Kogo pozwać, gdy chcemy wyodrębnienia lokalu na przebudowanym strychu?

W sprawie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o ustanowienie odrębnej własności i sprzedaży lokalu powstałego wskutek przebudowy strychu, stanowiącego przedmiot własności wspólnej, legitymacja bierna przysługuje wspólnocie mieszkaniowej.

Jak przyjmuje się w orzecznictwie SN, wspólnota mieszkaniowa jest "ułomną" osobą prawną, tzn. że może nabywać prawa i obowiązki. Jednocześnie jej zdolność do czynności prawnych - a co za tym idzie, także zdolność do procesowa - ograniczona jest do spraw związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Należało zatem odpowiedzieć na pytanie, czy przedstawiona w niniejszej sprawie kwestia należy do tego zakresu.

SN uznał, iż na powyższe pytanie należy odpowiedzieć twierdząco. Zgodnie z art. 24 ust. 4 i 5 ustawy o własności lokali (dalej jako o.w.l.)czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu sprawowanego samodzielnie przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej są m.in. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego - a o takie właśnie czynności chodziło w przedmiotowej sprawie. Dlatego też zdolność procesowa w tym zakresie należy do wspólnoty.

Zdaniem SN powyższe stwierdzenie nie stoi w sprzeczności z art. 8 ust. 3 u.w.l., który wymaga, aby umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu. W tym bowiem przepisie nie chodzi o nieruchomość wspólną.

SN rozważał także przepis art. 22 ust. 2 u.w.l., który dla spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu wymaga uchwały współwłaścicieli. Odwołał się tu do swego wcześniejszego orzeczenia (uchwała składu siedmiu sędziów z 21 grudnia 2007 roku, sygn. akt III CZP 65/07, OSNC 2008/7 - 8, poz. 69), w którym czytamy, iż interpretacja tego przepisu powinna mieć na względzie, że wspólnota mieszkaniowa jest osobą ustawową, do której należy stosować odpowiednio przepisy dotyczące osób prawnych (art. 33[1] k.c.). W związku z tym - pisze SN - zarząd wspólnoty powinien być postrzegany jako odpowiednik organu osoby prawnej. Organ osoby prawnej często musi zaś uzyskać zgodę na dokonanie określonych czynności prawnych (por. np. art. 230 k.s.h.), co nie oznacza, że czynność dokonywana jest potem na rzecz podmiotu udzielającego zgody. Należy dodać, że skoro właściciele lokali podejmują uchwałę o wyrażeniu zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd, to logicznym jest też, przewidziany w art. 22 ust. 2 u.w.l., wymóg wskazania, kto takiej czynności może dokonać. Dlatego też wymienionych w tym przepisie zgody na dokonanie czynności oraz pełnomocnictwa do jej podjęcia nie należy rozpatrywać jako oddzielnych instytucji, ale łącznie, jako złożenie przez właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową oświadczenia woli nie tylko co do rodzaju konkretnej czynności, których zarząd tej wspólnoty może dokonać, ale także co do tego, czy nabyte skutkiem tej czynności prawo wejdzie do majątku wspólnoty, czy do majątków właścicieli. Umożliwia to tym właścicielom bezpośredni wpływ nie tylko na samą treść czynności, ale i na oznaczenie beneficjenta płynących z niej uprawnień majątkowych, zapewniając tym samym zachowanie nadrzędnej pozycji w stosunku do zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2008 roku, sygn. akt III CZP 91/08