Ochrona konsumentów co do umów zawieranych poza lokalem przedsiębiorstwa

Niedawne orzeczenie Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości dotyczyło sporu o pożyczkę hipoteczną.

Zgodnie z prawem niemieckim od koÅ„ca lat 80. bank finansowaÅ‚ zakup starych mieszkaÅ„. Spółka Heinen & Biege GmbH, która poÅ›redniczy w Å›wiadczeniu usÅ‚ug finansowych i usÅ‚ug zwiÄ…zanych z nieruchomoÅ›ciami, zajęła siÄ™ sprzedażą tych mieszkaÅ„ i poÅ›rednictwem w finansowaniu transakcji. Pracownik tej Spółki zaproponowaÅ‚ małżeÅ„stwu Schulte przystÄ…pienie do programu inwestycyjnego polegajÄ…cego na zakupie nieruchomoÅ›ci finansowanej za pomocÄ… kredytu. Mieszkanie przeznaczone na sprzedaż miaÅ‚o być zajÄ™te przez osoby trzecie, a ze wzglÄ™dów podatkowych jego zakup miaÅ‚ być w caÅ‚oÅ›ci finansowany z pożyczki. Małżonkowie Schulte kupili mieszkanie. Umowa sprzedaży zostaÅ‚a podpisana u notariusza zgodnie z obowiÄ…zujÄ…cymi w tym zakresie krajowymi przepisami prawnymi. WyÅ‚Ä…cznie w celu finansowania tego kupna małżonkowie Schulte zaciÄ…gnÄ™li w banku pożyczkÄ™, zabezpieczonÄ… dÅ‚ugiem gruntowym w tej samej wysokoÅ›ci obciążajÄ…cym nabyte mieszkanie. Małżonkowie Schulte przyjÄ™li osobistÄ… odpowiedzialność za spÅ‚atÄ™ dÅ‚ugu gruntowego i odnoÅ›nie do umowy pożyczki zgodzili siÄ™ na natychmiastowÄ…, przymusowÄ… egzekucjÄ™ z caÅ‚oÅ›ci ich majÄ…tku, przyjeli na siebie również inne zobowiÄ…zania narzucone przez bank finansujÄ…cy tÄ™ inwestycjÄ™. Po zawarciu wszystkich umów i ustanowieniu zabezpieczeÅ„ przewidzianych w umowie pożyczki bank na pisemne polecenie małżonków Schulte wypÅ‚aciÅ‚ caÅ‚Ä… kwotÄ™ pożyczki bezpoÅ›rednio spółce sprzedajÄ…cej nieruchomość mieszkaniowÄ…. Z uwagi na niewykonanie zobowiÄ…zania do miesiÄ™cznej spÅ‚aty zgodnie z umowÄ… pożyczki bank wypowiedziaÅ‚ tÄ™ umowÄ™, zażądaÅ‚ natychmiastowego zwrotu pożyczki i ze wzglÄ™du na brak zapÅ‚aty przystÄ…piÅ‚ do przymusowej egzekucji tej umowy na podstawie aktu notarialnego. NastÄ™pnie małżonkowie Schulte odstÄ…pili od umowy pożyczki na podstawie przepisu krajowego i wnieÅ›li do sÄ…du powództwo przeciwegzekucyjne. WedÅ‚ug prawa niemieckiego bowiem odstÄ…pienie od umowy kredytu hipotecznego skutkuje anulowaniem umowy, a każda strona jest zobowiÄ…zana do zwrotu drugiej stronie otrzymanych Å›wiadczeÅ„ i wynagrodzenia za korzystanie aż do momentu odstÄ…pienia.

Porady prawne

Wobec sporu sądowego na powyższym tle, sąd zwrócił się do ETS z wnioskiem o wydanie orzeczenia prejudycjalnego przede wszystkim w kwestii, czy od małżonków Schulte (będących konsumentami), którzy skorzystali z prawa odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego, bank może domagać się natychmiastowego i całkowitego zwrotu kwoty pożyczki.

TrybunaÅ‚ dokonaÅ‚ tu wykÅ‚adni przepisów wspólnotowych. Zgodnie bowiem z art. 8 dyrektywy Rady 85/577/EWG z dnia 20 grudnia 1985 r. w sprawie ochrony konsumentów w odniesieniu do umów zawartych poza lokalem przedsiÄ™biorstwa (Dz.U L 372, str. 31), nie stanowi ona przeszkody dla wprowadzenia lub utrzymania w mocy przez paÅ„stwa czÅ‚onkowskie UE bardziej korzystnych przepisów ochrony konsumentów w dziedzinie objÄ™tej tÄ… dyrektywÄ…. NastÄ™pnie dyrektywÄ™ stosuje siÄ™, zgodnie z jej art. 1, do umów zawartych pomiÄ™dzy przedsiÄ™biorcami i konsumentami, z wyjÄ…tkiem niektórych umów wyliczonych w art. 3 ust. 2 tej dyrektywy w sposób wyczerpujÄ…cy, a zwÅ‚aszcza umów dotyczÄ…cych sprzedaży nieruchomoÅ›ci.

Natomiast zgodnie z art. 5 ust. 1 dyrektywy, ochrona przyznana konsumentowi, który zawarÅ‚ umowÄ™ w warunkach akwizycji w domu, polega w szczególnoÅ›ci na możliwoÅ›ci odstÄ…pienia przez niego od umowy w terminie 7 dni od zawiadomienia go przez przedsiÄ™biorcÄ™ o przysÅ‚ugujÄ…cym mu prawie do odstÄ…pienia, zaÅ› przedsiÄ™biorca jest zobowiÄ…zany do zawiadomienia go zgodnie z art. 4 akapit pierwszy dyrektywy. Z jednej strony zatem dyrektywa ma na celu ochronÄ™ konsumenta przed niebezpieczeÅ„stwem wynikajÄ…cym z okolicznoÅ›ci zawarcia umowy poza lokalem przedsiÄ™biorcy i że z drugiej strony ochrona konsumenta jest realizowana w dyrektywie poprzez ustanowienie prawa do odstÄ…pienia.

JeÅ›li chodzi o nastÄ™pstwa odstÄ…pienia, dyrektywa przewiduje w art. 5 ust. 2, że wskutek odstÄ…pienia konsument jest zwolniony od wszelkich zobowiÄ…zaÅ„ wynikajÄ…cych z umowy, a w art. 7, że skutki prawne odstÄ…pienia okreÅ›la prawo krajowe.

TrybunaÅ‚ rozstrzygnÄ…Å‚ wÄ…tpliwoÅ›ci co do interpretacji powyższych przepisów wspólnotowych, jakÄ… należy przyjąć w opisanym stanie faktycznym, nastÄ™pujÄ…cym wyrokiem.

1) ArtykuÅ‚ 3 ust. 2 lit. a) dyrektywy Rady 85/577/EWG z dnia 20 grudnia 1985 r. w sprawie ochrony konsumentów w odniesieniu do umów zawartych poza lokalem przedsiÄ™biorstwa należy interpretować w ten sposób, że wyÅ‚Ä…cza on z zakresu stosowania tej dyrektywy umowy sprzedaży nieruchomoÅ›ci, nawet jeÅ›li stanowiÄ… one jedynie część inwestycji finansowej, finansowanej przez kredyt i w ramach której negocjacje przedumowne miaÅ‚y miejsce zarówno w przypadku umowy sprzedaży nieruchomoÅ›ci, jak i umowy pożyczki sÅ‚użącej wyÅ‚Ä…cznie finansowaniu w warunkach akwizycji w domu;

2) Dyrektywa 85/577 nie sprzeciwia siÄ™ przepisom krajowym, które przewidujÄ…, że jedynym skutkiem odstÄ…pienia od umowy pożyczki jest anulowanie umowy pożyczki, nawet jeÅ›li chodzi o inwestycje finansowe, na które nie zostaÅ‚aby udzielona pożyczka, gdyby nie nabyto nieruchomoÅ›ci.

3) Dyrektywa 85/577 nie sprzeciwia siÄ™:

zobowiązaniu konsumenta, który skorzystał z prawa do odstąpienia zgodnie z tą dyrektywą, do zwrotu pożyczkodawcy kwoty pożyczki, chociaż pożyczka - zgodnie z planem sporządzonym dla celów inwestycji finansowej - służy wyłącznie finansowaniu nieruchomości i jest bezpośrednio wypłacona sprzedawcy nieruchomości,

żądaniu natychmiastowej spłaty pożyczki,

przepisom krajowym, które przewidują w przypadku odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego, że konsument zobowiązany jest nie tylko do zwrotu kwoty otrzymanej na podstawie tej umowy, ale dodatkowo do zapłaty na rzecz pożyczkodawcy odsetek stosowanych na rynku.

Jednak w sytuacji gdyby bank zawiadomiÅ‚ konsumenta o przysÅ‚ugujÄ…cym mu prawie odstÄ…pienia, konsument mógÅ‚by uniknąć ryzyka zwiÄ…zanego z takimi inwestycjami jak inwestycje bÄ™dÄ…ce przedmiotem sprawy toczÄ…cej siÄ™ przed sÄ…dem krajowym. Z tego wzglÄ™du art. 4 dyrektywy 85/577 zobowiÄ…zuje PaÅ„stwa CzÅ‚onkowskie, by dbaÅ‚y o to, żeby ich prawo chroniÅ‚o konsumentów, którzy nie mogli uniknąć takiego ryzyka, poprzez przyjÄ™cie Å›rodków, które pozwalajÄ… ustrzec konsumenta od poniesienia konsekwencji urzeczywistnienia siÄ™ takiego ryzyka.

Z powyższego wynika, iż wykonanie prawa do odstÄ…pienia przewidzianego w art. 5 ust. 1 dyrektywy w odniesieniu do umowy pożyczki prowadzi na podstawie ust. 2 tego przepisu do anulowania zobowiÄ…zaÅ„ konsumenta wynikajÄ…cych z wypowiedzianej umowy, co z kolei skutkuje przywróceniem sytuacji do pierwotnego stanu. Z tego wzglÄ™du wspomniana dyrektywa nie sprzeciwia siÄ™ przepisom krajowym, które w przypadku odstÄ…pienia od umowy kredytu hipotecznego przewidujÄ…, że konsument zobowiÄ…zany jest nie tylko do zwrotu kwoty otrzymanej na podstawie tej umowy, ale dodatkowo do zapÅ‚aty na rzecz pożyczkodawcy odsetek stosowanych na rynku. Nawet jeÅ›li pożyczka sÅ‚uży wyÅ‚Ä…cznie finansowaniu kupna nieruchomoÅ›ci i jest wypÅ‚acona bezpoÅ›rednio sprzedawcy tej nieruchomoÅ›ci, dyrektywa nie sprzeciwia siÄ™ zobowiÄ…zaniu konsumenta do zwrotu kwoty takiej pożyczki.

Mimo iż dyrektywa nie sprzeciwia siÄ™, by w zasadzie przepisy krajowe, które przewidujÄ…, że konsument musi natychmiast i w caÅ‚oÅ›ci zwrócić pożyczkÄ™ wraz z odsetkami stosowanymi na rynku, jeÅ›li odstÄ™puje od umowy pożyczki, byÅ‚y stosowane do sytuacji, w której przedsiÄ™biorca speÅ‚niÅ‚ obowiÄ…zek zawiadomienia konsumenta zgodnie z art. 4, to nie obowiÄ…zuje to jednak koniecznie w sytuacji, w której przedsiÄ™biorca nie speÅ‚niÅ‚ tego obowiÄ…zku.

W zwiÄ…zku z tym należy przypomnieć, że zgodnie z art. 4 akapit trzeci dyrektywy paÅ„stwa czÅ‚onkowskie zapewniÄ… ustanowienie wÅ‚aÅ›ciwych Å›rodków ochrony konsumentów w krajowym ustawodawstwie, w przypadku gdy informacje dotyczÄ…ce prawa do odstÄ…pienia nie zostanÄ… dostarczone.

Gdyby bank zawiadomiÅ‚ konsumenta o przysÅ‚ugujÄ…cym mu prawie odstÄ…pienia, konsument mógÅ‚by uniknąć ryzyka zwiÄ…zanego z takimi inwestycjami jak inwestycje bÄ™dÄ…ce przedmiotem sprawy toczÄ…cej siÄ™ przed sÄ…dem krajowym. Z tego wzglÄ™du art. 4 dyrektywy zobowiÄ…zuje paÅ„stwa UE, by dbaÅ‚y o to, żeby ich prawo chroniÅ‚o konsumentów, którzy nie mogli uniknąć takiego ryzyka, poprzez przyjÄ™cie Å›rodków, które pozwalajÄ… ustrzec konsumenta od poniesienia konsekwencji urzeczywistnienia siÄ™ takiego ryzyka

Co istotne, skutki odstÄ…pienia od umowy dla umowy kupna nieruchomoÅ›ci i dla ustanowienia zabezpieczenia na nieruchomoÅ›ci, które nastÄ…piÅ‚o zgodnie z dyrektywÄ…, okreÅ›la prawo krajowe. Wprawdzie wiÄ™c umowa kredytu hipotecznego wchodzi w zakres stosowania wskazanej dyrektywy, jednak skutki ewentualnego odstÄ…pienia od tej umowy, które nastÄ…piÅ‚o zgodnie z dyrektywÄ…, dla umowy kupna nieruchomoÅ›ci i dla ustanowienia zabezpieczenia na nieruchomoÅ›ci okreÅ›la prawo krajowe. Ponadto ETS uznaÅ‚, iż chociaż dyrektywa nie wyklucza, by prawo krajowe stanowiÅ‚o w przypadku dwóch umów wiÄ…zanych, które tworzÄ… jednÄ… caÅ‚ość pod wzglÄ™dem gospodarczym, że odstÄ…pienie od umowy kredytu hipotecznego ma wpÅ‚yw na ważność umowy sprzedaży nieruchomoÅ›ci, jednak w takim przypadku jak opisany przez sÄ…d krajowy nie przewiduje obowiÄ…zkowo takiego rezultatu.

Orzeczenie Europejskiego TrybunaÅ‚u SprawiedliwoÅ›ci z dnia 25 października 2005 r. w sprawie C-350/03 - Elisabeth Schulte, Wolfgang Schulte przeciwko Deutsche Bausparkasse Badenia AG, http://curia.eu.int


A.J.
Zespół e-prawnik.pl

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

    Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika