Ustanowienie odrębnej własności lokalu

Pytanie:

W kamienicy stanowiącej współwłasność zostały wyodrębnione 4 mieszkania (zgoda współwłaścicieli w formie aktu notarialnego + wnioski o założenie księgi wieczystej), jednakowoż tylko moje mieszkanie jest nadal zajmowane przez lokatorów z "przydziału" sprzed kilkudziesięciu laty (teraz to już rodzina emerytów i rencistów). Kamienica jest także od lat administrowana przez jakąś firmę, czynsze ponoć podniesione, w teczce mieszkania brak tegoż przydziału, mieszkanie ponad 100m2. Mój akt notarialny nie został przeze mnie pokazany ani administratorowi, ani lokatorom (inne miasto). Jakie ruchy należy wykonać, aby rozpocząć proces odzyskiwania mieszkania (jest np.możliwość podziału na 2 lub 3 mniejsze mieszkanka i pozostawianie w jednym lokatorów, ale czy takie zmiany wymagają czyichś zgód (z 1 lokalu powstają 2 lub 3?)? Gdzie można sprawdzić ew.przydział sprzed lat (na wypadek gdyby lokatorzy nie dysponowali nim)? Czy należy w ogóle obawiać się jakiś ewentualnych ruchów ze strony administracji lub lokatorów? Co należy zrobić najpierw, czego domagać się (złożyć 3-letnie wymówienie a może 6-miesięczne?), a co wtedy z ewentualną przeróbką mieszkania na 2 lub 3?

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Do stosunków najmu powstałych przed 10 lipca 2001 r. stosuje się ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ustawa ta przewiduje kilka terminów wypowiedzenia stosunku najmu, w zależności od okoliczności konkretnej sprawy, jednak wypowiedzenie może nastąpić tylko w sytuacjach wymienionych w tej ustawie. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego jeżeli lokator: - pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, - jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, - wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela, - używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (w tym wypadku obowiązek istnieje obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego); remont budynków nie może trwać dłużej niz rok, a po roku następuje powrót do poprzednio zajmowanego mieszkania. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może wypowiedzieć stosunek najmu: - z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, - z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub w pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, o ile lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu (lub w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny), jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny (lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m2 tej powierzchni).

W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu (lub w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny), a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny. Z ważnych przyczyn, innych niż określone powyżej, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku. Jeśli chodzi o wyodrębnienie dwóch lub trzech lokali z obecnie wyodrębnionego jednego lokalu, to należy podkreślić, ze podstawową przesłanką ustanowienia odrębnej własności lokalu jest jego samodzielność oraz koniecznosć istnienia uregulowanego tytułu do gruntu. Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych, spełnienie tych wymagań stwierdza starosta w drodze zaświadczenia. Cechę samodzielności lokal musi uzyskać przed wyodrębnieniem; dopóki trwają prace wykończeniowe lub adaptacyjne, dopóty wyodrębnienie nieruchomości lokalowej nie może nastąpić. Jeśli spełnienie przez lokal przesłanki samodzielności wymaga przeprowadzenia robót adaptacyjnych, niezbędne jest również uzyskanie koniecznych pozwoleń organu budowlanego lub zgłoszenia przeprowadzanych robót, w zależnosci od ich rozmiaru i stopnia ingerencji w integralność budynku. Oświadczenie woli właściciela nieruchomości ustanawiające odrębną własność lokalu muszą zostać wyrażone w formie aktu notarialnego, a dla powstania własności lokalu niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Należy jednak pamiętać, że wyodrębniony mniejszy lokal musi spełniać wymagania przewidziane dla lokalu zamiennego (definicja została podana powyżej), aby możliwe było wypowiedzenie stosunku najmu z zachowaniem terminu sześciomiesięcznego. Zapewnienie lokalu zamiennego nie zwalnia również właściciela nieruchomości z obowiązku spełnienia przesłanki zamieszkania właściciela lub jego bliskich w tym lokalu. Nie jest prowadzona żadna ewidencja decyzji wydanych decyzji o przydziale lokalu, ewentualnie dane na ten temat może zawierać urząd meldunkowy.

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: