e-prawnik.pl Porady prawne

Przekształcenie wieczystego użytkowania

Pytanie:

Złożyłem pod koniec ubiegłego roku do gminy wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w oparciu o przepisy ustawy z 2005 roku. Przed złożeniem wniosku właściciele działek sąsiednich powiadomili gminę o niewłaściwym - ich zdaniem - sposobie użytkowania mojej działki. Tzn. innym niż przewidziana w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste (działka powinna być zagospodarowana na cele mieszkaniowe). W następstwie wniosku mieszkańców po dacie złożenia przeze mnie wniosku o przekształcenie gmina wydała decyzję zobowiązującą mnie do przywrócenia mojej nieruchomości stanu zgodnego z zapisem w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste. Sprawa trafiła do SKO i nadal nie jest rozstrzygnięta ostatecznie. Czy gmina ma prawo wydać decyzję odmawiającą mi przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności, kiedy zgodnie z zapisem ustawy z 2005 roku moja działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową - a sprawa przed SKO jest nierozstrzygnięta? Czy też gmina może wydać postanowienie o zawieszeniu postępowania do czasu rozstrzygnięcia sprawy toczącego się przed Kolegium Odwoławczym? Czy zwlekanie gminy z wydaniem decyzji administracyjnej jest dostateczne do złożenia do SKO zażalenia na bezczynność organu pomimo tego, że zostałem poinformowany o możliwości wystąpienia ewentualnej zwłoki w załatwieniu mojej sprawy o przekształcenie (ale w trybie art. 36 kpa)?

Masz inne pytanie do prawnika?

Odpowiedź prawnika: Przekształcenie wieczystego użytkowania

21.8.2008

Jak wynika z opisu sytuacji złożył Pan wniosek w oparciu o art. 1 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności.

W przedstawionej sprawie podstawowym problemem jest potwierdzenie czy spełnia Pan przesłanki pozwalające na przekształcenie. Przede wszystkim nie jest wykluczone, iż zagospodarował Pan nieruchomość na cele inne niż mieszkaniowe. W takim wypadku byłoby możliwe ewentualnie przekształcenie, jeśli 13 października nieruchomość ta była przeznaczona na cele mieszkaniowe w planie miejscowym lub decyzji o warunkach zabudowy.

Do procedury wydania decyzji w sprawie przekształcenia stosuje się w kwestiach nieuregulowanych przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Organ jest wiec związany terminem co do zasady miesięcznym na wydanie decyzji, a o przedłużeniu postępowania powinien poinformować stronę zgodnie z art. 36 kpa.

Zgodnie z art. 37 kpa na niezałatwienie sprawy w terminie określonym w art. 35 lub ustalonym w myśl art. 36 stronie służy zażalenie do organu administracji publicznej wyższego stopnia. Przepisy te powodują w zasadzie, iż organ wskazując dodatkowy termin i przyczyny zwłoki może uniknąć zarzutu niezałatwienia sprawy w terminie. Jeśli jednak działanie to miałoby na celu bezzasadne przedłużenie postępowania zamiast np. zawieszenia postępowania można rozważyć wniesienie zażalenia na bezczynność organu a w dalszej kolejności wniesienie skargi do sądu administracyjnego.

Pojawia się jednocześnie pytanie czy postępowanie powyższe może zostać zawieszona w trybie art. 97 § 1 pkt 4 kodeksu postępowania administracyjnego. Nie jest jasne jakie dokładnie postępowanie wszczął organ nakazując zagospodarowanie działki zgodnie z umową, warto jednak w tym miejscu przytoczyć orzeczenie Sąd Najwyższy z dnia 16 maja 2002 r., V CKN 1284/2000, zgodnie z którym jeżeli użytkownik wieczysty wystąpił z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności po wytoczeniu przez gminę powództwa o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego, to postępowanie administracyjne w przedmiocie przekształcenia powinno ulec zawieszeniu na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 kodeksu postępowania administracyjnego, do czasu zakończenia sprawy sądowej (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 maja 2002 r., V CKN 1284/2000, LexPolonica nr 379759).  W uzasadnieniu czytamy:

„Jeżeli bowiem powództwo o rozwiązanie umowy o oddanie nieruchomości gruntowej zostało wytoczone przez właściciela nieruchomości tj. Gminę przed wszczęciem postępowania administracyjnego w przedmiocie przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności, to uwzględnienie tego powództwa oznacza, iż przekształcenie nie jest możliwe, a zatem postępowanie administracyjne jest bezprzedmiotowe i podlega umorzeniu. Oddalenie zaś powództwa skutkuje podjęciem postępowania administracyjnego i merytorycznym rozpoznaniem wniosku o przekształcenie. Przeciwne stanowisko prowadziłoby do tego, że złożenie przez użytkownika wieczystego wniosku o przekształcenie i jego uwzględnienie wobec spełnienia przesłanek, w istocie zmuszałby właściciela nieruchomości do cofnięcia pozwu względnie konieczności oddalenia powództwa lub umorzenia postępowania sądowego z innych przyczyn, skoro rozwiązanie umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie byłoby już możliwe. W ten sposób użytkownik wieczysty uzyskiwałby swoistą „premię” w postaci uzyskania własności, mimo tego, iż nie wywiązał się z obowiązków przyjętych w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Takie stosowanie przepisów prawa oznaczałoby akceptację postępowania, które należy zakwalifikować jako nadużycie prawa.

(...)Odmiennie należałoby natomiast ocenić sytuację, gdyby właściciel nieruchomości tj. w sprawie niniejszej powodowa Gmina wystąpiła po wniesieniu przez użytkownika wieczystego wniosku o przekształcenie - z powództwem o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego. W takiej bowiem sytuacji powództwo mogłoby się spotkać z zarzutem nadużycia prawa. Jeżeli bowiem zaistniały przesłanki do żądania rozwiązania umowy o użytkowanie wieczyste, to powinnością właściciela było niezwłoczne wystąpienie z takim żądaniem.”

Jak wynika z powyższego wyroku skoro Pan złożył wcześniej wniosek, gmina nie ma podstaw do zawieszenia postępowania. Nie można jednak wykluczyć, iż gmina będzie powoływać się na fakt, iż o nienależytym wykorzystaniu nieruchomości dowiedziała się dopiero później.

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ