Współwłaściciele lokalu mają tylko jeden wspólny głos

W pewnej wspólnocie mieszkaniowej pojawił się problem liczenia głosów w odniesieniu do lokali, które stanowiły współwłasność kilku osób – czy każdej z nich przysługuje osobny, "ułamkowy" głos, czy też głosować może tylko jedna osoba, po uzgodnieniu stanowiska między współwłaścicielami. Uchwały wspólnoty zostały zaskarżone do sądu, a ostatecznie sprawa na skutek pytania prawnego trafiła do Sądu Najwyższego, który orzekł, iż

Prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.

Dotychczasowe orzecznictwo Sądu Najwyższego konsekwentnie przyjmowało, że udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu, którzy powinni zajmować jednolite stanowisko w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, a w braku zgody powinni zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali. W orzeczeniach innych sądów, jak również w doktrynie prawniczej, prezentowane jest jednak również stanowisko przeciwne.

Porady prawne

Sąd Najwyższy w niniejszej sprawie stwierdził, że nieruchomość lokalowa jest niepodzielnym przedmiotem współwłasności . Udział w nieruchomości wspólnej stanowi część składową lokalu, co przemawia za uznaniem za niepodzielny także tego udziału, ponieważ art. 47 § 1 k.c. wyłącza możliwość uczynienia części składowej rzeczy odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. W razie głosowania zgodnie z zasadą jeden właściciel - jeden głos (art. 23 ust. 2 i 2a u.w.l ), głos przysługuje współwłaścicielom lokalu wspólnie, skoro bowiem udział jest niepodzielny, to niepodzielne jest również wynikające zeń prawo głosu. W zależności od przedmiotu głosowania - stosownie do postanowień art. 22 u.w.l. - wykonanie prawa głosu może stanowić czynność zwykłego zarządu albo czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Z uwagi na niepodzielność udziału i związanego z nim prawa głosu uzasadnione jest przyjęcie analogicznych reguł także w przypadku głosowań na zasadach ogólnych, gdy większość głosów liczona jest według wielkości udziałów. Współwłaściciele mogą więc oddać tylko jednolity głos, którego siła mierzona jest wielkością wspólnego udziału w nieruchomości wspólnej.

Sąd Najwyższy zauważył, że współwłaściciele mają możliwości umownego, a nawet sądowego (art. 203 k.c.) ustanowienia zarządcy wspólnego udziału, mogą też umocować pełnomocnika mającego realizować wspólne im prawa.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2012 roku, sygn. akt III CZP 82/12, www.sn.pl


Zespół
e-prawnik.pl

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

    Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika