Jaki podatek od kupna działki VAT czy PCC?

Jesteśmy zainteresowani kupnem działki budowlanej (w nowo powstałym kompleksie działek). Do działek doprowadzone są takie media jak prąd i gaz.
Nie ma planu zagospodarowania przestrzennego.
Do działki, która jest przedmiotem naszego zainteresowania nie zostały wydane warunki zabudowy.
Nasz pośrednik nieruchomości uważa, że od kupna działki nie będziemy musieli zapłacić podatku VAT, ponieważ brak jest MPZP oraz WZ.
Pytanie jest następujące, co w przypadku, gdy dokonując transakcji u notariusza zostanie nam naliczony podatek PCC, a później okaże się , iż od transakcji powinien być zapłacony jednak podatek VAT.
Czy rzeczywiście jest organ, który może podważyć taką transakcję?
Co wówczas wtedy? Kto musi wówczas ponieść koszty zaległego podatku VAT? Dopłaca go kupujący czy sprzedający? Jak się zabezpieczyć na taką okoliczność.