Najem i dzierżawa jako odrębne źródła przychodów

Pytanie:

Prowadzę działalność gospodarczą, rozliczam się wg podatku liniowego. W dniu 20.09.2005 został zakupiony przeze mnie (prywatnie, nie na firmę) lokal użytkowy (pokój w hotelu) wraz z wyposażeniem (wartym ok. 3000 zł). Na dni: 21.09.2005-30.09.2005 (czyli tylko 10 dni) została podpisana umowa dzierżawy tego lokalu, z czego otrzymałem 900 zł. W roku 2005 ten lokal nie był już więcej wydzierżawiany (zły sezon). Ponowna dzierżawa rozpocznie się w maju 2006 (wysoki sezon). W 2005 zdecydowałem się rozliczyć dzierżawę wg zasad ogólnych. Pytania: 1) Czy mogę uznać zakup wyposażenia (podkreślam: który miał miejsce przed podpisaniem umowy dzierżawy) za koszty uzyskania przychodu? 2) Czy mogę uznać za koszty uzyskania przychodu czynsz (bez funduszu remontowego) za okres od 20.09.2005 do 31.12.2005, czy tylko proporcjonalnie do liczby dni wynajmu? 3) Czy mogę uznać za koszty uzyskania przychodu amortyzację lokalu (osoba prywatna amortyzuje lokal użytkowy)? W jakiej wysokości? Podobnie - czy za okres od 20.09.2005, czy tylko za 10 dni, w których była dzierżawa lokalu? 4) Jaki PIT mam złożyć w rozliczeniu rocznym?

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Zyski z najmu lub dzierżawy mogą być rozliczane w ramach odrębnego źródła przychodów, o którym mówi art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie ma jednak przeszkód, żeby wynajmowanie lokali było również przedmiotem działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy). Ponadto część podatników może wybrać opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym, co wyklucza jednak możliwość zmniejszania przychodu o poniesione koszty (w tym amortyzację).

W przypadku opodatkowania zysków z najmu (dzierżawy) lokalu jako odrębnego źródła przychodów (i na zasadach ogólnych - niezryczałtowanych) kosztem podatnika mogą być wszystkie wydatki związane z wynajmowanym lokalem. Jak stwierdziło Ministerstwo Finansów w piśmie z 15 marca 1996 r. (PO 2/2-10204/01662/95), w przypadku osiągania przychodów z najmu budynku (lokalu) kosztami uzyskania są udokumentowane kwoty wydatkowane przez wynajmującego w związku z utrzymaniem przedmiotu najmu, np. na korzystanie z obsługi prawnej, remonty, administrację budynku, odpisy amortyzacyjne od lokalu przeznaczonego na wynajem. Kosztem są także wydatki na zakup wyposażenia - jeżeli ich wartość nie przekracza 3500 zł, można bezpośrednio zaliczyć je do kosztów. Jeżeli są warte więcej, to należy je amortyzować.

Wydatki na utrzymanie lokalu ponoszone są również wtedy, gdy nie jest wynajęty (wydzierżawiony), a nawet przed jego wynajęciem. Są to w szczególności opłaty czynszowe, abonament telefoniczny, zakup wyposażenia lokalu w celu wynajęcia urządzonego lokalu. Można je uznać za koszty podatkowe, gdyż i o ile są ponoszone w celu osiągnięcia przyszłego przychodu (dotyczy to również odpisów amortyzacyjnych). Pierwszy Mazowiecki Urząd Skarbowy w Warszawie w wyjaśnieniach z 2 czerwca 2004 r. (1 MUS-1471/DPD2/423/ 101/2004/RCh), stwierdził: "Nie jest okolicznością uniemożliwiającą zaliczenie danych wydatków do kosztów uzyskania przychodów fakt, że przychód nie został osiągnięty. Przedmiotem działalności gospodarczej jest wynajmowanie obiektów, zatem bieżące koszty utrzymania tych obiektów, w tym również opłaty z tytułu najmu dokonywane na rzecz właściciela, w okresie przejściowego braku podnajemcy, mogą stanowić koszty uzyskania przychodów".

Podstawą dokonywania odpisów amortyzacyjnych jest ewidencja środków trwałych, którą powinny prowadzić również osoby rozliczające przychody z najmu w ramach odrębnego źródła przychodów założyły. Nie mają co prawda takiego obowiązku, jednak ze względu na brzmienie art. 22n ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnicy tacy powinny prowadzić ewidencję, jeżeli chcą zaliczać odpisy do kosztów uzyskania przychodów (w razie braku ewidencji odpisy nie stanowią kosztów).

Osoby osiągające przychody z najmu, podnajmu, lub dzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze opodatkowane z odrębnego źródła przychodów na zasadach ogólnych obowiązane są składać deklarację na zaliczkę miesięczną na podatek dochodowy (PIT-5), a następnie zeznanie o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym (PIT-36).

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: