Ukryta umowa nie korzysta z formy umowy pozornej

Umowa o dożywocie ukryta pod pozorną umową sprzedaży nieruchomości zawartą w formie aktu notarialnego jest nieważna, jeżeli istotne postanowienia umowy o dożywocie nie zostały objęte tą formą szczególną.

Sąd Najwyższy wpierw przypomniał konstrukcję pozorności. Według art. 83 § 1 k.c. pozorna czynność prawna wymaga łącznego wystąpienia trzech elementów: oświadczenie woli musi być złożone drugiej stronie, tylko dla pozoru, a adresat oświadczenia musi zgadzać się na jedynie pozorne dokonanie czynności prawnej. Pozorność może być bezwzględna (zwykła), gdy strony nie miały zamiaru wywołać żadnych skutków prawnych, albo względna (kwalifikowana), kiedy to strony pod czynnością pozorną ukrywają inne, rzeczywiste oświadczenie woli.

Czynność ukryta pod pozornym oświadczeniem woli może być ważna, o ile spełnione zostaną wymagania stawiane w art. 83 § 1 zdanie 2 k.c., a zatem o ile wynika to z właściwości tej czynności.

Wątpliwości rodzą się wtedy, gdy umowa ukryta wymaga formy aktu notarialnego, a w takiej właśnie formie zawarta została umowa pozorna. We wcześniejszym orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalił się pogląd, zgodnie z którym forma aktu notarialnego umowy pozornej służy jednocześnie umowie ukrytej. W wyroku z dnia 12 października 2001 roku SN zmienił swoje stanowisko i stwierdził, że takie "ratowanie" ważności ukrytej czynności prawnej kłóci się z celem, dla którego dla pewnych czynności zastrzeżono formę aktu notarialnego.

W niniejszej sprawie SN wyraził pogląd, że w przypadku pozorności mamy do czynienia z dwiema odrębnymi umowami - pozorną i ukrytą. Łączy ich tożsamość stron, ale nie można obu czynności traktować jako hybrydy. Konsekwencją przyjętego stanowiska jest wniosek, że czynność ukryta, jako odrębna, nie może korzystać z formy prawnej w jakiej dokonano czynności pozornej.

SN zauważył nadto, że nawet gdyby uznać obie umowy za jedną "połączoną", to i tak odpowiedź na zadane pytanie musiałaby być negatywna. Do zachowania formy czynności prawnej konieczne jest, aby w tej formie złożone zostały oświadczenia obejmujące przynajmniej elementy przedmiotowo istotne danego typu czynności (często określa się je łacińską nazwą essentialia negotii), które składają się na "esencję" danej czynności. Przy pozorności brak będzie tych elementów w akcie notarialnym - będą objęte nie tym aktem, lecz jedynie ukrytym porozumieniem stron.

Zdaniem SN powoływana w dawniejszym orzecznictwie chęć ratowania pewności obrotu nie jest dziś przekonująca, jeżeli miałaby prowadzić do uznawania za ważne czynności o niejasnej treści, często podejmowanych tajnie dlatego, by uniknąć podatku.

"Esencją" umowy sprzedaży jest zobowiązanie się sprzedawcy do przeniesienia na kupującego własności rzeczy oraz jej wydania oraz zobowiązanie kupującego do zapłaty ceny. W przypadku umowy dożywocia będą to zobowiązanie się właściciela nieruchomości do przeniesienia jej własności na nabywcę, który z kolei zobowiązuje się zapewnić zbywcy (lub osobie mu bliskiej) dożywotnie utrzymanie. Są to zatem dwie zupełnie różne umowy - dlatego w niniejszej sprawie, gdzie akt notarialny nie obejmował przedmiotowo istotnych elementów umowy dożywocia, była ona nieważna.

Uchwała z dnia 22 maja 2009 roku, sygn. akt III CZP 21/09