Skuteczność wypowiedzenia najmu lokalu

Pytanie:

Została podpisana umowa najmu lokalu na czas określony 5 lat, najemca płaci czynsz regularnie oraz spełnia wszystkie inne postanowienia umowy. Dodatkowo strony zawarły w umowie klauzulę, iż nie można rozwiązać umowy wcześniej niż przed datą zakończenia umowy. Czy jeśli wynajmujący napisze wypowiedzenie umowy, to czy najemca może takiego wypowiedzenia nie traktować jako wiążącego i pozostać dalej w lokalu i prowadzić działalność. Jaką możliwość obrony na taką sytuację ma najemca.

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Niestety, jeśli strony zawarły umowę najmu lokalu na 5 lat mogą rozwiązać umowę lub wypowiedzieć stosunek najmu w sytuacjach przewidzianych w ustawie (tych sytuacji jest niewiele) lub w umowie (np. jeśli w umowie znajduje się klauzula, która mówi, że w razie śmierci najemcy, wynajmujący może wypowiedzieć prawnym następcom najemcy lokal na przód na 3 miesiące). Z przedstawionej w pytaniu sytuacji wynika, że strony nie zamieściły żadnej podobnej klauzuli w umowie. Wręcz przeciwnie strony zawarły klauzulę, w której zobowiązały się do nierozwiązania umowy przez 5 lat. W takiej sytuacji, oględnie mówiąc, żadna ze stron nie może żądać rozwiązania umowy.

Od strony prawnej sytuacja wygląda następująco. Wynajmujący może rozwiązać umowę najmu, jednakże może zostać pozwany z tytułu niewykonania umowy najmu. Poniesie wtedy odpowiedzialność odszkodowawczą. Podobnie najemca, może opuścić lokal i zaprzestać płacenia czynszu, oświadczając przy tym, że nie zamierza dalej wynajmować lokalu. Poniesie on jednak odpowiedzialność odszkodowawczą względem wynajmującego. Jedyną możliwością na pozbycie się uciążliwego najemcy jest wykazanie, iż najemca w sposób rażący i uporczywy wykracza przeciw porządkowi domowemu lub przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym. W takim wypadku możemy wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, nie łamiąc przy tym przepisów umowy. Przepisy umowy nie mogą bowiem naruszać przepisów ustawy, a ta zezwala nam na takie zachowanie w art. 685 k.c. Jeśli lokal jest lokalem użytkowym, a nie mieszkalnym (np. sklep w pasażu handlowym, a nie 2 pokojowe mieszkanie), możemy podwyższać najemcy czynsz z miesięcznym uprzedzeniem go o podwyżce. I tak co miesiąc, znacznie podnosząc czynsz, możemy doprowadzić do sytuacji, w której najemca nie będzie w stanie zapłacić czynszu. Wtedy możemy pozwać go do sądu o zapłatę należnego czynszu, rozwiązując przy tym umowę najmu na podstawie art. 687 k.c., lub zmusić go do zawarcia odpowiedniego aneksu do umowy. Jednakże wątpię by można było tak postąpić, ponieważ z pewnością w umowie są zawarte szczegółowe postanowienia dotyczące wysokości czynszu i jego podnoszenia. Innymi słowy, nikt nie podpisałby umowy najmu na czas określony, nie wiedząc ile będzie wynosił czynsz. Z pewnością nie możemy natomiast zachować się w podobny sposób w przypadku, gdy mamy do czynienia z lokalem mieszkalnym, tu bowiem krępują nas dodatkowo przepisy o ochronie lokatorów. Podsumowując, nie ma możliwości pozbycia się najemcy lokalu, jeśli zawarliśmy umowę najmu na czas określony, a najemca rzetelnie wywiązuje się ze swoich obowiązków (tak wynika z treści pytania). Tym bardziej, że zobowiązaliśmy się do niekorzystania z prawa do rozwiązania umowy przez 5 lat.

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: