Zmiany w przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności

Nowelizacja ustawy o  przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów ma wesprzeć obywateli w uzyskaniu prawa własności nieruchomości gruntowej wykorzystywanej na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych (domki jednorodzinne, mieszkania w budynkach wielolokalowych, w których co najmniej połowa lokali to lokale mieszkalne).

Co przewiduje ustawa z dnia 6 grudnia 2018 r. o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów? 

Celem uchwalonej ustawy o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów jest zapewnienie prawidłowego funkcjonowania ustawy.

Nowe przepisy zakładają bowiem przekształcenie od 1 stycznia 2019 r. we własność gruntów na rzecz właścicieli domów jednorodzinnych i samodzielnych lokali położonych w budynkach wielorodzinnych wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Dotyczy to gruntów zabudowanych wyłącznie jednorodzinnymi lub wielorodzinnymi budynkami mieszkalnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią mieszkania.

Przekształcenie będzie odpłatne. Osoby, które zostaną właścicielami gruntów, przez 20 lat będą uiszczać coroczną opłatę za przekształcenie w wysokości odpowiadającej wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, obowiązującej w dniu przekształcenia. Wysokość opłat za przekształcenie zostanie ustalona według stanu na 1 stycznia 2019 r. Samorządy będą mogły je waloryzować tylko przy zastosowaniu wskaźników ogłaszanych przez GUS. Z opłaty zostaną zwolnione parki narodowe i osoby fizyczne lub ich spadkobiercy oraz spółdzielnie mieszkaniowe, gdy wniosą jednorazowo opłaty za cały okres użytkowania wieczystego, użytkowanie wieczyste uzyskały na podstawie dekretu z 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy i innych tytułów prawnych czy w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa przed 5 grudnia 1990 r. W ustawie określono wysokość bonifikaty, jakiej można udzielić w razie wniesienia jednorazowej opłaty za przekształcenie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa. Będzie ona wynosić od 10 do 60% w zależności od momentu wniesienia tej opłaty. W wypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego o udzieleniu bonifikaty i jej wysokości zdecyduje właściwa rada albo sejmik.

Podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków będzie zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, które właściwy organ przekaże do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej w terminie 14 dni od dnia jego wydania. Sąd dokona z urzędu wpisu własności gruntu oraz wpisu roszczenia o opłatę w księgach wieczystych. Obowiązek wnoszenia opłaty obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości, w odniesieniu do której istnieje roszczenie o opłatę, przez okres pozostały do wnoszenia tej opłaty. Opłatę należną za rok 2019 wnosi się w terminie do 29 lutego 2020 r.

Jak wynika z uzasadnienia nowelizacji, organy wydające zaświadczenia i ustalające opłatę z tytułu przekształcenia oraz sądy wieczystoksięgowe wyrażały wątpliwości w zakresie interpretacji niektórych regulacji ustawy. Doprecyzowano zatem przepisy ustawy, tak aby zapewnić jednolite ich stosowanie i sprawne ujawnianie prawa własności w księgach wieczystych.

Zmiany w art. 1 pkt 1 ustawy mają służyć możliwie najszybszemu ujawnieniu praw w księgach wieczystych. Wprowadzono możliwość uzyskania zaświadczenia w krótszym terminie, niż wynika to z zasad ogólnych. Organ będzie zobowiązany do wydania zaświadczenia w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku, jeżeli wydanie takiego zaświadczenia będzie potrzebne właścicielowi lokalu do dokonania czynności prawnej, mającej za przedmiot lokal lub właścicielowi budynku w celu ustanawiania odrębnej własności lokalu.

Zgodnie z przepisem dodanym w art. 1 pkt 2, wojewoda będzie organem wyższego stopnia w sprawach, w których beneficjent przekształcenia gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa będzie kwestionował rozstrzygnięcia właściwego organu zawarte w decyzji ustalającej okres wnoszenia i wysokość opłaty za przekształcenie. Norma ta została skorelowana z przepisami obowiązującymi już od 2005 r. na gruncie przepisów dotyczących przekształcenia prawa użytkowania wieczystego na wniosek.

Z uwagi na to, że właścicielami gruntów zabudowanych budynkami jednorodzinnymi i wielorodzinnymi staną się nie tylko osoby fizyczne, ale również podmioty takie jak spółdzielnie mieszkaniowe czy przedsiębiorcy, ustawodawca wprowadza dla nich wybór systemu płatności za przekształcenie - albo 20 opłat rocznych, albo wnoszenie opłaty przez okres od 33 do 99 lat, licząc od dnia przekształcenia, w zależności od wysokości stawki procentowej opłaty rocznej, albo przez okres, w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest wyższa niż 3% (art. 1 pkt 4).

W art. 7 ustawy dodano ust. 6b, który umożliwia złożenie nowego oświadczenia w każdym czasie w okresie wnoszenia opłaty, z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. Tym samym nawet w kilka lat po przekształceniu przy zmianie sytuacji finansowej, przedsiębiorca będzie mógł wybrać inny sposób płatności niż ten, który został wybrany bezpośrednio po przekształceniu.

Przewidziane zmiany mają też m.in. na celu wspieranie i rozwijanie budownictwa mieszkaniowego na wynajem dla osób, których nie stać na nabycie własności mieszkania. Mieszkania przeznaczone na wynajem będą bowiem powstawały w wielu przypadkach na gruntach będących przedmiotem użytkowania wieczystego, ale do czasu przekazania praw do lokali na rzecz najemców beneficjentem przekształcenia ex lege stanie się inwestor.

Zob. też: 

• Jakie grunty w użytkowaniu wieczystym staną się własnością 1 stycznia 2019 r.?
• Grunty wykorzystywane na cele mieszkaniowe w użytkowaniu wieczystym przejdą na własność

Kiedy zmiany wchodzą w życie?

Ustawa ma wejść w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia, czyli z dniem 1 stycznia 2019 r.

Projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami i ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów

Tymczasem zaproponowana w grudniu przez Senat inna nowelizacja ma m.in. zapobiec obniżaniu wysokości bonifikaty przy przekształcaniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Senacka inicjatywa zakłada wprowadzenie rozwiązań dotyczących ustalania wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz ustalania bonifikaty od tej opłaty. Proponowane rozwiązania mają na celu zabezpieczenie mieszkańców przed nieuzasadnionym zwiększeniem opłat z tytułu użytkowania wieczystego, poprzez wprowadzenie maksymalnego poziomu wzrostu opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Jak napisano w uzasadnieniu projektu, „niektóre samorządy podjęły działania polegające na przyjęciu uchwał bądź zmianie uchwał wcześniejszych (np. podjęcie nowej uchwały przez Radę Warszawy) w sprawie bonifikat, których efektem jest nadmierne obciążenie mieszkańców uprawnionych z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność”. Projekt przewiduje, że warunki udzielania bonifikat od opłaty za dany rok lub opłaty jednorazowej za nabycie prawa własności, określone w zarządzeniu wojewody lud uchwale rady albo sejmiku zaczną obowiązywać od 1 stycznia roku następującego po tym, w którym zostały przyjęte i weszły w życie.

Określono też maksymalny wzrost opłaty za użytkowanie wieczyste – jej wysokość nie będzie mogła być wyższa niż suma zwiększeń lub zmniejszeń cen lokali mieszkalnych w danym województwie z 4 kwartałów poprzedzających kwartał, w którym dokonano aktualizacji opłaty, określonych według wskaźników zmian cen mieszkań ogłaszanych przez GUS.

A.J.
Zespół e-prawnik.pl