Nieprawidłowe wyliczanie kosztów miejsc garażowych

Witam

Nabyłem mieszkanie na Avii 5 w Krakowie. Mieszkań w budynku jest około 250, siedem pięter.
Osobno nabyłem też miejsce parkingowe w hali garażowej podziemnej. Miejsc jest razem około 100.

Wielkie jest moje zdziwienie kiedy otrzymałem pierwszy rachunek od zarządcy nieruchomości za miejsce parkingowe. Czynsz miesieczny to 114 pln. To dziwne bo posiadam miejsca parkingowe podziemne w innych lokalach i jest to średni koszt 30 pln/miesiąc. Moji znajomi maja podobne kwoty.

Poniżej pierwszy rachunek od Zarządcy. Jest to kwota proporcjonalnie zmniejszona bo obejmuje tylko 4 dni z miesiaca:

-Mieszkanie ( AVIA 5/xxx )
Eksploatacja .......... 2,33 zł/m2 x 41,61 m2 pu = 96,95 zł
Wynagrodzenie Zarządcy 0,40 zł/m2 x 41,61 m2 pu = 16,64 zł
Działka infrastrukt. 0,27 zł/m2 x 41,61 m2 pu = 11,23 zł
I.Razem zaliczka: 124,82 zł
C.O.-opłata stała ..... 0,70 zł/m2 x 41,61 m2 po = 29,13 zł
C.O.-opłata zmienna.... 1,00 zł/m2 x 41,61 m2 po = 41,61 zł
Ciepła woda - opłata stała ........................ = 15,03 zł
Zimna woda i ścieki 10,15 zł/m3 x 3,00 m3/os x 1 os = 30,45 zł
Zimna woda do podgrz10,15 zł/m3 x 3,00 m3/os x 1 os = 30,45 zł
Podgrzanie wody ....13,00 zł/m3 x 3,00 m3/os x 1 os = 39,00 zł
Wywóz śmieci nietypowych 0,90 zł/m2 x 41,61 m2 = 37,45 zł
II.Razem zaliczkowe opłaty za świadczenia: 223,12 zł
------------
Razem za mieszkanie: 347,94 zł


-Garaż ( AVIA 5-G xx )
Eksploatacja .......... 2,33 zł/m2 x 29,48 m2 pu = 9,16 zł ( 4 dni)
Wynagrodzenie Zarządu.. 0,25 zł/m2 x 29,48 m2 pu = 0,98 zł ( 4 dni)
Utrzym. hali garażowej 1,00 zł/m2 x 29,48 m2 pu = 3,93 zł ( 4 dni)
Działka infrastrukt. 0,27 zł/m2 x 29,48 m2 pu = 1,06 zł ( 4 dni)
------------
Razem za garaż (za 4 dni KWIETNIA): 15,13 zł

----------------
RAZEM ZALICZKI I ŚWIADCZENIA: 363,07 zł



I tutaj należy zaznaczyć, że hala garażowa jest wyodrębniona jako osobny lokal. Moje miejsce ma powierzchnię 11,5 metra kw. i jest to udział w hali 75/10000. Mieszkanie i miejsce garażowe mją osobne księgi wieczyste.

Moje wątpliwości dotyczą wyliczenia powierzchni do opłat. Zarządca wylicza 29,48m2 doliczając proporcjonalnie powierzchnie wspólne (uliczki). Natomiast mieszkania nie mają doliczonych tych powierzchni wpólnych i wyliczenia są od rzeczywistego metrażu mieszkań. Co ciekawe koszt eksploatacji mieszkań i miejsc garażowych 2,33 pln został przyjety taki sam.
Uważam, że właściciele miejsc garażowych płacą podwójne koszty eksploatacji bo za swoje miejsce raz i za przestrzeń wspólną drugi raz. Natomiast mieszkania tego juz nie mają.
wychodzi na to, że właściciele miejsc postojowych płacą wiecej na poczet właścicieli mieszkań.

Według mnie wyliczenia miejsc parkingowych powinny być liczone od rzeczywistego metrażu 11,5 m2.

Proszę napiszcie czy mam rację i czy jest podstawa do walki z zarządcą.