Prawa właściciela w razie rozwiązania umowy najmu

Pytanie:

Wynajmuję lokal mieszkalny (18m2 kawalerka). Lokator zalega z płatnościami za kilkanaście miesięcy. Mimo obietnic lokator nie płaci, nie odbiera telefonu. Moja korespondencja (trzy listy polecone za potwierdzeniem odbioru) do mnie wróciła, nie jest podejmowana. Po wielu monitach i uprzednim pisemnym powiadomieniu o zamiarze wypowiedzenia umowy, wypowiedziałam umowę najmu z dniem 01.04.2008. Lokal jest zamknięty od stycznia 2008 r., lokator uciekł. Zamierzam skierować sprawę do sądu, jednak nie wiem, jaki jest stan techniczny lokalu, jaki jest stan liczników el./gaz., nie mogę też podać stanu wodomierzy do spółdzielni mieszkaniowej. Chcę w sposób zgodny z przepisami prawa uzyskać dostęp do własnego lokalu. Jakie istnieją procedury, dot. wejścia do mieszkania pod nieobecność lokatora, tj. czy mam wyłamać zamki i założyć nowe w asyście policji, gospodarza domu/ świadków?

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Z uwagi na złożony charakter stanu faktycznego przedstawionego przez Pana w sformułowanym pytaniu, dla pełnego jego wyjaśnienia konieczne byłoby zapoznanie się ze szczegółami sytuacji faktycznej (np. czy najemcę i wynajmującego wiązała umowa na czas określony czy nieokreślony) oraz udzielenie odpowiedzi w formie opinii prawnej. Z tego też powodu poniższa wypowiedź ogranicza się do wskazania ogólnych norm prawnych, które dotyczą Pana problemu.

Dokonanie skutecznego wypowiedzenia stosunku prawnego umowy najmu lokalu mieszkalnego zależy od dochowania warunków, o których mowa w art. 11 ust. 2 pkt 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów, zasobie mieszkaniowym gminy i zmianie kodeksu cywilnego. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu powoduje wygaśnięcie stosunku prawnego łączącego strony umowy. Z chwilą upływu terminu wypowiedzenia gasną wszelkie prawa najemcy do lokalu a jedyną osobą uprawnioną do wykonywania względem przedmiotu najmu (lokalu) uprawnień wynikających z prawa własności jest właściciel lokalu. Gaśnie w szczególności przysługujące lokatorowi (z mocy art. 19 wspomnianej ustawy) prawo do korzystania z ochrony, jaka odnosi się do ochrony własności (powództwo o wydanie lokalu – art 222 k.c., ochrona dotycząca prawa korzystania z lokalu – art. 224 – 230 k.c.). Duże znaczenie dla rozważenia przedstawionej przez Pana sytuacji ma fakt, że lokator nie przebywa w wynajmowanym lokalu. Gdyby bowiem zajmował ten lokal, nawet mimo nieuiszczania czynszu oraz mimo upływu terminu wypowiedzenia, nadal korzystałby z ochrony posiadania (tzw. ochrony posesoryjnej). Wówczas podjęcie działań zmierzających do usunięcia takiego lokatora z zajmowanego przezeń lokalu musiałoby przyjąć formę powództwa o eksmisję (z wszelkimi ograniczeniami jakie nakłada na to postępowanie ustawa o ochronie praw lokatorów.

Z Pana wypowiedzi wnioskować można, że w Pana przypadku nie mamy do czynienia z taką sytuacją.  Pamiętać także należy o uprawnieniu, jakie daje wynajmującemu (Panu) art 670 i 686 k.c. Zgodnie z brzmieniem tych przepisów wynajmującemu służy ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych wniesionych do przedmiotu najmu przez najemcę oraz członków jego rodziny razem z nim mieszkających. Prosimy również zapoznać się z treścią informacji prawnej zatytułowanej Ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy

 

Jak więc wynika z powyższego, jeżeli lokator nie przebywa w wynajmowanym lokalu i umowa najmu została skutecznie wypowiedziana (a to wynika z opisu sytuacji) ma Pan prawo (jako właściciel) dostać się do lokalu stanowiącego Pana własność, podejmując w tym celu niezbędne czynności.

Ustawa o ochronie praw lokatorów - krótki komentarz

Eksmisja lokatora, który nie płaci czynszu - opinia prawna

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE:

NA SKÓTY