Wspólnota

Wspólnota mieszkaniowa może mieć własny majątek

Strona 1 z 2

Sąd Najwyższy w dniu 21 grudnia 2007 r. - po rozstrzygnięciu zagadnienia prawnego przedstawionego przez Pierwszego Prezesa Sądu Najwyższego we wniosku z dnia 30 kwietnia 2007 r.: "Czy zdolność wspólnoty mieszkaniowej do nabywania praw i obowiązków (art. 6 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r., tj. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.) na swoją rzecz jest równoznaczna ze zdolnością do nabywania ich do wspólnego majątku właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości?" - podjął uchwałę następującej treści:

Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku

i nadał jej moc zasady prawnej.

Już we wniosku Pierwszy Prezes Sądu Najwyższego wskazał na istniejące w tym zakresie wątpliwości. Niejednolite były także orzeczenia samego Sądu Najwyższego. W postanowieniu z dnia 10 grudnia 2004 r., III CK 55/04 (OSNC 2005, nr 12, poz. 212) przyjęto, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać majątek na swoją rzecz, natomiast w uchwale z dnia 24 listopada 2006 r., III CZP 97/06 (niepubl.) zaprezentowano stanowisko przeciwne, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa majątkowe tylko do majątku właścicieli lokali.

SN w uzasadnieniu zauważył, że najpierw należy odpowiedzieć na pytanie, na pytanie, czy wspólnota mieszkaniowa jest tzw. ułomną osobą prawną. Także i w tej kwestii brak zgodności zarówno w literaturze prawniczej, jak i w orzecznictwie. SN podkreślił, że pod pojęciem zdolność prawna rozumie się możliwość bycia podmiotem praw i obowiązków w sferze stosunków cywilnoprawnych, przy czym zakres tego pojęcia pokrywa się z zakresem pojęcia podmiotowość prawna. Jednocześnie należy wyraźnie wskazać, że ustawowe sformułowanie "może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana" (art. 6 ustawy o własności lokali) jest rozumiane jako nadające danej jednostce organizacyjnej zdolność prawną, a więc równoważne stwierdzeniu "może być podmiotem praw i obowiązków". Ponadto pierwowzorem dla konstrukcji wspólnoty mieszkaniowej była spółka jawna, należąca do "ułomnych osób prawnych".

 Dlatego też najlepszym - wg SN - rozwiązaniem jest uznanie za ułomną osobę prawną także wspólnoty mieszkaniowej. SN rozważał, czy wspólnota jest podmiotem prawa cywilnego w rozumieniu art. 33[1] kc. Zgodnie z treścią tego przepisu osobą ustawową jest konstrukcja charakteryzująca się trzema zasadniczymi cechami: (1) ma ustawowo przyznaną zdolność prawną, (2) nie jest osobą prawną, (3) jest jednostką organizacyjną (ma określoną strukturę organizacyjną). Wg SN wspólnota mieszkaniowa charakteryzuje się wskazanymi cechami.

Wspólnota mieszkaniowa jest zatem podmiotem prawa cywilnego (ułomną osobą prawną). Choć należy podkreślić, że charakteryzuje się cechami różniącymi ją nie tylko od osób prawnych, ale także od innych osób ustawowych, w szczególności od handlowych spółek osobowych, to jednak cechy te nie wykluczają uznania jej za osobę ustawową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania "dla siebie", a więc do własnego majątku. SN przytoczył cztery dodatkowe argumenty przemawiające za tym stanowiskiem:

  • Po pierwsze, na wspólnotę mieszkaniową została nałożona odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej, przy czym wspólnota odpowiada bez ograniczeń, natomiast dodatkowa odpowiedzialność poszczególnych jej członków ograniczona została do części odpowiadającej ich udziałom w nieruchomości wspólnej (art. 17 u.w.l.). Ponadto wspólnota mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność z tytułu wynagrodzenia należnego właścicielowi lokalu pełniącemu obowiązki członka zarządu.

  • Po drugie, ustawa o własności lokali upoważnia do stwierdzenia, że wspólnota mieszkaniowa, mimo że stanowi ją z mocy prawa ogół właścicieli lokali, jest w pewnych sytuacjach osobą trzecią w stosunku do swoich członków. Ponadto wspólnota mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność za szkodę poniesioną przez członka tej wspólnoty w wyniku nienależytego wykonywania zarządu nad nieruchomością wspólną

  • Po trzecie, pomimo związku wspólnoty mieszkaniowej ze stosunkiem współwłasności łączącym właścicieli lokali, użyteczne jest wyraźne oddzielenie tych dwóch konstrukcji prawnych.

    Obserwuj nas na:

    Czytaj dalej (strona 1 z 2)

    1

    2

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (1)

Barbara

11.1.2011 11:57:57

Re: Wspólnota mieszkaniowa może mieć własny majątek

Wspólnota może mieć własny majątek? - to nie jednoznaczne określenie. Bo w sytuacji kiedy wspólnota podzieliła zbyt dużą działkę i jedną chciała sprzedać Sąd Rejonowy w ..... nie dokonał wpisu do KW, ponieważ sędzia uznał, że wszyscy współwłaściciele muszą wyrazić zgodę na sprzedaż tej działki. I co mi po tym, że pojawiło się orzeczenie, że wspólnota może mieć własny majątek. Nic nie może Wspólnota - wszystko zależy ładnie mówiąc od interpretacji sędziego, który rozpatruje sprawy wspólnoty. Jestem tym oburzona! Po co ustawa o własności lokali, skoro nie możemy podjąć większością głosów uchwały o sprzedaży wydzielonej działki z części wspólnej nieruchomości !!! Najdziwniejsze jest to, że w jednym sądzie dokonuje się wpisów do KW a w innym nie. To samo prawo obowiązuje wszystkich!!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE:

NA SKÓTY