Budynek wzniesiony przez dzierżawcę stanowi własność użytkownika wieczystego

Grunt będący przedmiotem użytkowania wieczystego został wydzierżawiony osobie trzeciej. Na gruncie tym dzierżawca wzniósł budynek. W toku sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym sąd odwoławczy powziął wątpliwość, czy budynek wzniesiony przez dzierżawcę na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowi własność wieczystego użytkownika, czy właściciela gruntu? Takie pytanie zadał Sądowi Najwyższemu, który w odpowiedzi podjął uchwałę:

Budynek wzniesiony przez dzierżawcę na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowi własność wieczystego użytkownika.

Zgodnie z art. 235 § 1 k.c. budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. SN wskazał, że nie chodzi tu wyłącznie o samodzielne wzniesienie budynku przez użytkownika wieczystego, ale również o przypadki, w których powierzył on budowę innym osobom. Tak samo należy ocenić należy sytuację, w której budynek został wzniesiony przez osobę, której użytkownik wieczysty oddał grunt w posiadanie zależne (np. dzierżawcę). Posiadacz zależny, który swoje prawo do władania gruntem wywodzi od użytkownika wieczystego, podejmuje działania na jego rachunek. Użytkownik wieczysty, oddając grunt w posiadanie zależne nie przestaje być jego posiadaczem (art. 337 k.c.), dlatego też działania podjęte przez posiadacza zależnego, w tym wzniesienie budynku, mogą być traktowane – w odniesieniu do właściciela – tak, jakby zostały podjęte przez użytkownika wieczystego. W doktrynie prawniczej wskazuje się nawet, że wszystkie przypadki wzniesienia budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczystego, powinny być oceniane tak, jakby budynek został wzniesiony przez użytkownika wieczystego, bowiem w stosunku do właściciela użytkownik wieczysty odpowiada za wszelkie działania podejmowane na gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste, na które wyraził zgodę albo którym nie przeciwstawił się, choć mógł i powinien. Trudno zaś wyobrazić sobie w praktyce sytuację, w której wzniesienie budynku na gruncie nastąpiło bez zgody użytkownika wieczystego albo bez jego zaniedbań.

Porady prawne

SN zwrócił uwagę, że zarówno art. 235 § 1 k.c., jak i przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 31) wskazują, że ustawodawca chciał uniknąć sytuacji, w której na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste znajdowałyby się budynki lub inne urządzenia niestanowiące własności użytkownika wieczystego, lecz część składową gruntu (czyli własność właściciela gruntu). Przemawia to za poglądem, że wszystkie przypadki wzniesienia budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste powinny być oceniane tak, jakby wzniesienia dokonał sam użytkownik wieczysty.

Pogląd ten ma zalety w odniesieniu do rozliczeń z tytułu wzniesienia budynku (często jest to uregulowane w umowie dzierżawcy z użytkownikiem wieczystym, a nie z właścicielem gruntu) oraz odpowiedniego stosowania art. 231 k.c. do użytkowania wieczystego (gdyby budynki wzniesione przez dzierżawcę stanowił własność właściciela nieruchomości, to użytkownik wieczysty mógłby przenieść własność tylko gruntu, bez budynków). Nadto przepisy o prowadzeniu ksiąg wieczystych nie przewidują ujawnienia, kto wzniósł budynek stanowiący odrębną własność przy użytkowaniu wieczystym – co oznacza, iż nie jest to okoliczność istotna.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2011 roku, sygn. akt III CZP 60/11


Zespół
e-prawnik.pl

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

    Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika