Zarządca a spłata zadłużenia w ratach
Pytanie:
"Wspólnota mieszkaniowa zamierza podjąć uchwałę w sprawie wyrażenia zgody zarządcy nieruchomości do rozkładania na raty zadłużenia z tytułu niewnoszenia zaliczek na poczet zarządu nieruchomością wspólną, funduszu remontowego i mediów do wysokości zadłużenia nie przekraczającego kwotę 5.000zł. Gmina jako jeden z właścicieli we wspólnocie uważa, że nie będzie pokrywała kosztów za innych właścicieli. Czy podjęcie przez właścicieli uchwały dot. upoważnienia zarządcy do rozkładania na raty spłaty zadłużeń nie jest przekroczeniem uprawnień zarządcy i czy nie powinna być w indywidualnych przypadkach zgoda poszczególnych właścicieli na rozłożenie na raty właścicieli X, właścicielowi Y spłaty zadłużenia."
Odpowiedź prawnika: Zarządca a spłata zadłużenia w ratach
Faktycznie, uchwała taka dotyczy czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Jako taka wymaga więc podjęcia uchwały przez wspólnotę mieszkaniową. Nie jest przy tym wymagana zgoda wszystkich właścicieli a zdobycie większości głosów.
Zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Wprawdzie ustęp 3 nie zawiera w swoim wyliczeniu wyrażenia zgody na rozłożenie na raty spłaty zadłużeń, jednakże wyliczenie to jest tylko przykładowe. Mając jednak na uwadze, że planowana decyzja zarządu będzie miała wpływ na fundusze wspólnoty, należy uznać, że zdecydowania przekracza ona zakres zwykłego zarządu. Mamy tu bowiem do czynienia z działaniem, które w mniejszym lub większym stopniu oddziaływa na sferę interesów innych właścicieli lokali, co wymaga ich zgody wyrażonej w uchwale
Podjęcie takiej uchwały nie będzie równoznaczne z przekroczeniem kompetencji zarządu, gdyż głosy poszczególnych właścicieli lokali będą potwierdzeniem takiej decyzji.
Należy przy tym pamiętać, że nawet, gdy Gmina będzie głosować przeciwko uchwale i możliwość rozkładania na raty opłat zostanie potwierdzona większością głosów, Gminie będzie przysługiwać prawo do zaskarżenia uchwały, jako naruszającej jej interesy. Faktycznie bowiem, Gmina winna się kierować zasadami racjonalnej gospodarki, a partycypowanie w zwiększonych kosztach wynikające z uchwały zasady te narusza. Powództwo jako takie może więc zasługiwać na uwzględnienie. Warto więc rozważyć, czy nie będzie w takiej sytuacji zasadne każdorazowe rozkładanie na raty zaległości poszczególnych właścicieli lokali (choć mając na uwadze powyższe, podjęcie uchwały generalnej, odnoszącej się do ogółu mieszkańców, nie będzie naruszeniem prawa).
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?