Czy, w powyższym stanie faktycznym, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia poszczególnych działek, (...)

Czy, w powyższym stanie faktycznym, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia poszczególnych działek, powstałych z podziału większej nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jak przychód uzyskany ze źródła, jakim jest pozarolniczą działalność gospodarcza?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA


Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 , poz. 749) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 20 kwietnia 2012 r. (data wpływu 24 kwietnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.


UZASADNIENIE


W dniu 24 kwietnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.


W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.


W dniu 19 lipca 1999 r. aktem notarialnym wraz z małżonką nabył Pan niezabudowaną, działkę rolną nr 271/5 o powierzchni 1,05 ha

W dniu 2 września 2010 r., Rada Gminy uchwaliła plan zagospodarowania przestrzennego terenu. Z powyższej Uchwały wynika, że ww. nieruchomość znajduje się na Obszarze Chronionego Krajobrazu, co powoduje konieczność ochrony wartości przyrodniczych terenów objętych planem poprzez zachowanie i ochronę obszarów, zespołów i obiektów cennych przyrodniczo. Z powołanego planu zagospodarowania przestrzennego wynika również, że przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkalno-usługową. Ponadto w Załączniku nr 4 do ww. planu stwierdzono, że kosztami realizacji sieci kanalizacyjnej, przepompowni i przyłączy oraz realizacji sieci wodociągowej rozdzielczej obciążone zostaną inwestycje komunalne przy współudziale inwestorów.

Z uwagi na postanowienia planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którymi zmianie uległo przeznaczenie gruntów z gruntów rolnych na grunty pod zabudowę mieszkalno-usługową, wystąpił Pan z wnioskiem o podział ww. nieruchomości. Decyzją z dnia 27 lipca 2011 r. Wójt Gminy zatwierdził podział działki nr 271/5 na 8 mniejszych działek o nr: 271/16 do 271/23, gdzie działki nr 271/22 i 271/23 zgodnie z ww. planem stanowić mają drogi wewnętrzne. Mając na uwadze zapisy dokonane w Załączniku nr 4 do ww. planu zagospodarowania przestrzennego, oraz stanowisko Gminy będzie Pan zmuszony do doprowadzenia sieci wodno-kanalizacyjnych do nowo wyodrębnionych działek.

Gmina planuje zawrzeć z Panem umowę, w której chce zobowiązać Pana oraz innych właścicieli działek sąsiadujących z jego nieruchomością do wybudowania, na ich wyłączny koszt, odcinka sieci wodociągowej oraz odcinka sieci kanalizacyjnej na działce przeznaczonej pod drogę wewnętrzną stanowiącą Pana własność, która to działka w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod drogę wewnętrzną. Ponadto Gmina chce zobowiązać zarówno Pana, jak i innych właścicieli działek sąsiadujących z jego nieruchomością do wybudowania odcinka sieci wodociągowej oraz odcinka sieci kanalizacyjnej na działce stanowiącej własność Gminy. Sieci wodociągowe i sieci kanalizacyjne mają być doprowadzone do granic poszczególnych działek budowlanych w taki sposób, aby możliwym było dokonanie właściwego przyłącza.

Ponadto Gmina chce zobowiązać Pana do wykonania na terenie objętym planem zagospodarowania przestrzennego utwardzenia nawierzchni dróg gruntowych wewnętrznych do stanu umożliwiającego ruch samochodowy w ciągu roku. W projekcie umowy Gmina przewiduje zobowiązanie Pana do wyrażenia zgody na przekazanie nieodpłatnie na własność Gminy sieci wodno-kanalizacyjnych wybudowanych na własnej działce oraz wybudowanych wspólnie na części działki gminnej po uwzględnieniu kompensaty wierzytelności. W przypadku, gdyby w ciągu 5 lat (licząc od momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie) nie przekazał Pan na własność Gminie opisanych wyżej odcinków sieci wodnokanalizacyjnej, to Gmina zobowiąże Pana do wybudowania (montażu) na koszt własny punktów pomiarowych wody i ścieków w miejscach włączenia do sieci należących do Gminy oraz przejęcia pełnej administracji i eksploatacji tej sieci.

Ponadto Gmina zamierza zobowiązać Pana do nieodpłatnego przekazania dróg gruntowych wewnętrznych na podstawie umów sporządzonych w formie aktu notarialnego.

Przewiduje się, że włączenie odcinków sieci wybudowanych przez Pana nastąpi w miejscu wskazanym w warunkach technicznych wydanych przez Zakład Gospodarki Komunalnej.

Przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana była na potrzeby własne. Uprawiane na niej były warzywa i truskawki.

Nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej. Nie pobierał Pan dopłat. Z uwagi na pogarszający się stan zdrowia podjął Pan decyzję o sprzedaży omawianej nieruchomości. Z uwagi na to, że przedmiotem zainteresowania potencjalnych nabywców były, i są nadal, mniejsze działki, musiał Pan dokonać podziału ww. nieruchomości. Ponieważ zgodnie z obowiązującym prawem, podział nieruchomości na mniejsze działki mógł nastąpić dopiero po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to z inicjatywy Pana Gmina rozpoczęła procedury zmierzające do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przy czym z uwagi na wysokie koszty związane ze sporządzaniem planu zagospodarowania przestrzennego partycypował Pan w tych kosztach poprzez dokonywanie wpłat na rzecz Gminy (tj. opłat administracyjnych, opłaty za sporządzenie miejscowego planu, opłaty za wykonanie map do miejscowego planu).


Z opisanego stanu faktycznego bezspornie wynika, że:


  1. chciał Pan tylko sprzedać posiadaną nieruchomość, co spowodowało zaistnienie całego szeregu czynności, na które nie miał wpływu, a które to czynności musiał wykonać,
  2. inicjatywa Pana w przedmiocie sporządzenia planu zagospodarowania przestrzennego została wymuszona przez zachowanie się Gminy w obowiązującym w ówczesnym czasie stanie prawnym,
  3. w interesie Gminy jest, a nie Pana, aby na własny koszt wybudował Pan odcinek sieci wodociągowej oraz odcinek sieci kanalizacyjnej na działce przeznaczonej pod drogę wewnętrzną stanowiącą jego własność oraz na działce stanowiącej własność Gminy, a po wybudowaniu w formie nieodpłatnej przekazała Gminie,
  4. w interesie Gminy jest, a nie Pana, aby na własny koszt utwardził Pan drogi wewnętrzne, które następnie w formie nieodpłatnej ma przekazać Gminie,
  5. nie występował Pan o warunki zabudowy, jak również nie prowadził jakichkolwiek działań marketingowych, które obejmują wiele zagadnień, m.in. takich jak:


    1. odnajdowanie i ocenianie możliwości rynkowych, prowadzących do zaspokojenia potrzeb określonych odbiorców (nabywców) oraz dokładne ustalenie tych potrzeb,
    2. opracowywanie w oparciu o tę wiedzę produktu oraz strategii jego dystrybucji,
    3. przygotowanie odpowiedniej strategii ceny i promocji,
    4. reklama i informacja o produkcie,


  6. nie prowadzi Pan profesjonalnego obrotu nieruchomościami,
  7. nie wykorzystywał Pan przedmiotowej nieruchomości w jakiejkolwiek działalności czy to gospodarczej czy to rolniczej,
  8. przedmiotowa nieruchomość stanowi Pana majątek osobisty.


W związku z powyższym zadano następujące pytanie (w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych).


Czy, w powyższym stanie faktycznym, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia poszczególnych działek, powstałych z podziału większej nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jak przychód uzyskany ze źródła, jakim jest pozarolniczą działalność gospodarcza?


Zdaniem Wnioskodawcy, odpłatne zbycie wyodrębnionych działek gruntu nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jako przychód uzyskany z pozarolniczej działalności gospodarczej.


Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłami przychodu są:


  • pozarolnicza działalność gospodarcza,
  • odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości ? przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.


Z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że pod pojęciem działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej ? należy rozumieć działalność zarobkową:


  1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
  2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
  3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.



W pierwszej zatem kolejności zasadnym jest, jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 maja 2010 r., sygn. akt II FSK 47/2009, ustalenie, do jakiego źródła przychodu należy zaliczyć opisane przyszłe transakcje. Sąd dokonując wykładni art. 5a pkt 6 ww. ustawy stwierdził, że użyty w hipotezie zwrot ?z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 pkt 1, 2, i 4-9? oznacza, iż dla oceny, z jakiego źródła pochodzi dany przychód należy najpierw ustalić, czy nie jest on skutkiem działalności zarobkowej, wykonywanej w sposób zorganizowany, ciągły, prowadzonej we własnym imieniu na własny lub cudzy rachunek i tylko wówczas, gdy nie można zaliczyć do przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9, należy uznać go za przychód z innego niż wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródła. Ponadto Naczelny Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że ustawodawca najpierw nakazuje wykluczyć pochodzenie przychodu z któregokolwiek ze źródeł wskazanych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2, i 4-9 powołanej ustawy, a dopiero później pozwala zaliczyć go do przychodu z działalności gospodarczej. W ocenie Sądu, brak jednoznacznego rezultatu wykładni językowej czyni koniecznym sięgnięcie do innych reguł wykładni, w tym wypadku wykładni systemowej wewnętrznej. Sąd podkreślił, iż definiując przychody pochodzące z różnych źródeł ustawodawca, podkreślając tym samym ich rozłączność, zawarł reguły kolizyjne, wskazując, kiedy dany przychód może być uznany za przychód z określonego źródła, choć faktycznie odpowiada on ogólnej definicji przychodów z innego źródła. I tak w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy ustawodawca zaliczył do źródeł przychodów odpłatne zbycie, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości ? jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.


Cechy charakterystyczne dla źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 9 marca 2010 r., sygn. akt 1 SA/Gd 17/10. W powołanym orzeczeniu sąd stwierdził, że definicja ?działalności gospodarczej? pozwala na wyróżnienie kilku elementów tworzących to pojęcie, a mianowicie jest to działalność zarobkowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzona we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek. Zdaniem sądu:


  • zarobkowy charakter działalności oznacza, że działalność ta jest nastawiona na osiągnięcie zysku, dochodu, co odróżnia ją od działalności społecznej,
  • zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym to prowadzenie tej działalności w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny, uporządkowany. Ponadto, o zorganizowanym charakterze działalności zarobkowej może świadczyć wyodrębnienie istnienia pewnych składników materialnych i niematerialnych służących prowadzeniu tej działalności, czy też przyjęcie przez dany podmiot określonej formy organizacyjno-prawnej i dopełnienie wymogu rejestracji w ewidencji działalności gospodarczej,
  • wykonywanie działalności w sposób ciągły to prowadzenie jej w sposób stały, nie okazjonalny, gdzie ciągłość działania wiąże się z jej planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń,
  • działanie we własnym imieniu oznacza, że podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.


Przy czym Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku podkreślił, że odpadnięcie któregokolwiek z powyższych elementów definicji działalności gospodarczej nie pozwala na przyjęcie, iż w konkretnych okolicznościach sprawy z taką działalnością mamy do czynienia. Powyższe ma istotne znaczenie w sprawie, bowiem w przypadku Pana bezspornie uzyskane zostaną przychody ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Przemawiają za tym następujące okoliczności:


  1. brak zorganizowanego charakteru działalności - gdyż nie działał Pan z góry, według jakiegokolwiek ułożonego planu, np. nie występował o warunki zabudowy, jak również nie prowadził działań marketingowych, co oznacza, że dotychczas podejmowane przez niego czynności nie posiadają ciągu organizacyjnego; nie wyodrębniał Pan w jakikolwiek sposób jakichkolwiek składników materialnych i niematerialnych do prowadzenia działalności gospodarczej, jak również nie zarejestrował takiej działalności,
  2. brak ciągłego charakteru działalności - ponieważ nie miał Pan (i nie ma) zamiaru powtarzać opisanych czynności tj. nie nabywał i nie nabywa innych nieruchomości z zamiarem ich dalszej odprzedaży,
  3. brak zawodowego charakteru działalności - ponieważ nie zajmuje się Pan i nie będzie zajmował obrotem nieruchomościami w jakikolwiek profesjonalny sposób.


W przypadku zaś zarobkowego charakteru działalności należy odwołać się do Uchwały Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 1992 r., sygn. akt III CZP 134/92, gdzie sąd stwierdził, ?że kryterium dochodowości nie jest konieczną cechą definiującą działalność gospodarczą. Gdyby przyjąć inaczej, to powstałoby wiele wątpliwości wokół tego, czy działalnością gospodarczą nie jest także indywidualna twórczość naukowa, techniczna, wynalazcza, literacka, kompozytorska lub plastyczna, która może mieć charakter odpłatny i przynosić jednorazowe lub stałe dochody, lecz co do zasady nie jest prowadzona przede wszystkim w celach zarobkowych. Decydującym kryterium staje się więc cel wykonywanej działalności?.

Z uwagi na niespełnienie wszystkich przesłanek charakteryzujących prowadzenie ?działalności gospodarczej? - w ocenie Pana - bezspornie należy uznać, że przychód uzyskany z odpłatnej sprzedaży wyodrębnionych działek gruntu należy zaliczyć do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a).


W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.


Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Należy przy tym zastrzec, iż przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne


Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).


Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

Obserwuj nas na:

Potrzebujesz porady prawnej?

ZOBACZ TAKŻE: