e-prawnik.pl Porady prawne

Wspólnota

Kto ponosi koszty utrzymania balkonów we wspólnocie?

12.8.2008

Gmina wniosła o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej nakładającej na członków Wspólnoty obowiązek wniesienia opłat na sfinansowanie kosztu remontu balkonów. Sąd pierwszej instancji uwzględnił powództwo uchylając sporną uchwałę strony pozwanej. Stwierdził, że skoro balkony służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali, to nie są częściami wspólnymi budynku, lecz są częściami składowymi lokali, a w myśl art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, koszty związane z utrzymaniem lokalu ponosi jego właściciel. Przy rozpoznawaniu apelacji wniesionej przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową Sądowi Apelacyjnemu w wątpliwość wyrażona w przedstawionym Sądowi Najwyższemu zagadnieniu prawnym: "Czy obowiązek remontu balkonów w budynku mającym wyodrębnioną własność lokali obciąża wyłącznie właścicieli poszczególnych lokali, czy też może obciążać wspólnotę mieszkaniową, zwłaszcza jeśli remont dotyczy elementów konstrukcyjnych balkonów?". W odpowiedzi Sąd Najwyższy podjął uchwałę:

Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu.

Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową.

W uzasadnieniu Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, iż ustawa o własności lokali nie zna pojęcia "balkonu". Niemniej jednak nieruchomości we wspólnocie dzielą się na dwie kategorie: samodzielny lokal mieszkalny oraz nieruchomość wspólna. Nie można mieć wątpliwości - pisze SN - że balkon jest częścią budynku, a w tej sytuacji ustawową przesłanką uznania go za element nieruchomości wspólnej jest ustalenie, że nie służy on wyłącznie do użytku właściciela lokalu. W przeciwnym razie, a więc w sytuacji gdy będący częścią budynku balkon służy do wyłącznego użytku właściciela lokalu, nie można go uznać za element nieruchomości wspólnej, a wówczas pozostaje jedynie możliwość kwalifikowania go jako części składowej lokalu mieszkalnego.

Wszystko zależy zatem od konkretnego przypadku i koncepcji architektonicznej - do balkonu mogą mieć dostęp wszyscy mieszkańcy budynku, ale możliwa jest i taka konstrukcja, gdzie balkon służy do wyłącznego użytku właściciela jednego lokalu.

Powołując się na wyroki: SN z dnia 3 października 2002, sygn. akt III RN 153/01, OSNP 2003/18/423 oraz WSA w Warszawie z dnia 6 września 2005, sygn. akt VII SA/Wa 1498/04, SN wyjaśnił, że w pierwszej sytuacji balkony stanowią ogólnodostępne części budynku i dlatego są częścią nieruchomości wspólnej, natomiast w sytuacji drugiej, że balkony nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, lecz stanowią część składową lokalu mieszkalnego, co nie wyklucza kwalifikowania takiego balkonu jako pomieszczenia przynależnego w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy.

Gdy balkon służy wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób uprawnionych do korzystania z lokalu mieszkalnego, stanowi pomieszczenie pomocnicze w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy, a będąc takim pomieszczeniem stanowi zarazem część składową tego lokalu mieszkalnego. To z kolei przesądza z mocy art. 13 ust. 1 ustawy o tym, że właściciel tego lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu służącego wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu.

SN zastrzegł, że możliwość posłużenia się w takiej sytuacji umową zawartą przez właściciela lokalu ze wspólnotą mieszkaniową w celu określenia w umowie zasad ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem takiego balkonu w należytym stanie zdaje się nie wchodzić w rachubę, ponieważ umowa taka mogłaby określać zasady korzystania przez właściciela lokalu ale tylko z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej (uchwała SN z dnia 19 czerwca 2007 r., III CZP 59/07, LEX nr 270441, dotychczas niepubl.), a takiego charakteru nie ma część budynku (balkon), która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób w nim zamieszkałych.

SN zwrócił jednak uwagę, iż wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, przyjąć należy, że pod pojęciem "balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych: przestrzeń wewnętrzną, z reguły wyodrębnioną podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej.

Elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a w konsekwencji - z mocy art. 3 ust. 2 ustawy - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną - czytamy w uzasadnieniu. Konsekwencją powyższego jest przyjęcie, z mocy art. 14 pkt 1 ustawy, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ