Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipotecznie

Pytanie:

Znalazłam się w patowej sytuacji. W maju 1999 roku podpisaliśmy z mężem i mamą umowę kredytu hipotecznego w PKO BP SA na remont domu. Do 2002 roku spłaty przebiegały terminowo. Ze względu na chorobę i śmierć męża, nastąpiły problemy w spłacie kredytu. Bank oczywiście był informowany dlaczego. 26 maja 2003 roku PKO BP SA wypowiedziało nam umowę. Od 11 lipca 2003 roku toczy się pisanie pism do banku (rozłożenie na dłuższy okres celem zmniejszenia rat, zmiana sposobu zarachowania wpłat, obniżenie stopy oprocentowania, itp.). Bez rezultatów. Sprawa trafiła do komornika. Wszczęcie egzekucji rozpoczęło się 26 marca 2004 roku. Komornik zajął mi pensję, mojej mamie emeryturę, siostrze - poręczycielowi - rentę i pensję. Nie w tym jednak rzecz. Znalazłyśmy kupca - dwóch braci obcokrajowców. Za zgodą banku podpisałyśmy przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Otrzymałyśmy wstrzymanie egzekucji do 31 października 2004 roku. W dniu dzisiejszym sprawa utknęła jednak w Ministerstwie Obrony Narodowej (Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji wyrazi zgodę, o ile MON nie będzie miał zastrzeżeń). Termin przewidziany na odpowiedź z MON-u minął 24 września 2004 roku. Co i w jakiej kolejności powinnyśmy zrobić, aby zgodnie z prawem i w terminie określonym przez PKO BP, dokończyć transakcję sprzedaży domu. Na co szczególnie zwrócić uwagę, jak wyegzekwować od MON-u odpowiedź?

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Umowa przeniesienia własności nieruchomości powinna być dokonana w formie aktu notarialnego, w przeciwnym razie będzie nieważna. Własność przejdzie na nabywcę w chwili sporządzania aktu bez względu na to, czy nastąpiła zapłata ceny. Należy więc zwrócić uwagę, by płatność była w dostateczny sposób zagwarantowana lub już dokonana. Możliwe jest złożenie przez nabywcę odpowiedniej dyspozycji w banku. Można wykorzystać do tego np. gwarancję bankową lub akredytywę dokumentową. Odpowiednią formę płatności najlepiej będzie ustalić z notariuszem. Istotne jest, że przeniesienie własności nie może nastąpić pod warunkiem (np. zapłaty ceny). Przepisy prawa wymagają w takich sytuacjach dodatkowego oświadczenia stron. Hipoteka obciążająca nieruchomość nie wygasa w związku ze sprzedażą nieruchomości (bank zatem nadal będzie zabezpieczony). Jednak sprzedający nie będzie wolny od swoich zobowiązań wobec banku tylko dlatego, że sprzedał nieruchomość. Jest nadal stroną umowy kredytu i ma obowiązek go spłacić. Może być też kierowana przeciwko niemu egzekucja. Niezależnie od tego bank będzie mógł się też zaspokoić z nieruchomości obciążonej hipoteką, mimo to, że właścicielem jest inna osoba. Fakt, że nieruchomość obciąża hipoteka może mieć wpływ na obniżenie ceny w umowie sprzedaży. Zasadne jest w takiej sytuacji skorzystanie z usług rzeczoznawcy, który wyceni nieruchomość. Bardzo ważne jest, by dopilnować po spisaniu aktu notarialnego zmiany w księdze wieczystej nieruchomości tak, by ujawniony w niej został nowy właściciel. Odbywa się to przez złożenie wniosku wraz z dowodem przejścia własności nieruchomości. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia wydanego w drodze decyzji przez ministra spraw wewnętrznych, o ile minister obrony narodowej nie wniesie sprzeciwu. Przeniesienie własności nieruchomości bez zezwolenia jest nieważne. Wniosek składa cudzoziemiec, który chce nabyć nieruchomość. Zezwolenie jest ważne dwa lata od jego wydania. Cudzoziemiec może też ubiegać się o promesę, czyli przyrzeczenie wydania zezwolenia, które jest ważne przez rok od wydania. Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wyznacza termin wydania decyzji tylko w stosunku do nieruchomości znajdujących się w specjalnych strefach ekonomicznych.

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE:

NA SKÓTY