Zbycie nieruchomości objętych przekształceniem prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności

Krajowa Rada Notarialna przedstawiła swoje stanowisko z dnia 11 stycznia 2019 roku w sprawie sporządzania po dniu 1 stycznia 2019 r. przez notariuszy aktów notarialnych obejmujących umowy zbycia nieruchomości objętych ustawą z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Czego dotyczy problem interpretacyjny?

Zgodnie z ustawą z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716, ze zm.), z dniem 1 stycznia 2019 r. z mocy prawa nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Pomimo tego, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów wymienionych w ustawie nastąpiło z mocy prawa, ujawnienie prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków następuje na podstawie zaświadczenia wydawanego przez właściwy organ (art. 4 ustawy).

Na tym tle zarysował się – z punktu widzenia praktyki obrotu nieruchomościami – istotny problem dotyczący możliwości zbywania lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość (tzw. obrót wtórny lokalami).

Stanowisko KRN dot. możliwości zbywania lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość

Zgodnie z art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, z lokalem stanowiącym odrębną nieruchomość związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo własności gruntu lub prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz własność budynku i urządzeń nie służących wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie sądów, w tym Sądu Najwyższego, ukształtował się niekwestionowany pogląd, że w przypadku lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość prawem wiodącym jest prawo własności tego lokalu, a związany z nim udział w nieruchomości wspólnej jest prawem niemającym samodzielnego bytu prawnego i niepodlegającym samodzielnemu obrotowi prawnemu.

KRN podkreśliła również, że w konsekwencji zbycia lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość następuje wpis prawa własności na rzecz nabywcy lokalu jedynie w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej.

Od pewnego czasu organy samorządu notarialnego prowadzą intensywne konsultacje prawne, w tym także z Ministerstwem Inwestycji i Rozwoju (projektodawcą ustawy), jak również z przedstawicielami sądów prowadzących księgi wieczyste. Wyniki tych konsultacji oraz analizy własne Krajowej Rady Notarialnej pozwalają na przedstawienie poglądu, że do dokumentowania w formie aktów notarialnych umów zbycia lokali stanowiących odrębną nieruchomość, nie jest konieczne uprzednie wydanie zaświadczeń, o których mowa w art. 4 powołanej wyżej ustawy.

Krajowa Rada Notarialna zwraca jednocześnie uwagę, że nie ma przeszkód, aby w wymienionych wyżej umowach przy opisie zbywanej nieruchomości lokalowej wskazać, że według treści księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu - z własnością takiego lokalu związany  jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi między innymi prawo użytkowania wieczystego gruntu. W dalszej części umowy pożądane jest pouczenie notariusza skierowane do stron transakcji, że grunt będący w użytkowaniu wieczystym, stanowiący nieruchomość wspólną, mógł ulec przekształceniu w prawo własności na podstawie powołanej wyżej ustawy z dnia 20 lipca 2018 r.

Jak wskazano wyżej, konsekwencją sporządzenia umowy zbycia lokalu jest obowiązek złożenia wniosku wieczystoksięgowego o wpis nabywcy w dziale II tak zwanej księgi lokalowej, bez obowiązku wnioskowania wpisu w innych działach.

Stanowisko KRN dot. możliwości zbywania innych nieruchomości objętych przekształceniem

Przy ustanawianiu odrębnej własności lokali w budynkach wzniesionych na gruntach będących przed dniem 1 stycznia 2019 r. w użytkowaniu wieczystym, jak również przy zbywaniu zabudowanych domami mieszkalnymi jednorodzinnymi gruntów, będących przed dniem 1 stycznia 2019 r. w użytkowaniu wieczystym konieczne jest przedłożenie notariuszowi zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności - wyjaśniła KRN.

Wpisy do księgi wieczystej 

Zgodnie z art. 4 ust. 7 powołanej wyżej ustawy, właściwy organ (niezależnie od wydania zaświadczenia wnioskodawcy) przekazuje zaświadczenie do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej w terminie 14 dni od jego wydania. Zgodnie z art. 5 ust. 1 powołanej wyżej ustawy, sąd dokonuje z urzędu wpisu własności gruntu oraz wpisu roszczenia o opłatę w księgach wieczystych.

W opinii Krajowej Rady Notarialnej regulacja powyższa nie stanowi jednak przeszkody do złożenia przez notariusza wniosku przy pomocy systemu teleinformatycznego o dokonanie przez sąd – z urzędu wpisu roszczenia o opłatę w księgach wieczystych, jak również, także z urzędu, wykreślenia w księdze wieczystej wszelkich wpisów dotyczących użytkowania wieczystego, przy czym ten ostatni wniosek może znaleźć się w rubryce „uwagi dodatkowe”. Zdaniem Krajowej Rady Notarialnej, dyspozycja art. 5 ust. 1 (zdanie ostatnie) ustawy obejmuje także wymienione wyżej wnioski składane przez notariusza o dokonanie przez sądy wpisów z urzędu.

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716, ze zm.);
• ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 716, ze zm.).
  

A.J.
Zespół e-prawnik.pl