Będzie nowa odmiana hipoteki kaucyjnej?

Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw jest obecnie przedmiotem prac sejmowych. Przewiduje on umożliwienie zwolnienia nieruchomości od obciążenia, jeśli hipoteka zabezpieczona jest wierzytelnością przyszłą (hipoteka kaucyjna).

Jak uregulowana jest hipoteka?

Hipoteka jest w obecnym stanie prawnym jedyną formą zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości. W swoim zasadniczym kształcie regulujące ją przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece (określanej dalej w skrócie jako u.k.w.h.)  nie były zmieniane od czasu wejścia ich w życie, tj. od 1 stycznia 1983 r. Oprócz nich obowiązuje wiele uregulowań szczególnych, które w istotny sposób wpływają na ocenę skuteczności tej formy zabezpieczenia wierzytelności, a które nie zawsze są spójne z rozwiązaniami przyjętymi w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Niezależnie od prac nad wprowadzeniem do prawa polskiego nowej instytucji długu gruntowego konieczne stało się więc dokonanie zmian, które usunęłyby najpoważniejsze wątpliwości, jakie pojawiają się w praktyce w związku z wykładnią i stosowaniem przepisów regulujących hipotekę, a także zlikwidowanie niespójności, jakie istnieją między przepisami różnych ustaw. Ponadto od lat w nauce wskazuje się na ograniczenia w stosowaniu tej formy zabezpieczenia, a wynikające z przyjętej zasady akcesoryjności hipoteki, które powodują, że hipoteka postrzegana jest niekiedy jako mało atrakcyjne i skuteczne zabezpieczenie wierzytelności. W związku z tym zgłaszane są różne propozycje, które pozwoliłyby uczynić z hipoteki bardziej elastyczne i lepiej dostosowane do zmienionej sytuacji gospodarczej  zabezpieczenie. Na konieczność uczynienia z hipoteki bardziej efektywnego sposobu zabezpieczenia zwrócono także uwagę w raporcie „Wpływ systemu prawa na rynek zabezpieczeń rzeczowych w Polsce", przygotowanym przez Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju we współpracy z Narodowym Bankiem Polskim (zob. rekomendację nr 3, s. 22 raportu). Omawiany projekt nie ma jednak na celu gruntownej reformy tej instytucji, lecz przede wszystkim ma służyć uporządkowaniu obowiązujących regulacji i zapewnieniu ich spójności. Tym podyktowane są też pewne zmiany, które proponuje się wprowadzić w odniesieniu do innych form zabezpieczenia wierzytelności.

Jakie zmiany zaproponowano?

Zaproponowane w projekcie zmiany przepisów można podzielić na trzy grupy:

• pierwszą stanowią przepisy, które mają porządkować obecny stan prawny i usunąć istniejące między poszczególnymi regulacjami niespójności (do tej grupy należy zaliczyć proponowane zmiany w art. 1 pkt 3 i pkt 7, art. 3 pkt 2, art. 4, art. 5, art. 6);

• drugą grupę stanowią przepisy, których celem jest wyjaśnienie wątpliwości powstających na tle wykładni niektórych przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności w zakresie zabezpieczenia hipoteką odsetek oraz rozgraniczenia wierzytelności podlegających zabezpieczeniu hipoteką zwykłą i hipoteką kaucyjną;

• do trzeciej grupy należy natomiast zaliczyć przepisy, które mają umożliwić zabezpieczenie hipoteką kaucyjną więcej niż jednej wierzytelności przyszłej, oraz umożliwić zwolnienie nieruchomości od obciążenia, jeśli hipoteka zabezpiecza wierzytelność przyszłą, a pomimo upływu 10 lat od jej powstania nie powstała zabezpieczona nią wierzytelność.

Ponadto art. 8 i 9 zawierają regulacje przejściowe, konieczne ze względu na wprowadzane zmiany. Wejście w życie większości przepisów nie wymaga dokonania zmian w przepisach wykonawczych, jednakże wprowadzenie nowej odmiany hipoteki kaucyjnej, która pozwalałaby zabezpieczyć wiele wierzytelności przyszłych, spowoduje potrzebę zmiany przepisów regulujących dokonywanie wpisów w księgach wieczystych jak też zmianę oprogramowania służącego do dokonywania wpisów w księgach wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym. Dlatego też projekt w art. 9 różnicuje termin wejścia w życie poszczególnych przepisów, przewidując, że przepisy wprowadzające hipotekę kaucyjną zabezpieczającą wiele wierzytelności przyszłych wejdą w życie dopiero po roku od dnia ogłoszenia ustawy.

Podstawa prawna:

• Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (sejmowy druk nr 509)

A.J.
Zespół e-prawnik.pl