Podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania

Pytanie:

Czy Urząd Skarbowy ma prawo żądać zapłaty 40 000 zł podatku za sprzedaż mieszkania, pieniądze za sprzedaż którego trafiły do banku celem spłaty kredytu, który był w międzyczasie refinansowany? Urząd Skarbowy powołuje się na art. 21 ust. 1 pkt. 32 e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. z 2000 r. Dz. U. Nr 14, poz. 176 z późn. zmianami). Moje pytanie dotyczy podatku dochodowego płatnego po sprzedaży mieszkania kupionego w 2005 roku. W 2005 roku kupiłem mieszkanie powiedzmy za 400 000 zł. Na kupno mieszkania wziąłem kredyt hipoteczny w banku Millenium na 100% wartości mieszkania. W 2007 roku dostałem bardzo atrakcyjną ofertę kredytu hipotecznego w innym banku, Deutsche Bank, którym mogłem zrefinansować kredyt w Millenium. Suma kredytu i wszystkie warunki (wpis obciążający do księgi wieczystej, ubezpieczenie mieszkania z cesją na bank) zupełnie nie uległy zmianie - był to kredyt hipoteczny na 100% wartości mieszkania w kwocie 400 000 zł (dwa lata spłaty rat nie wpłynęły na wysokość kredytu ponieważ waluta CHF w międzyczasie podrożała). W 2009 roku postanowiłem mieszkanie sprzedać. Sprzedałem mieszkanie za 400 000 zł. Zgodnie z prawem nie minęło 5 pełnych lat od sprzedaży mieszkania więc powinienem zapłacić 10% podatku ryczałtowego od sumy za którą mieszkanie sprzedałem. Uznałem iż mam prawo skorzystać z ulgi podatkowej i nie zapłacić 10% podatku ponieważ dochód 400 000 zł został poświęcony w całości na spłatę kredytu hipotecznego, który to obecnie był w Deutsche Bank. Prawdą również jest, iż niemożliwością było sprzedanie mieszkania, a nie spłacenie kredytu ponieważ kredyt był hipoteczny na to właśnie mieszkanie. W umowie kredytowej banku Deutsche Bank jest napisane \"Cel kredytu: spłata zobowiązań w innym banku\". Urząd skarbowy nie uznał kredytu refinansowego jako \"na cele mieszkaniowe\" i żąda zapłaty ode mnie 40 000zł podatku jako 10% wartości mieszkania. Nie dysponuję tą kwotą ponieważ nie zarobiłem ani grosza na sprzedaży mieszkania i gdybym wiedział o takiej wykładni US to nigdy bym mieszkania nie sprzedawał. Wygląda na to że urząd skarbowy za najbardziej miarodajny opis faktyczny wziął stwierdzenie na umowie kredytowej w Deutsche Bank \"cel kredytu: uregulowanie zobowiązań finansowych w innym banku\", kompletnie zaś nie wziął pod uwagę iż był to kredyt typowo hipoteczny na cele mieszkaniowe.

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Z dniem 1 stycznia 2007 r. i z dniem 1 stycznia 2009 r. nastąpiła nowelizacja przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu/dochodu ze sprzedaży nieruchomości, niemniej jednak zgodnie z ustawami zmieniającymi, do nieruchomości nabytych lub wybudowanych przed nowelizacjami stosuje się zasady opodatkowania również sprzed nowelizacji (a więc obowiązujące do 31 stycznia 2006 r.).

Przepis art. 28 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) daje możliwość uniknięcia zapłaty podatku, gdyż jak stanowi zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie (o płatności podatku), nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży m.in. nieruchomości, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o PIT stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są  przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

-   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

-   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

-   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

-   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

-   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

e)  w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Ponieważ w lit. a) powyżej nie ma mowy o spłacie innego kredytu, dlatego po zmianie banku kredytującego zakup nieruchomości powstaje spór z organem podatkowym o prawo do zwolnienia z 10-proc. zryczałtowanego podatku od przychodu ze sprzedaży mieszkania. Jeżeli bowiem środkami ze sprzedaży podatnik spłaci kredyt zrefinansowany, to organy podatkowe uznają, że nie spełnia warunku do skorzystania z tego zwolnienia. Przedmiotem spłaty ich zdaniem nie jest bowiem kredyt, którego celem był zakup nieruchomości, lecz spłata zaciągniętego kredytu hipotecznego. Przy takiej interpretacji przepisów, podatnicy tracą nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych również przy sprzedaży mieszkania, z której nie udało się osiągnąć zysku.

W takiej sprawie warto jednak kontynuować spór z organami podatkowymi i dążyć do rozpatrzenia sprawy przez sąd administracyjny, z argumentacją, iż w razie refinansowania kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedawanej nieruchomości również nie ulega zmianie cel inwestycyjny podatnika.

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: