Majątek dorobkowy małżeński a zgoda małżonka

Pytanie:

Kilka lat temu, dokupiłem wraz z żoną, 1,6 ha gruntu do wspólnego gospodarstwa rolnego. Osobiście zapłaciłem sprzedającemu (ze wspólnego majątku dorobkowego), jednakże z powodu braku czasu, do notariusza wysłałem żonę. W akcie kupna, jako nowy właściciel znalazła się tylko żona (podobno Pani notariusz nie pytała o fakt małżeństwa). Obecnie żona sprzedała tą część naszego gospodarstwa, twierdząc, że to było jej własnością, bo ona była w akcie notarialnym jedynym właścicielem. Nadmieniam, że za uzyskaną kwotę nie nabyła nic dla naszego gospodarstwa. Czy żona miała prawo sprzedać coś, co pochodziło z wspólnego dorobku? Jakie kroki podjąć, aby odzyskać nieruchomość?

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Małżonek może rozporządzić swoim udziałem w masie majątkowej. Natomiast rozporządzenie udziałem w konkretnej rzeczy, która była przedmiotem wspólności majątkowej, wymaga zgody drugiego małżonka. Jednakże obowiązujące przepisy pozwalają na uznanie za bezskuteczne rozporządzenie przez jednego z małżonków udziałem w przedmiocie należącym do majątku wspólnego tylko wówczas i tylko o tyle, o ile naruszyłoby to prawo współmałżonka do tego przedmiotu, wynikające z przepisów o podziale majątku wspólnego.

Zgodnie z art. 37 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:

  1. czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków,

  2. czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal,

  3. czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa,

  4. darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka.

Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.

Jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna.

Istotne znaczenie będzie miał fakt założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości. Notariusz przy sporządzeniu pierwszego aktu notarialnego (umowy kupna nieruchomości na rzecz Państwa) miał obowiązek sprawdzić stan cywilny Pańskiej żony i jednocześnie ustalić z jakiego źródła pochodzą środki na zakup nieruchomości (czy z majątku odrębnego, czy wspólnego), a następnie fakt ten odnotować w przedmiotowym akcie notarialnym.

Skoro w akcie notarialnym jedynym właścicielem jest Pańska żona, to notariusz składając wniosek o wpis prawa do księgi wieczystej (a ma taki obowiązek) wskazał jako jedynego właściciel właśnie żonę. W tym momencie warto przypomnieć, iż księgi wieczyste są chronione rękojmią wiary publicznej. Zgodnie, bowiem, z art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

W związku z powyższym przepisem, powinien Pan zawiadomić nabywcę nieruchomości o tym, iż sprzedaż nieruchomości została dokonana bez zgody drugiego małżonka (czyli Pana), a sprzedana nieruchomość należała do majątku wspólnego małżonków. Jednakże nie będzie to stanowiło podstawy nieważności umowy, albowiem nabywca może się obronić rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Chyba że nabywca nieruchomości dział w złej wierze tj. w momencie dokonywania czynności prawnej wiedział, że rzeczywisty stan prawny nieruchomości nie jest zgodny ze stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej. Fakt ten musiałby Pan jednak udowodnić, co mogłoby być bardzo trudne. Jak więc wynika z powyższego, nie można powoływać się na nieważność drugiej umowy sprzedaży, albowiem nabywca opierał swoją decyzję kupna nieruchomości na stanie prawnym wynikającym z księgi wieczystej.

W tym stanie sprawy nie wydaje się, że nie ma możliwości odzyskania przedmiotowej nieruchomości. Ma Pan jednak prawo dochodzić odszkodowania od notariusza, który nie wykonał należycie swoich obowiązków przy sporządzaniu pierwszego aktu notarialnego. Może Pan również żądać spłaty od żony, z dokonanej czynności, przy podziale majątku dorobkowego.

Co składa się na majątek wspólny małżonków?

Jaka część majątku wspólnego nie podlega podziałowi po ustaniu małżeńskiej wspólności majątkowej?

Co składa się na majątek osobisty małżonka, który nie podlega podziałowi po ustaniu wspólności majątkowej?

Ustanie wspólności majątkowej i podział majątku wspólnego małżonków

Sądowy podział majątku wspólnego małżonków - uwagi ogólne

Księgi wieczyste - założenie i wpis do księgi wieczystej

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: