Wspólne mieszkanie byłych małżonków

Pytanie:

Małżeństwo 4 lata po rozwodzie, wspólne mieszkanie własnościowe. Prawo do zamieszkania w nim oraz opiekę nad obecnie 15 letnim synem sąd przyznał matce. Ojciec, który nie mieszka i nie jest zameldowany w tym mieszkaniu, ma prawo do widzenia z synem w co drugi weekend. Matka niedawno wniosła do sądu pozew o podział majątku wspólnego. Obecnie planuje wyprowadzenie się z synem z obecnego miejsca zamieszkania, wynajmując je na okres 2-3 lat. Docelowo rozważa opcję sprzedaży mieszkania. W jakim zakresie, w chwili obecnej, matka ma prawo (skoro nie zapadł jeszcze wyrok) do dysponowania mieszkaniem? Czy może je wynająć, bez zgody współwłaściciela mieszkania czyli byłego męża? Jakie mogą być tego konsekwencje? Czy, gdyby się czasowo wyprowadziła, jej były mąż ma prawo zająć lokal?

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

W przypadku małżonków mamy do czynienia ze współwłasnością łączną. Jednak od chwili ustania wspólności majątku, który był nią objęty, do wspólności majątku stosuje się przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku. Te z kolei, w art. 1035 odsyłają do przepisów o współwłasności w częściach ułamkowych, z uwzględnieniem zmian przewidzianych w przywołanych przepisach o spadku.

Zgodnie z art. 1036, spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku. Przepis ten miałby zastosowanie przy ewentualnej sprzedaży udziału we współwłasności mieszkania. Oznacza to, iż sąd dokonujący podziału może traktować mieszkanie tak, jakby udział w nim nadal należał do żony.

Jeśli chodzi o kwestię wprowadzenia się męża, to przyznane wyrokiem sądu prawo do korzystania z mieszkania ma charakter tymczasowy, do czasu dokonania przez małżonków podziału majątku. Celem takiego orzeczenia jest zabezpieczenie interesów mieszkaniowych małżonków. Zatem w przypadku wyprowadzenia się żony, uznać można, że mąż w zasadzie może wprowadzić się do mieszkania. Należy mieć jednak na uwadze ewentualną potrzebę żądania przez niego dopuszczenia do posiadania tej nieruchomości.

Kwestia wynajęcia mieszkania wiąże się z jednej strony z przepisami dotyczącymi umowy najmu, a z drugiej – przepisami dotyczącymi zarządu wspólną nieruchomością. Te pierwsze nie przewidują nawet w zasadzie wymogu, by umowę najmu zawierał właściciel. Z kolei przepisy odnoszące się do zarządu stanowią, iż czynności zwykłego zarządu podejmowane są przez większość współwłaścicieli, a przekraczające ten zakres – przez wszystkich. W praktyce w tym przypadku jedne i drugie muszą być podejmowane przez oboje eskmałżonków. Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2006 r., I ACa 829/2005, czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 kc (a zatem bez koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu), czy z art. 201 kc (bez zgody większości współwłaścicieli lub zastępującego ją upoważnienia sądu) są bezwzględnie nieważne, nie mogą być później potwierdzone przez innych współwłaścicieli, a ich ewentualne skutki mogą powstać jedynie w granicach ochrony osób trzecich działających w dobrej wierze tj. w zakresie art. 169 kc, art. 170 kc czy art. 5, art. 9 lub art. 80 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Z drugiej strony, umowa najmu nie musi być zawarta przez właściciela, a jej zawarcie przez osobę nie będącą właścicielem nie powoduje jej nieważności.

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: