Podstawy wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony

Sąd Najwyższy stanął przed problemem prawnym związanym z pytaniem czy do stosunku najmu na czas oznaczony, powstałego przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 r., Nr 71, poz. 733 ze zm.) ma zastosowanie art. 11 ust. 2 pkt 2 tej ustawy w sytuacji, gdy sama umowa nie przewiduje przyczyn jej wypowiedzenia ?

Sąd Najwyższy uchwalił, że artykuł 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) ma zastosowanie do stosunku najmu na czas oznaczony, powstałego przed dniem jej wejścia w życie, gdy umowa nie przewiduje przyczyn jej wypowiedzenia.

Problem stosowania art. 685[1] k.c. (który został wprowadzony do systemu prawnego z dniem 10 lipca 2001 r. przez art. 26 pkt 9 u.p.l.), w brzmieniu obowiązującym w chwili wypowiedzenia wysokości czynszu, tj. w dniu 25 marca 2003 r., do umów najmu na czas oznaczony zawartych jeszcze przed jego wejściem w życie, wzbudził bowiem zarówno w praktyce jak i w piśmiennictwie kontrowersje. W literaturze dominuje pogląd, że art. 11 u.p.l., który ma charakter semiimperatywny, ma zastosowanie do umów najmu zawartych na czas oznaczony. Wprawdzie wyrażono także zapatrywanie wyraźnie nawiązujące do treści art. 673 § 3 k.c., tj., że wypowiedzenie umowy najmu na czas oznaczony z przyczyn wskazanych w art. 11 u.p.l. będzie wtedy skuteczne, gdy taką możliwość przewiduje umowa, czyli umowna przyczyna przedterminowego rozwiązania takiej umowy powinna pokrywać się z przewidzianą w tym unormowaniu. Stanowisko to spotkało się jednakże z trafną krytyką. Przepisy przewidujące możliwość wypowiedzenia stosunku najmu bez zachowania terminów ustawowych ze względu na zwłokę z zapłatą czynszu, mają zastosowanie również do umów zawartych na czas oznaczony. Art. 11 ust. 2 u.p.l. nie przewiduje rozróżnienia stosunków najmu w zależności od tego na jaki okres zostały zawarte. Oznacza to, że na podstawie tego przepisu, w razie realizacji zawartych w nim przesłanek, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego zawartą na czas oznaczony i to w wypadku, gdy nie przewiduje ona przyczyn jej wypowiedzenia.

Wprowadzony do systemu prawnego, z dniem 10 lipca 2001 r.

, art. 673 § 3 k.c. stanowiący, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, to zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie, nie może być potraktowany jako lex specjialis do art. 11 ust. 2 pkt 2 u.p.l. już z tego względu, że unormowania te mają rozbieżny przedmiot regulacji. Wskazany przepis kodeksu cywilnego dotyczy bowiem tylko umownych przyczyn wypowiedzenia, a więc jego sens nie polega na wprowadzeniu normy, że najem zawarty na czas oznaczony nie może być wypowiedziany z przyczyn określonych w ustawie. Jego znaczenie sprowadza się do wskazania, że w wypadku najmu zawartego na czas oznaczony możliwość umownego wypowiedzenia istnieje tylko wówczas, gdy strony określą w umowie przyczyny uzasadniające to wypowiedzenie. Jak podkreślono, zresztą trafnie, w literaturze, jego wprowadzenie do systemu prawnego miało na celu rozstrzygnięcie istniejących w praktyce i w nauce sporów co do możliwości wprowadzenia do umowy najmu zawartej na czas oznaczony klauzuli o przyczynach jej wypowiedzenia. Za możliwością zastosowania art. 11 ust. 2 pkt 2 u.p.l. do tego rodzaju stosunku najmu przemawiają także argumenty natury funkcjonalnej. Ustawowe prawo wypowiedzenia w tych wypadkach umowy najmu stanowi instrument elementarnej ochrony interesów wynajmującego, której potrzeba występuje zarówno przy stosunkach najmu na czas nieokreślony, jak i oznaczony. Ponieważ zagadnienie dotyczy najmu powstałego przed wejściem w życie w dniu 10 lipca 2001 r. ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego trzeba wyraźnie podkreślić, że jej przepisy (z wyjątkiem art. 6 dotyczącego umowy o odpłatne używanie lokalu) stosuje się do stosunków prawnych powstałych przed dniem jej wejścia w życie, a to według zasady bezpośredniego działania nowej ustawy (art. 27 u.p.l.). Należy też zauważyć, że skoro przedmiotowa umowa nie przewiduje przyczyn wypowiedzenia, to nie mógł mieć do niej zastosowania art. 673 § 3 k.c., co jednak nie wyłączało ustawowej podstawy jej wypowiedzenia określonej w art. 11 ust. 2 pkt 2 u.p.l. w razie zaistnienia wszystkich przesłanek określonych w hipotezie tego unormowania.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 czerwca 2006 r., sygn. akt III CZP 30/06

Obserwuj nas na:

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (1)

Ula

9.8.2013 23:54:54

Re: Podstawy wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony

jeśli umowa najmu została zawarta wcześniej i nie doszła do skutku a lokal nie został wydany z przyczyn rezygnacji ze strony najemcy ,nie ma w przepisach żadnej ochrony dla najemcy broni się tylko tych którzy mają coś do zaoferowania .jakim art może bronić się najemca jeśli przedmiot (lokal użytkowy ) nie został przekazany i jaki termin musi płacić za nie korzystanie z najmu.


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: