Darowizna mieszkania

Pytanie:

W marcu 2006 roku ja i mój mąż otrzymaliśmy od rodziców mieszkanie 69m2 w formie darowizny. Wysokość tej darowizny w akcie notarialnym wynosi 200.000 PLN. W styczniu 2006 wzięliśmy kredyt 650.000PLN na zakup segmentu, który jest budowany przez dewelopera. W listopadzie 2006 sprzedajemy darowane nam mieszkanie (wartość sprzedaży 590.000 PLN). Mieszkanie to sprzedajemy przed upływem zamieszkiwania go przez 5 lat (zamieniamy lokal mniejszy na większy, ponieważ powiększa się nam rodzina). Ponieważ mieszkanie to pochodzi z darowizny od rodziców - wiemy o przepisie, że kolejne lokum musimy zakupić w ciągu 6 miesięcy. Bierzemy jednak pod uwagę sytuację, w której nie nabędziemy w przeciągu wymaganych 6 miesięcy nowego budynku (gdyż developer nie dotrzyma warunków umowy przedwstępnej). I tu nasuwają się następujące pytania. Czy jeśli będziemy zmuszeni zapłacić podatek, to będzie on od wartości darowizny, czyli od 200.000 PLN (a co z zarobionymi 390.000 PLN, czy od tej sumy też musimy zapłacić podatek do US), czy od całości 590.000 PLN?

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Zagadnienia, o których mowa w pytaniu, zostały przedstawione w nowej poradzie: Jak zachować ulgę mieszkaniową w podatku od spadków i darowizn sprzedając lokal przed upływem 5 lat od nabycia? A zatem, w art. 16 ust. 2 pkt 1-5 ustawy o podatku od spadków i darowizn ustawodawca wymienił wyczerpująco warunki, jakie łącznie musi spełnić nabywca, aby ulga, o której mowa w powołanym przepisie, mogła być zastosowana, a następnie kontynuowana (jej przyznanie ma bowiem charakter warunkowy i podlega kontroli urzędu skarbowego). Jedną z nich jest faktyczne zamieszkiwanie przez obdarowanego w nabytym tytułem darowizny lub dziedziczenia lokalu przez okres 5 lat.

Jak wynika zaś z treści art. 16 ust. 7, aby zachować prawo do utrzymania ulgi mieszkaniowej (mimo zbycia mieszkania przed upływem 5 lat zamieszkiwania w nim), należy łącznie spełnić łącznie następujące warunki:

  1. zbycie musi być uzasadnione koniecznością zmiany warunków mieszkaniowych (tzn. obiektywnie rozumianą koniecznością, a nie subiektywną chęcią zmiany warunków mieszkaniowych),
  2. a nabycie (tzn. uzyskanie prawa własności) innego budynku lub uzyskanie pozwolenia na jego budowę, albo nabycie innego lokalu musi nastąpić nie później niż w ciągu 6 miesięcy od dnia zbycia.

Ad. 1. Konieczność zmiany warunków mieszkaniowych uzasadnia nagła, nieoczekiwana sytuacja życiowa, w której znalazł się podatnik (np. zmiana miejsca zatrudnienia na odległe miasto); nie można uznać za spełnienie tej przesłanki chęci polepszenia warunków mieszkaniowych. Naczelny Sąd Administracyjny, dokonując wykładni przepisu art. 16 ust. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn, w wyroku z dnia 26 listopada 1998 r. III SA 1587/97 (ONSA 2000/1 poz. 17), zwrócił uwagę na to, iż w przepisie tym ustawodawca nie określił przyczyn uzasadniających konieczność zmiany warunków lub miejsca zamieszkania. Konieczność taka może być zatem uzasadniona m.in. tym, że dotychczasowe warunki mieszkaniowe nie zaspokajają w należyty sposób potrzeb mieszkaniowych podatnika. Normy zawarte w art. 16 ustawy mają zaś charakter „norm celu społecznego i są nakierowane na realizację polityki państwa w zakresie zagwarantowania obywatelom godziwych warunków mieszkaniowych”.

Jedynie „uzasadniona konieczność” zmiany warunków mieszkaniowych pozwala na zachowanie prawa do przewidzianej w art. 16 ust. 1 ulgi. Nie wystarcza zatem dla spełnienia tej przesłanki zwykła potrzeba zamiany warunków mieszkaniowych. Konieczność zmiany warunków mieszkaniowych w rozumieniu art. 16 ust. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn powinna mieć charakter imperatywny, wskazujący na sytuację wyjątkową, której ważkość uzasadnia odstępstwo ze strony ustawodawcy od wymogu spełnienia do końca przesłanki z art. 16 ust. 2 pkt 5 pozwalającej na skorzystanie z ulgi podatkowej określonej w art. 16 ust. 1 tej ustawy. „Konieczność zmiany” oznacza zatem w rozumieniu art. 16 ust. 7 powyższej ustawy kwalifikowaną potrzebę dokonania takiej zmiany. Podatnik dokonując sprzedaży budynku lub lokalu objętego tą ulgą musi zdawać sobie sprawę z konieczności wykazania takich okoliczności. Stan zdrowia jest okolicznością uzasadniającą konieczność zamiany warunków mieszkaniowych, jeśli w sposób oczywisty utrudnia lub uniemożliwia realizację potrzeb mieszkaniowych w lokalu nabytym w drodze spadku lub darowizny. Jeśli do sprzedaży odziedziczonego czy darowanego mieszkania zmusza sytuacja materialna lub rodzinna, to spadkobierca zachowuje prawo do ulgi podatkowej, mimo że sprzedaż tego mieszkania następuje przed upływem 5 lat od dnia nabycia. Okolicznością uzasadniającą konieczność zamiany warunków mieszkaniowych pozwalającą na zachowanie prawa do ulgi może być także zły stan zdrowia, jeżeli z jego powodu nie jest możliwe zamieszkiwanie w nabytym w drodze spadku czy darowizny lokalu. Z koniecznością zmiany warunków mieszkaniowych mamy do czynienia wtedy, gdy wymagają one poprawy. Uzasadnieniem zbycia lokalu będzie więc konieczność ulokowania uzyskanych w ten sposób środków w inwestycję mającą na celu poprawę warunków mieszkaniowych, a dochowanie tego przeznaczenia należy rozumieć jako warunek zachowania ulgi.

Ad. 2. Podatnik, który spełniał wszystkie warunki do skorzystania z ulgi przy nabyciu w drodze spadku mieszkania i musiał je sprzedać przed upływem 5 lat od nabycia, ma zaledwie 6 miesięcy na nabycie nowego mieszkania. Przy czym w tym czasie musi podpisać akt notarialny, a nie tylko wydać pieniądze. Nabycie, o którym mowa w tym przepisie nie może być rozumiane inaczej niż przeniesienie w drodze czynności prawnej własności rzeczy lub prawa majątkowego na nabywcę.

Zawarcie w dniu 16 lutego br. umowy przedwstępnej nie spełnia wymogów art. 16 ust. 7 upsd (tak: decyzja w sprawie interpretacji prawa podatkowego z dnia 26.06.2006 r., sygn. LK-IV-4306/2/IN-US/06/MM - Izba Skarbowa w Łodzi). Ustawodawca dla zachowania ulgi wymaga tylko, aby nabycie nowego lokalu, budynku lub uzyskanie pozwolenia na budowę nastąpiło nie później niż w ciągu 6 miesięcy od dnia zbycia. Oznacza to spełnienie tego warunku także w takiej sytuacji, gdy nabycie nowego lokalu nastąpiło wcześniej niż w ciągu 6 miesięcy od dnia zbycia. Między zbyciem jednego lokalu, a nabyciem drugiego w celu koniecznej poprawy warunków mieszkaniowych musi jednak występować związek przyczynowo-skutkowy.

Zgodnie zaś z art. 16 ust. 8 ustawy, warunek określony w ust. 2 pkt 5 (zamieszkiwania przez 5 lat w nabytym w drodze darowizny czy dziedziczenia lokalu) uważa się za spełniony również wtedy, gdy budynek lub lokal został zbyty przed rozpoczęciem zamieszkiwania ze względu na konieczność zmiany warunków lub miejsca zamieszkania, a nabycie innego budynku lub uzyskanie pozwolenia na jego budowę albo nabycie innego lokalu nastąpiło nie później niż w ciągu 6 miesięcy od dnia zbycia. W orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 listopada 1998 roku (sygn. akt III S.A. 1587/97, publik ONSA 2000/1/17) za przesłanki uzasadniające zbycie lokalu (w warunkach art. 16 ust. 8 ustawy) Sąd uznał trudne warunki materialne podatnika, w sytuacji, gdy przeznaczył on środki pieniężne na zakup lokalu o mniejszej powierzchni i z niższym czynszem, w wyniku czego nastąpiła poprawa położenia materialnego podatnika.

Okoliczność nie dopełnienia przez podatnika wszystkich przesłanek warunkujących zachowanie omawianej ulgi w podatku od spadków i darowizn przesądza o opodatkowaniu zawartej umowy darowizny.

W razie niezachowania przewidzianego w art. 16 ust. 2 pkt 5 warunku zamieszkiwania w nabytym lokalu lub budynku przez 5 lat, w okolicznościach innych niż przewidziane w art. 16 ust. 7 i 8, urząd skarbowy stwierdza, w drodze decyzji - na podstawie art. 258 § 1 pkt 3 Ordynacji podatkowej - wygaśnięcie decyzji wcześniej wydanej. Decyzja o wygaśnięciu decyzji wcześniej wydanej wywołuje skutki prawne od dnia doręczenia decyzji, której wygaśnięcie stwierdzono.  

Zgodnie z art. 69 § 1 Ordynacji podatkowej, w razie niedopełnienia przez podatnika warunku uprawniającego go do skorzystania z uzyskanej ulgi podatkowej, prawo do wydania decyzji ustalającej zobowiązanie podatkowe powstaje w dniu, w którym nastąpiło zdarzenie powodujące utratę prawa do ulgi. Termin do wydania decyzji wynosi 3 lata - liczone wtedy od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zdarzenie powodujące utratę prawa do ulgi podatkowej - albo 5 lat, jeśli podatnik nie zgłosił urzędowi skarbowemu utraty prawa do ulgi (art. 69 § 2 Ordynacji podatkowej).  

Kwota należnego podatku od spadków i darowizn wynikać będzie z decyzji naczelnika urzędu skarbowego i uzależniona jest od wysokości podstawy opodatkowania, którą w myśl art. 7 ust. 1 stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy (np. mieszkania) i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego, przy czym na wysokość podatku (obliczonego wg skal zawartych w art. 15) wpłynie fakt zaliczenia obdarowanego do I grupy podatkowej i wynikające z tego faktu wyłączenie z podstawy opodatkowania kwoty wolnej, o której mowa jest w art. 9 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy powstaje zaś na zasadach określonych w art. 6 ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne są od podatku dochodowego od osób fizycznych przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) (tj. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, oraz wynikającego z przydziału spółdzielni mieszkaniowych: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, prawa wieczystego użytkowania gruntu, a ich sprzedaż lub zamiana nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej) w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny

 Polecamy także zapoznać się z poniższymi opracowaniami serwisu e-prawnik.pl:

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (1)

ewa

20.11.2012 12:55:22

Re: Darowizna mieszkania

co zrobici zeby dostaci darowizne mieszkania albo inaczej


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE:

  • 16.7.2018

    Druk SD-Z2 - zgłoszenie darowizny lub spadku bez podatku

    Dostajesz darowiznę albo dziedziczysz spadek po kimś z bliskiej rodziny? Jeżeli chcesz skorzystać z całkowitego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, złóż formularz (...)

  • 24.1.2018

    Podział majątku wspólnego małżonków, rozwód i separacja

    Tylko w wyjątkowych sytuacjach sąd, orzekając rozwód, może dokonać podziału majątku, jeśli nie spowoduje to nadmiernej zwłoki w postępowaniu rozwodowym. Jeśli w skład majątku wspólnego (...)

  • 7.7.2016

    Umowa dożywocia a zachowek

    Chcąc przekazać bliskim swoją nieruchomość za życia, wiele osób decyduje się na dokonanie umowy darowizny. Jednakże nie jest to jedyna droga. Warto rozważyć także zawarcie z bliskimi (...)

  • 14.9.2018

    Darowizna - czyli jak coś komuś podarować...

    Jak zawrzeć umowę darowizny, żeby była ona skuteczna. Kiedy i z jakich przyczyn można odwołać darowiznę? Czy w umowie darowizny można obdarowanego do czegoś zobowiązać i jakie to rodzi konsekwencje? (...)

  • 21.8.2014

    Darowizna samochodu - formalności jakich musisz dopełnić?

    Darowizna to chyba najczęściej stosowana umowa w stosunkach rodzinnych. Obowiązki z nią związane mogą nieco się różnić w zależności od przedmiotu darowizny. W niniejszej poradzie zajmiemy (...)