Wpis odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej ma zawsze charakter konstytutywny

Referendarz założył księgę wieczystą dla odrębnej własności lokalu mieszkalnego i wpisał z urzędu w dziale IV tej księgi dwie hipoteki przymusowe łączne. Sąd Rejonowy po rozpoznaniu skargi wnioskodawców kwestionującej wpisy hipotek - utrzymał w mocy zaskarżone orzeczenie referendarza sądowego. Z uzasadnienia orzeczenia wynika, że Sąd Rejonowy zniósł współwłasność nieruchomości przez ustanowienie pięciu odrębnych własności lokali mieszkalnych. Wnioskodawcy otrzymali parterowy lokal mieszkalny. Sąd Rejonowy wpisał na udziale we współwłasności nieruchomości hipotekę przymusową zwykłą na rzecz Skarbu Państwa oraz hipotekę przymusową kaucyjną na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Podkreślając, że odrębna własność lokalu mieszkalnego wnioskodawców powstała w dniu dokonania konstytutywnego wpisu tego prawa w nowozałożonej księdze wieczystej, Sąd Rejonowy uznał, iż hipoteki przymusowe, wpisane na udziale we współwłasności nieruchomości, obciążają - zgodnie z art. 76 ust. 1 u.k.w.h. - powstałą na skutek zniesienia współwłasności nieruchomości odrębną własność lokalu mieszkalnego wnioskodawców. Sąd Okręgowy w L., rozpoznając apelację, przedstawił Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne: "Czy wpis odrębnej własności lokalu w księdze wieczystej na podstawie orzeczenia sądu o zniesienie współwłasności nieruchomości ma charakter deklaratoryjny, czy konstytutywny?". Sąd Najwyższy podjął uchwałę:

Porady prawne

Wpis odrębnej własności lokalu w księdze wieczystej, dokonany na podstawie postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności nieruchomości, ma charakter konstytutywny.

W uzasadnieniu SN przypomniał pogląd wyrażony w wyroku z dnia 26 stycznia 1981 r., III CRN 283/80 (OSNCP 1981, nr 10, poz. 195), gdzie - nie podejmując wprost kwestii charakteru wpisu w księdze wieczystej odrębnej własności lokalu na podstawie postanowienia o zniesieniu współwłasności nieruchomości - stwierdzono, że wymieniony wpis ma charakter konstytutywny. To stanowisko spotkało się z szeroką aprobatą w piśmiennictwie, choć w doktrynie został wyrażony także odmienny pogląd.

Po wejściu w życie ustawy o własności lokali Sąd Najwyższy pośrednio zaaprobował wyrażony w wyroku z dnia 26 stycznia 1981 r.

, III CRN 283/80 pogląd dotyczący charakteru omawianego wpisu (zob. uzasadnienie uchwały z dnia 21 maja 2002 r., III CZP 29/02 (OSNC 2003, nr 6, poz. 76). Trybunał Konstytucyjny pośrednio wyraził natomiast pogląd, że omawiany wpis ma charakter deklaratywny. Rozpoznając skargę konstytucyjną o zbadanie zgodności art. 1 ust. 1, art. 3 ust. 3-4, art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 z art. 64 ust. 3 Konstytucji, w wyroku z dnia 5 marca 2002 r., SK 22/00 (OTK-A 2002, nr 2, poz. 12) stwierdził bowiem, że: "Wyodrębnienie własności lokali w drodze orzeczenia sądowego znoszącego współwłasność zastępuje niejako umowę między współwłaścicielami. (...) W wyniku tej decyzji procesowej, w nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności wyodrębnione zostają lokale, które od momentu uzyskania atrybutu prawomocności przez wydane w tej mierze orzeczenie, stają się przedmiotem odrębnej własności byłych współwłaścicieli (...)." W piśmiennictwie - zauważa SN - również na gruncie obecnie obwiązującego stanu prawnego wypowiadane są sprzeczne poglądy dotyczące charakteru wpisu w księdze wieczystej odrębnej własności lokalu na podstawie postanowienia znoszącego współwłasność nieruchomości.

Sąd Najwyższy przytoczył argumenty zarówno zwolenników, jak i przeciwników poglądu o konstytutywnym charakterze wpisu. Wg SN należy opowiedzieć się za stanowiskiem, że wpis odrębnej własności lokalu w księdze wieczystej, dokonany na podstawie postanowienia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości, ma charakter konstytutywny.

Z takim rozstrzygnięciem - wg SN - przemawia wykładnia językowa. Zgodnie z brzmieniem art. 11 ust. 1 u.w.l. przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu w drodze umowy stosuje się odpowiednio również do wyodrębnienia własności lokalu na podstawie postanowienia znoszącego współwłasność nieruchomości. Wpis o ustanowieniu odrębnej własności lokalu na podstawie umowy ma charakter konstytutywny. W tym zakresie w art. 11 ust. 1 u.w.l. ustawodawca nie przewidział żadnego wyłączenia. Nie można przyjąć, że odpowiednie stosowanie przepisów o umownym ustanowieniu odrębnej własności lokalu do ustanowienia tego prawa na podstawie postanowienia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości ma dotyczyć jednie elementów określonych w art. 8 ust.

1 u.w.l. (rodzaj, położenie, powierzchnia lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych oraz wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej), nie dotyczy zaś wpisu do księgi wieczystej jako przesłanki powstania tego prawa. Gdyby bowiem ustawodawca chciał mu nadać jedynie deklaratywny charakter, to dałby temu jednoznaczny wyraz w ustawie.

Zdaniem SN także wykładnia systemowa przemawia za takim stanowiskiem. Odesłanie do odpowiedniego stosowania przepisów o umownym ustanowieniu odrębnej własności lokalu zawiera również art. 10 u.w.l., regulujący ustanowienie odrębnej własności lokalu na podstawie jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości. Przyjmuje się zgodnie że w tym wypadku powstanie odrębnej własności lokalu wymaga konstytutywnego wpisu w księdze wieczystej. Zestawienie obu tych odesłań, odwołujących się - jednakowo - do odpowiedniego stosowania przepisów regulujących umowne ustanowienie odrębnej własności lokalu, wspiera - zdaniem SN - stanowisko, że do powstania odrębnej własności lokali na podstawie postanowienia znoszącego współwłasność nieruchomości także niezbędny jest konstytutywny wpis tego prawa w księdze wieczystej.

Za przyjętym rozstrzygnięciem przemawia też wykładnia historyczna. Uchylony art. XIX p.w.k.c. został bowiem w ustawie o własności lokali - która z założenia miała kompleksowo uregulować problematykę własności lokali - zastąpiony przez art. 7 ust. 2 i art. 11 ust. 1 u.w.l., które w całości przejęły jego "teść normatywną" w postaci obowiązku dokonania wpisu w księdze wieczystej.

Również wykładnia funkcjonalna dostarcza argumentów na rzecz konstytutywnego charakteru wpisu w księdze wieczystej ustanowienia odrębnej własności lokalu na podstawie postanowienia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości. SN podzielił pogląd, że aprobata przeciwnego stanowiska nie sprzyjałaby bezpieczeństwu obrotu. Rozporządzenie nieujawnioną w księdze wieczystej odrębną własnością lokalu powodowałoby - w razie zbycia nieruchomości wspólnej przez dotychczasowych współwłaścicieli - problem, czy nabywca, będący w dobrej wierze, może dzięki rękojmi publicznej ksiąg wieczystych nabyć własność nieruchomości wspólnej wraz z lokalami, które zostały wyodrębnione na podstawie postanowienia znoszącego współwłasność nieruchomości, ale według księgi wieczystej stanowiłyby nadal część składową tej nieruchomości.

Zdaniem SN przeszkody do uznania omawianego wpisu za prawotwórczy nie stanowi konstytutywny charakter postanowienia znoszącego współwłasność nieruchomości. SN podzielił pogląd, że wpis w księdze wieczystej ustanowienia odrębnej własności lokalu na podstawie postanowienia znoszącego współwłasność nieruchomości lokalu ma charakter prawotwórczy i dopełniający konstytutywny skutek orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości. Do powstania odrębnej własności lokalu nie wystarczy bowiem uprawomocnienie się postanowienia znoszącego współwłasność nieruchomości przez ustanowienie tego prawa, lecz niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

SN przyznał, że trafne jest spostrzeżenie, iż zasadą naszego prawa jest wpis deklaratywny. Nie można jednak - pisze SN - pomijać, że ustawodawca docenia znaczenie wpisu konstytutywnego i ewolucyjnie rozszerza jego stosowanie w granicach racjonalnych potrzeb (art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomościami, Dz. U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127 ze zm.; art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami, Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 2008 roku, sygn. akt III CZP 152/07


Zespół
e-prawnik.pl

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

    Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika