zasobach TBS pojawiła się możliwość dojścia do własności wynajmowanego mieszkania. Będzie to jednak wymagało większego wkładu partycypacyjnego ze strony lokatora, tj. pokrycia co najmniej 20% (25% w dużych miastach) kosztów budowy. Z wnioskiem o zamianę dotychczasowej umowy najmu na umowę najmu z dojściem do własności będzie można wystąpić po spłaceniu przez TBS kredytu zaciągniętego na inwestycję.

Zarówno wakacje czynszowe, jak i proponowane zasady dochodzenia do własności mają na celu uatrakcyjnienie oferty najmu mieszkania w TBS z partycypacją. Obecnie wpłacana partycypacja w kosztach budowy lokalu nie wiąże się z żadnym dodatkowym uprawnieniem dla lokatora, a stanowi często niezbędny element finansowania inwestycji. .

Dopłaty do czynszu „Mieszkanie na start”

Dopełnieniem programów wspierających społeczne budownictwo czynszowe jest program dopłat do czynszu „Mieszkanie na start”, realizowany od 1 stycznia 2019 r. Polepszeniu warunków mieszkaniowych osób najuboższych, będzie służył więc dodatek do czynszu z tego rządowego programu, który będzie dużym, comiesięcznym wsparciem dla wielu rodzin.

Kluczowymi podmiotami, na których oparta jest realizacja programu, są inwestorzy (podmioty realizujące inwestycje mieszkaniowe i wynajmujące mieszkania), gminy (współpraca z inwestorem, kryteria naboru najemców, przyznanie dopłaty do czynszu i pośrednictwo w wypłacie) oraz BGK, który operacyjnie odpowiada za wypłatę wsparcia ze środków Funduszu Dopłat.

Do tej pory dopłaty do czynszów mogły dostawać gospodarstwa domowe, których dochody nie wystarczają do zakupu mieszkania, ale wystarczają do opłacania czynszu. Nowe rozwiązania rozszerzą tę grupę, pozwalając na uzyskiwanie tych dopłat także przez osoby, które nie mają „zdolności czynszowej”. Program ten ma charakter proinwestycyjny i uzupełnia działania dotyczące budowy mieszkań z pakietu Mieszkanie Plus. Obok inwestycji prowadzonych na zasadach rynkowych, dotyczy mieszkań budowanych we współpracy z gminą w programach wsparcia społecznego budownictwa czynszowego.

Dopłaty do czynszów w programie „Mieszkanie na start” są szansą dojścia do własności nowego mieszkania także dla osób bez zdolności czynszowej. To nowa opcja dla „stających na nogi” lokatorów mieszkań komunalnych.

Proponowane rozwiązania:

możliwość stosowania dopłat do czynszów w przypadku podnajmu mieszkania od gminy, jeżeli gmina wynajmuje lokal od inwestora;
w przypadku mieszkań wynajmowanych przez gminę w celu podnajmu osobom fizycznym, jeśli mieszkanie jest objęte programem MnS, wyłączenie warunku stosowania do tych lokali zasad mających zastosowanie do mieszkaniowego zasobu gminy, co oznacza, że gmina będzie mogła sama zdecydować, jaką kwotę jest w stanie pokryć sama, a jaką kwotę będzie płacić podnajemca;
w przypadku, gdy gmina wynajmuje mieszkanie bezpośrednio od inwestora w celu podnajmu beneficjentowi wsparcia, zwolnienie najemcy od bezwzględnego obowiązku posiadania zdolności czynszowej (ryzyko bieżącego pokrywania opłat czynszowych w całości przejmuje w takiej sytuacji gmina, jako bezpośredni najemca).

Oznacza to, że przy odpowiednim zaangażowaniu gminy, np. w postaci przekazania swoich gruntów do lokalnego TBS, który wybudował blok na tym terenie, będzie ona mogła wynająć w zamian kilka mieszkań a następnie podnająć je rodzinom zamieszkującym mieszkania komunalne. Wielu obecnych mieszkańców zasobu komunalnego to osoby, które mimo trudności finansowych, regularnie starają się opłacać czynsz, są dobrymi sąsiadami, niejednokrotnie aktywnie uczestniczącymi w życiu wspólnoty samorządowej. Proponowane rozwiązanie to szansa właśnie dla nich. Opłaty czynszowe mogą okazać się nieco wyższe, ale rodzinę będzie na to stać, ponieważ skorzysta z dopłat do czynszu z programu „Mieszkanie na Start” – nawet przez 15 lat. Na takim rozwiązaniu skorzysta także gmina. Dzięki prowadzonej elastycznej polityce mieszkaniowej zmniejszy się kolejka do mieszkań komunalnych, bo na zwolnione mieszkania w zasobie będą mogły wprowadzić się oczekujące na przydział osoby.

Prościej o dodatek mieszkaniowy

Dodatki mieszkaniowe to świadczenia, które przysługują osobom w najtrudniejszej sytuacji materialnej. Resort rozwoju przygotował nowe przepisy, które usprawnią system dodatków mieszkaniowych oraz wyeliminują wątpliwości interpretacyjne. Będą też bardziej adekwatne do potrzeb adresowania wsparcia, jakim jest dodatek mieszkaniowy. I, co ważne, proponujemy także wyłączenie dodatków spod egzekucji administracyjnej.

Osobom, które mają niskie dochody, będzie łatwiej i szybciej ustalić, czy mogą z nich skorzystać. Obecnie średnia wysokość czynszu dla takich osób wynosi ponad 200 zł. Po zmianach próg dochodowy będzie liczony od kwoty netto (czyli „na rękę”), a nie tak jak dotychczas od dochodu ubruttowionego, czyli po odliczeniu m.in. składek na ubezpieczenie emerytalne i rentowe oraz na ubezpieczenie chorobowe.

Ujednolici także definicję dochodu, tak by w przypadku różnych przepisów z zakresu mieszkalnictwa funkcjonowała jedna definicja (jedna definicja dochodu w: Mieszkaniu na Start, TBS-ach, Funduszu Dopłat, mieszkaniach komunalnych). A podstawą do ustalenia progu dochodowego na potrzeby ustalenia prawa do dodatku będzie przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej, a nie dotychczasowy wskaźnik, tj. kwota najniższej emerytury. Projektowane przepisy zwiększają też ochronę danych osobowych, w tym danych wrażliwych, osób pobierających dodatek mieszkaniowy.

Nowością, którą proponuje resort rozwoju, jest wyłączenie dodatków mieszkaniowych spod egzekucji administracyjnej. Dodatki mają wspierać najuboższych i służyć pokryciu opłat na mieszkanie, a nie innym celom. Dlatego też kwota wynikająca z przyznanego dodatku mieszkaniowego nie będzie podlegała egzekucji. Proponowane rozwiązania nie spowodują również zwiększenia wydatków gmin na dodatki mieszkaniowe.

Pomoc dla wynajmujących dotkniętych ekonomicznymi skutkami COVID-19

Wiele osób wynajmujących mieszkania ma obecnie trudności z opłacaniem czynszu i rachunków za mieszkanie. Jest to jeden z gospodarczych skutków pandemii koronawirusa. Dlatego MR chce pomóc osobom, które z jej powodu straciły źródło dochodów. Planuje, by najemcy mieszkań mogli, po spełnieniu odpowiednich warunków, otrzymać dopłatę do dodatku mieszkaniowego. Nowe przepisy mają dotyczyć najemców mieszkań komunalnych, towarzystw budownictwa społecznego, spółdzielczych czy też wynajętych od osoby prywatnej lub firmy.

Projektowane wsparcie przewiduje możliwość ubiegania się o dodatki mieszkaniowe powiększone o dopłatę z Funduszu Przeciwdziałania COVID-19. MR proponuje wyższe dodatki mieszkaniowe dla najemców, w tym także na rynku komercyjnym – do 1500 zł miesięcznie przez pół roku, na pokrycie do 75% czynszu.

Dopłata do dodatku mieszkaniowego, finansowana z budżetu państwa (ze środków z Funduszu Przeciwdziałania COVID-19) będzie przyznawana przez gminę razem z dodatkiem mieszkaniowym tym gospodarstwom domowym, które wniosek o te świadczenia złożą do 31 grudnia 2020 r. Osoby te będą zobowiązane do wykazania, że w ostatnich trzech miesiącach ich średni miesięczny dochód nie tylko upoważnia do otrzymania dodatku mieszkaniowego, ale też był o co najmniej 25 % niższy niż w 2019 r. (np. na podstawie PIT za 2019 r.). Dodatek mieszkaniowy powiększony o dopłatę będzie przysługiwał, jeżeli najemca był najemcą lokalu mieszkalnego przed 14 marca 2020 r. Poza tym proponuje, aby zarówno dodatek, jak i dopłata mogły zostać przyznane nie tylko na pokrycie opłat przyszłych, ale i za okres ubiegły, nie wcześniejszy jednak niż od 1 marca 2020 r. Dodatek z dopłatą w dalszym ciągu byłby przyznawany na okres 6 miesięcy, ale dzięki temu mógłby zostać przeznaczony na uregulowanie zaległości czynszowych z poprzednich miesięcy.

Wysokość dopłaty ma stanowić różnicę między kwotą dodatku mieszkaniowego przyznanego na zasadach projektowanej ustawy, a kwotą dodatku mieszkaniowego, jaka zostałaby przyznana na zasadach ogólnych ustawy. Kwota dopłaty ma być wyszczególniana w decyzji przyznającej dodatek mieszkaniowy powiększony o tę dopłatę. Rozwiązanie to ma ułatwić rozliczenie środków przekazywanych gminie na wypłatę dopłat. Środki na wypłatę dopłat do dodatków mieszkaniowych przekazywane będą gminie – na jej wniosek – przez wojewodę.

Grunty KZN także dla budownictwa społecznego

Wsparciem dla inwestorów i jednostek samorządu terytorialnego w korzystaniu z nowych rozwiązań będzie Krajowy Zasób Nieruchomości. Chce znacznie poszerzyć wykorzystanie jego potencjału w zwiększaniu zasobu społecznych mieszkań czynszowych. KZN będzie miał więcej możliwości działań w gospodarowaniu swoim zasobem. Będzie mógł tworzyć i przystępować do istniejących towarzystw budownictwa społecznego. Dotychczasowe regulacje nie przewidywały tej formy działań KZN. W KZN zostanie utworzony Fundusz Rozwoju Społecznego Budownictwa Czynszowego. Celem funduszu jest zabezpieczenie środków finansowych, które będą przeznaczone wyłącznie na: tworzenie przez KZN towarzystw budownictwa społecznego lub obejmowanie udziałów w towarzystwach budownictwa społecznego. Będzie on zasilany środkami pochodzącymi ze zbycia nieruchomości KZN, które przeznaczane byłyby na wsparcie inwestycji w ramach TBS (w zamian za objęcie udziałów). W przypadku wyczerpania środków w funduszu przepływowym, KZN będzie miał możliwość zasilania go środkami pochodzącymi z Funduszu Dopłat. Możliwe będzie też współfinansowanie nowo utworzonych inwestycji TBS lub z udziałem KZN – ze środków pochodzących ze zbycia nieruchomości Zasobu za pośrednictwem Funduszu Dopłat.