Nowy wpis w KW i wykreślenie hipoteki

Odpowiedź prawnika: Nowy wpis w KW i wykreślenie hipoteki

Hipoteka, w tym hipoteka kaucyjna jest ograniczonym prawem rzeczowym związanym ściśle z nieruchomością. Zmiana właściciela nie pociąga za sobą wygaśnięcia hipoteki, nie stanowi również podstawy do żądania jej wykreślenia. Każdorazowy właściciel nieruchomości będzie miał obowiązek zaspokojenia z tej nieruchomości wierzyciela, któremu przysługują wierzytelności zabezpieczone hipoteką kaucyjną po ostatecznym ustaleniu sumy wierzytelności. Jeżeli hipoteka została ustanowiona w związku z umową kredytu, którą podpisał poprzedni właściciel jej wygaśniecie nastąpi dopiero z chwilą spłaty całego kredytu. Wtedy dopiero może nastąpić wykreślenie hipoteki na wniosek właściciela, który musi w tym celu przedstawić dokumenty świadczące o wygaśnięciu zobowiązania wynikającego z umowy kredytu. Wcześniejsze wykreślenie hipoteki mogłoby nastąpić wyłącznie na wniosek wierzyciela (np. banku). W przypadku zamiaru kupna mieszkania obciążonego hipoteką nie ma więc możliwości zabezpieczenia nowego właściciela przed roszczeniami wierzyciela, którego wierzytelność jest zabezpieczona hipoteką. Jeżeli dłużnik takiego wierzyciela nie spłaci należności, wierzyciel będzie mógł się zaspokoić z nieruchomości przez jej sprzedaż egzekucyjną. W takiej sytuacji dla zabezpieczenia kupującego przed stratą finansową strony powinny odpowiednio zmniejszyć cenę nieruchomości. Będzie to z reguły cena rynkowa pomniejszona o kwotę hipoteki.

Jeżeli są spełnione przesłanki potrzebne do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej (zobowiązanie zostało wykonane i wskutek tego hipoteka wygasła), właściciel może złożyć odpowiedni wniosek o jej wykreślenie. Może to nastąpić jednocześnie z wnioskiem o wpis nabywcy nieruchomości jako nowego właściciela. W takiej sytuacji wniosek o wykreślenie hipoteki również powinien złożyć nowy właściciel. Należy jednak pamiętać o wcześniejszym uzyskaniu dokumentów świadczących o wygaśnięciu hipoteki, które powinien dostarczyć były właściciel. Jednak bardziej bezpieczne dla kupującego jest doprowadzenie do złożenia wniosku o wykreślenie przez sprzedającego wygasłej hipoteki jeszcze przed sprzedażą mieszkania i złożeniem wniosku o wpis nowego właściciela.