Czy rękojmia publicznej wiary ksiąg wieczystych przysługuje w sytuacji prowadzenia dwóch ksiąg wieczystych?

Istota przedstawionego zagadnienia prawnego sprowadza się do pytania, czy sytuacja, gdy dla tej samej nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste, w których ujawnieni są różni właściciele, a tylko wpisy w jednej księdze są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym, objęta jest działaniem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych wynikającej z art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Tekst jednolity: Dz. U. 2001 r. Nr 124 poz. 1361 ze zm.; dalej jako: KWU), a zatem, czy osoba, która nabyła nieruchomość od podmiotu ujawnionego, niezgodnie z rzeczywistością, w księdze wieczystej jako właściciel, nabywa własność tej nieruchomości, zaś traci ją właściciel prawidłowo ujawniony w księdze drugiej?

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych przewidziana w art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Tekst jednolity: Dz. U. 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zmianami) jest wyłączona w sytuacji, gdy w chwili zbycia, dla nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste, w których wpisani są różni właściciele.

Zgodnie z jednolitym stanowiskiem Sądu Najwyższego, gdy ta sama, oznaczona ewidencyjnie działka, objęta jest dwiema księgami wieczystymi, w których ujawnieni są różni właściciele, dopuszczalne jest powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (por. uchwały SN z dnia 31 stycznia 1996 r. III CZP 200/95 OSNC 1996/5 poz. 67 oraz z dnia 29 lutego 1996 r. III CZP 16/96 OSNC 1996/5 poz. 73). Z uwagi na to, że uzgodnienie takie polega na doprowadzeniu księgi do jej rzeczywistego, a więc aktualnego w dacie orzekania stanu prawnego (por. wyrok SN z dnia 23 grudnia 1988 r. III CRN 434/88 OSNCP 1991/1 poz. 12), konieczne jest ustalenie rzeczywistego właściciela nieruchomości, co w rozpoznawanej sprawie wymaga, jak słusznie stwierdził Sąd Okręgowy, rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia prawnego. Natomiast wówczas, gdy wpis prawa własności w jednej księdze jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym, a w drugiej nie, nabywca od osoby wpisanej do księgi, niezgodnie z rzeczywistością, jako właściciel, nigdy nie będzie mógł być uznany za działającego w dobrej wierze, a to z uwagi na przewidzianą w art. 2 KWU zasadę jawności materialnej ksiąg wieczystych i wypływającą z niej niemożność zasłaniania się nieznajomością wpisu w drugiej księdze wieczystej. Tak więc, także w świetle tego stanowiska, w sytuacji, jaka ma miejsce w rozpoznawanej sprawie, nabywca od nieuprawnionego, ale wpisanego właściciela, nie mógłby się powoływać na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, jako działający zawsze w złej wierze.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wyłączona w całości, wskazać trzeba, że zgodnie z art. 1 ust. 1 i 2 KWU, księgi wieczyste zakłada się i prowadzi tylko dla nieruchomości, które ich nie mają, celem prowadzenia księgi wieczystej jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości. Osiągnięciu tego celu podporządkowane są instytucje przyjęte w KWU i cel ten powinna również uwzględniać wykładnia przepisów ustawy. Istnienie dwóch ksiąg wieczystych dla jednej nieruchomości z różnymi wpisami prawa własności, w sposób oczywisty narusza powyższe zasady wskazanego przepisu i nie pozwala na osiągnięcie zakładanego ustawowo celu instytucji księgi wieczystej, jakim jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości. Trzeba zatem uznać, że w tak patologicznej sytuacji, ustawowe instytucje mające służyć osiągnięciu celu prowadzenia ksiąg wieczystych, nie mogą mieć zastosowania, bowiem mogłoby to doprowadzić do sytuacji godzących w porządek prawny i cel ustawy.

Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 24 października 2003 r., sygn. akt III CZP 70/2003

Obserwuj nas na:

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: