Dochody współwłaścicieli

Pytanie:

Na działce stał budynek dwukondygnacyjny z wysokim strychem, którego 1/4 wraz z 1/4 działki otrzymał obdarowany. Następnie obdarowany dobudował sobie trzecią kondygnację przez rozbudowę wysokiego strychu. Obecnie ma być zniesiona współwłasność nieruchomości. Czy obdarowany przy zniesieniu współwłasności w przypadku gdy na swoją część 1/4 nie wniósł żadnych nakładów finansowych może żądać przy rozliczeniu wyższej kwoty niż podana w akcie darowizny? Jeżeli po dobudowaniu trzeciej kondygnacji budynku zgodnie z artykułem 48 KC nadal jestem właścicielem budynku w 3/4 a on w 1/4, ja mam lokatorów, on żąda ode mnie 1/4 sumy z wynajmu. Czy ja mogę żądać od niego czynszu za 3/4 zajmowanego przez niego lokalu, wybudowanego przez niego ale zgodnie z 48 KC należącego do mnie? Budynek posiada obecnie wspólną klatkę schodową. Czy ze względów społecznie uzasadnionych mogę żądać od współwłaścicieli zbudowania oddzielnej klatki schodowej (na ich koszt)? Jeżeli współwłaściciele się nie godzą, czy zbudowanie klatki może nakazać Sąd? Ja jestem właścicielem 3/4.

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Zgodnie zasadą wyrażoną w art. 207 kodeksu cywilnego, pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Przepis ten oznacza, iż jeżeli rzecz wspólna przynosi pożytki w postaci dochodów z czynszu, dochód ten powinien być podzielony stosownie do posiadanych udziałów. Zgodnie z orzecznictwem, współwłaścicielowi przysługuje prawo do przypadającej na niego części pożytków i przychodów także wtedy, gdy nie przyczynił się własnym działaniem do ich powstania, a nawet wtedy, gdy rzecz znajduje się w posiadaniu innego współwłaściciela (tak SA w Gdańsku z 10 września 1992 r., sygn. A Cr 319/92).

Zatem, współwłaściciel, który dokonał nakładów na przedmiot współwłasności może dochodzić zwrotu ich wartości od pozostałych każdoczesnych współwłaścicieli - w stosunku do ich udziałów w rzeczy wspólnej.

Odmiennie przedstawiać się będzie jednak sytuacja, w której współwłaściciele uzgodnili, iż każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości (umowa quoad usum). Umowa quoad usum nie wymaga określonej formy i może dojść do skutku poprzez takie zachowanie współwłaścicieli, które w danych okolicznościach nie budzi wątpliwości co do ujawnionej w taki sposób ich woli. Umowa taka będzie kształtować wzajemne stosunki pomiędzy współwłaścicielami w sposób odmienny niż określony w art. 207 k.c. , postanowienia takiej umowy są wiążące.

W przypadku zawarcia umowy quoad usum każdy więc ze współwłaścicieli - jeśli w umowie nie określono inaczej - oddzielnie używa swojej części i oddzielnie czerpie z niej pożytki (a więc i pobiera czynsz). W takim też zakresie, każdy ze współwłaścicieli, używając fizycznie wydzielonej części, odpowiadającej wielkości jego udziału, ponosi wszystkie wydatki związane z eksploatacją tej części.

Zgodnie z uchwałą SN z dnia 8 stycznia 1980 r. III CZP 80/79, współwłaściciel, który dokonał nakładów koniecznych na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, nie może żądać zwrotu wartości tych nakładów, odpowiadających udziałowi pozostałych współwłaścicieli w całości nieruchomości, jeżeli w drodze podziału quoad usum nie korzystają oni z tej części nieruchomości, na którą zostały te nakłady dokonane.

W opisywanej sytuacji, jeżeli tylko doszło do zawarcia umowy quoad usum, drugi ze współwłaścicieli nie może domagać się zwrotu czynszu. Nie może on też domagać się zwrotu kosztów poniesionych, a stanowiących nakłady konieczne.

Odmiennie będzie kształtować się sytuacja odnośnie kosztów poniesionych na rozbudowę nieruchomości wspólnej. W wyniku takiej rozbudowy zwiększył się bowiem również udział drugiego ze współwłaścicieli. W takiej sytuacji należy uznać, iż koszty rozbudowy powinny zostać poniesione w stosunku do wysokości udziałów (chyba że strony uzgodniły inaczej).

Do dobudowania osobnej klatki wymagana jest zgoda pozostałych współwłaścicieli (jako czynność przekraczająca zwykły zarząd nieruchomością). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Informacje dotyczące wyrównania czynszu za korzystanie przez współwłaściciela z nieruchomości wspólnej zostały podane w odpowiedzi:  z dnia 16.04.2003 r.

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE:

  • CIT - Podatek dochodowy od osób prawnych

    Podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych obowiązania są bez wezwania składać deklarację o wysokości dochodu (lub straty) osiągniętego od początku roku podatkowego i wpłacać na rachunek (...)

  • Zaniechanie poboru PIT

    Zaniechaniem poboru podatku dochodowego od osób fizycznych objęto dochody (przychody) z tytułu nagród za przyczynienie się do szybkiej likwidacji np. choroby afrykańskiego pomoru świń (...)

  • Jaki będzie budżet 2019 roku?

    Sejm przyjął ustawę budżetową na rok 2019. Budżet na 2019 r. pozwala na realizację polityki społecznej, rozwojowej i inwestycyjnej rządu zgodnie ze Strategią na rzecz Odpowiedzialnego (...)

  • Rozliczenie dochodów małoletnich dzieci w zeznaniu PIT za 2019 rok

    Podatnicy (rezydenci i nierezydenci), którzy wychowują małoletnie dzieci (lub dziecko), zarówno własne, jak i przysposobione, powinni dochody tych dzieci podlegające opodatkowaniu na (...)

  • Odliczenie podatku zapłaconego za granicą

    Zgodnie z nowym brzmieniem przepisów, jeżeli podatnicy podlegający nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu osiągają również dochody (przychody) poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i dochody (...)

NA SKÓTY