Ochrona lokatorów

Gdy brak lokalu socjalnego, gmina i lokator odpowiadają in solidum

Sąd Rejonowy orzekł eksmisję kilkunastu osób z lokali spółdzielni mieszkaniowej, przyznając im uprawnienie do lokali socjalnych. Spółdzielnia uzyskała przeciwko tym osobom także orzeczenia zasądzające określone kwoty tytułem korzystania bez tytułu prawnego z lokali objętych wyrokami eksmisyjnymi, między innymi za miesiąc styczeń 2005 r. Zasądzone kwoty nie zostały wyegzekwowane. Spółdzielnia pozwała gminę o odszkodowanie z tytułu szkody doznanej w styczniu 2005 r. na skutek tego, że osobom, których eksmisję orzeczono, nie udostępniono lokali socjalnych i osoby te w tym czasie nadal korzystały z mieszkań w budynkach strony powodowej, nie płacąc nawet kwot należnych na podstawie art. 18 ust. 1 i 3 u.o.l. Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 15 marca 2007 r. oddalił to powództwo. Rozpoznając apelację strony powodowej Sąd Okręgowy nabrał poważnych wątpliwości, którym dał wyraz w zagadnieniu prawnym: "Czy gmina, która nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, dopuszczając się tym samym czynu niedozwolonego w rozumieniu art. 417 § 1 k.c., odpowiada solidarnie z tą osobą za szkodę wynikłą dla właściciela rzeczy z faktu zajmowania lokalu bez tytułu prawnego (art. 441 § 1 k.c.), czy też przewidziana w art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego odpowiedzialność odszkodowawcza byłego lokatora i wypływająca z reżimu deliktowego odpowiedzialność gminy stanowi jedynie zobowiązanie in solidum tych podmiotów?". W odpowiedzi Sąd Najwyższy podjął uchwałę:

Odpowiedzialność gminy za szkodę wynikłą z zajmowania lokalu bez tytułu prawnego przez osobę uprawnioną z mocy wyroku do lokalu socjalnego oraz tej osoby jest odpowiedzialnością in solidum.

W uzasadnieniu Sąd Najwyższy wskazał, że kluczem do rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia prawnego jest odpowiedź na pytanie o charakter prawny odpowiedzialności przewidzianej w art. 18 ust.

1-3 ustawy o ochronie lokatorów (u.o.l.). Co do odpowiedzialności gminy, to zgodnie ze stanowiskiem Trybunału Konstytucyjnego (wyrok z dnia 11 września 2006 r., P 14/06) i orzecznictwa Sądu Najwyższego (uchwała z dnia 7 kwietnia 2006 r., III CZP 21/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 22) odpowiedzialność gminy jest odpowiedzialnością deliktową opartą na art. 417 § 1 k.c.

Analizując przepis art. 18 u.o.l. SN doszedł do wniosku, że nie jest to odpowiedzialność z tytułu czynu niedozwolonego, za czym przemawia rezygnacja w tych przepisach z winy jako przesłanki odpowiedzialności. Za najwłaściwsze SN uznał ujmowanie odpowiedzialności, o której mowa w przepisach art. 18 ust. 1 i 2 u.o.l., jako odpowiedzialności odszkodowawczej za naruszenie obowiązku zwrotu lokalu po wygaśnięciu do niego tytułu prawnego, zmodyfikowaną w sposób przewidziany w tych przepisach, tj. jako odpowiedzialność ex contractu opartą na zasadach art. 471 i nast. z daleko idącymi zmianami dokonanymi przez art. 18 ust. 1 i 2 u.o.l. Z chwilą wygaśnięcia tytułu prawnego do lokalu - pisze SN - powstaje obowiązek jego niezwłocznego zwrotu przez byłego lokatora właścicielowi. Jeżeli zdarzeniem będącym źródłem tytułu prawnego do lokalu jest umowa, obowiązek ten ma podstawę w tej umowie.

SN zastrzegł przy tym, że jako odpowiedzialności odszkodowawczej za naruszenie obowiązku zwrotu lokalu po wygaśnięciu do niego tytułu prawnego, zmodyfikowanej w sposób przewidziany w art. 18 ust. 1 i 3 u.o.l., nie da się natomiast ująć odpowiedzialności, o której mowa w art. 18 ust. 3 u.o.l. - na przeszkodzie stoi okoliczność, że wymienione w tym przepisie osoby mogą do czasu dostarczenia im lokalu socjalnego lub zamiennego zajmować zgodnie z prawem lokal, którego dotyczył wyrok eksmisyjny; stąd nie można uznać, że zajmowanie przez nie w tym okresie lokalu narusza obowiązek niezwłocznego zwrotu lokalu właścicielowi. Zdaniem SN jest to szczególnego rodzaju stosunek zobowiązaniowy, którego treścią jest zapewnienie właścicielowi określonego, płatnego periodycznie wynagrodzenia za dalsze korzystanie z lokalu przez byłego lokatora.

Skoro odpowiedzialności z art. 18 ust. 1 i 3 u.o.l. nie można uznać za odpowiedzialność odszkodowawczą deliktową, to wykluczone jest też zastosowanie do (mającej podstawę w art. 417 § 1 k.c.) odpowiedzialności gminy za szkodę wynikłą z zajmowania lokalu bez tytułu prawnego przez osobę uprawnioną do lokalu socjalnego na skutek niedostarczenia tej osobie lokalu socjalnego oraz do odpowiedzialności tej osoby opartej na art. 18 ust. 1 i 3 u.o.l. przepisu art. 441 § 1 k.c. (który pozwala na przyjęcie odpowiedzialności solidarnej). Ponieważ brak także innego przepisu nadającego solidarny charakter odpowiedzialności tych podmiotów - pisze SN - ich odpowiedzialność nie może być uznana za odpowiedzialność solidarną (art. 369 k.c.), lecz za odpowiedzialność in solidum.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 121/07

Obserwuj nas na:

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: