Zmiany w ochronie praw lokatorów?

• z dnia 19 kwietnia 2005 r. sygn. akt K 4/05 (Dz. U. Nr 69, poz. 626),
• z dnia 17 maja 2006 r. sygn. akt K 33/05
• oraz uwag Trybunału zawartych w postanowieniu z dnia 29 czerwca 2005 r. sygn. akt S 1/05. 

Wysokość czynszu w lokalach, w których obowiązywał w dniu wejścia w życie ustawy (tj. 10 lipca 2001 r.) czynsz regulowany, nie mogło przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Ograniczenie to obowiązywało do dnia 31 grudnia 2004 r. włącznie. Sejm uchwalił nowelizacje ustawy, wprowadzające ograniczenia podwyżek czynszów do 10% czynszu dotychczasowego w skali roku. Ustawy weszły w życie z dniem 1 stycznia 2005 r. W dniu 19 kwietnia 2005 r. Trybunał Konstytucyjny uznał przepisy ograniczające podwyżki czynszów za niekonstytucyjne. Trybunał stwierdził jednocześnie, że skieruje do Sejmu RP sygnalizację, w której znajdą się wskazówki Trybunału dotyczące możliwych rozwiązań prawnych problematyki czynszów i innych opłat za używanie lokalu. Trybunał wskazał również na to, że przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów nie określają, na podstawie jakich kryteriów sądy powszechne mają dokonywać kontroli podwyżek czynszów i opłat za używanie lokali. Prowadzi to do sytuacji niekorzystnej z punktu widzenia praw i obowiązków zarówno właścicieli, jak i lokatorów.

Projektowana ustawa ma duże znaczenie dla:

• ponad 2,4 mln gospodarstw domowych najemców, 3,4 mln osób posiadających spółdzielcze prawa do lokali,

• wynajmujących - właścicieli domów i lokali mieszkalnych, w tym gmin oraz spółdzielni mieszkaniowych.

Dokonanie uszczegółowienia zasad dokonywania podwyżek czynszów i innych opłat za używanie lokali ma ułatwić sądową ich kontrolę i skutkować zmniejszeniem napięć między właścicielami i lokatorami. Proponowane zmiany dotyczą stosunków najmu, w których czynsz ustalony jest na poziomie wyższym niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Dookreślenie zasad dokonywania podwyżek czynszów w takich stosunkach najmu ma zmniejszyć liczbę spraw kierowanych do sądów.

Nowelizacja nie reguluje problematyki pomieszczeń tymczasowych, ponieważ w świetle przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów pomieszczenia takie nie mogą być uznane za lokale.

Proponowana ustawa miałaby wejść w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia.

Kiedy podwyżka czynszu będzie dopuszczalna? 

Według projektowanych przepisów, podwyżka:

• w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu przekroczy w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu,
• czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, które są wyższe w skali roku niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu

- może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa poniżej. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Zmiana polega więc na wydłużeniu z 7 do 14 dni terminu dla przedstawienia na piśmie przez właściciela, na żądanie lokatora, przyczyny podwyżki oraz jej kalkulacji. Wydłużenie to ma znaczenie szczególnie dla właścicieli dużych zasobów mieszkaniowych, dla których termin siedmiodniowy bywa zbyt krótki. Jednocześnie wprowadzono zasadę, że podwyżka jest nieważna, jeżeli właściciel nie przedstawi w terminie 14 dni przyczyny podwyżki i jej kalkulacji.

Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprze­kra­czającej w danym roku kalen­darzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym (czyli inflacji) uważa się za uzasadnioną. Dane o średniorocznym wzroście cen towarów i usług konsum­pcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym podawane są w ko­mu­nikatach Prezesa Głównego Urzędu Sta­tystycznego.

W nowym przepisie ust. 4a art. 8a określono inne przypadki, w których uważać się będzie podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za uzasadnioną. Składniki czynszu, wymienione w nim, są elementami niezbędnymi do utrzymania nieruchomości, a tym samym budynku i lokalu, we właściwym stanie technicznym. Na czynsz powinny składać się również takie czynniki, jak zwrot kapitału oraz zysk, które są jednym z głównych elementów odróżniających stosunek najmu od innych stosunków prawnych. Oprócz kosztów związanych z utrzymaniem pomieszczeń wspólnego użytkowania, z których korzysta najemca, zakwalifikowano do czynszu m.in. podatek od nieruchomości oraz opłaty za użytkowanie wieczyste.

Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym w zasadzie zwrot kapitału i zysk, wówczas podwyżka pozwalająca na osiągnięcie tego poziomu będzie uważana za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach następujących. Mianowicie, podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:

1. zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
• 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
• 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową

- aż do ich pełnego zwrotu;

1. godziwy zysk.

Jak wynika z zaproponowanej konstrukcji przepisów, z czynszu pokrywane są wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości, w której znajduje się lokal (w części przypadającej na dany lokal), zwrot kapitału oraz zysk. Opłaty za używanie lokalu (ponoszone przez osoby mające spółdzielcze prawa do lokali i zajmujące lokale na podstawie stosunków prawnych innych niż najem i spółdzielcze prawa do lokali) zostały określone w sposób uwzględniający ich specyfikę. Spółdzielnia mieszkaniowa do opłat za używanie lokalu nie powinna zaliczać zwrotu kapitału ani zysku. Zgodnie z proponowanymi przepisami, także właściciel, który oddał lokal do używania na podstawie stosunku prawnego innego niż najem albo spółdzielcze prawo do lokalu, do opłat za używanie lokalu nie zalicza zwrotu kapitału ani zysku. Również w stosunkach najmu lokali socjalnych zysku nie zalicza się jako jednego ze składników czynszu. 

Co obejmują "wydatki związane z utrzymaniem lokalu"?

Proponowana nowelizacja wprowadza katalog kosztów, opłat i podatku od nieruchomości składających się na wydatki związane z utrzymaniem lokalu. Projekt Mianowicie, przez "wydatki związane z utrzymaniem lokalu" należy rozumieć wydatki, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące: opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:

• konserwacji, utrzymania należytego stanu tech­nicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,
• zarządzania nieruchomością,
• utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,
• ubezpieczenia nieruchomości.

Jak będzie można zakwestionować podwyżkę?

Według proponowanej nowelizacji, w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator będzie mógł:

1. odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu dokonanego wypowiedzenia  (dodano zatem, że odmowa przyjęcia podwyżki następowała w formie pisemnej w celu uniknięcia wątpliwości w przypadku ewentualnego procesu) albo
2. zakwestionować podwyżkę czynszu czy innych opłat za lokal, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka ta jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

W pierwszym przypadku lokator będzie obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w do­tychczasowej wysokości do dnia roz­wiązania stosunku prawnego, na pod­stawie którego lokator zajmuje lokal. Natomiast w drugim ww. przypadku lokator ma mieć obowiązek uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w do­tych­czasowej wysokości do dnia uprawo­mocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie;  Jednak w razie uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wy­powiedzenia, obowiązkiem lokatora jest pokrycie różnicy w poziomie dotych­czasowego i podwyższonego czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, obej­mującej okres od upływu terminu wypowiedzenia.

Gdy lokator nie skorzysta z prawa zakwestionowania podwyżki, wówczas od upływu terminu wypo­wiedzenia jest obowiązany opłacać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w wysokości wyni­kającej z wy­powiedzenia.

Jakie ograniczenia podwyższania czynszu albo innych opłat za używanie lokalu mają obowiązywać?

Przewiduje się uchylenie zasady, iż podwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy, a jeżeli poziom rocznego czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyłączeniem opłat niezależnych od właściciela, przekracza 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, to roczna podwyżka nie może być wyższa niż 10 % dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za używanie lokalu, liczonych bez opłat niezależnych od właściciela.

Według projektowanych przepisów, podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten będzie biegł od dnia, w którym podwyżka zaczęła obo­wiązywać (czyli od upływ terminu wypowiedzenia albo uprawomocnienia się orzeczenia sądu w sprawie zasadności lub wysokości podwyżki).

Jakie odszkodowania przysługują właścicielowi lokalu zajętego przez osoby bez tytułu prawnego?

Jak wiemy, osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.  Zgodnie zaś z omawianym projektem, odszkodowanie to ma odpowiadać wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywałoby poniesionych strat, właściciel ma mieć możliwość żądania od osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego odszkodowania uzupełniającego.

Według projektowanych przepisów, jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do jego otrzymania z mocy wyroku, właścicielowi ma przysługiwać roszczenie do gminy o od­szkodowanie za okres od dnia na­stępującego po dniu wystąpienia przez właściciela z tym roszczeniem do dnia dostarczenia lokalu socjalnego przez gminę, w wysokości odpowia­dającej różnicy między ww.

odszkodowaniem przysługującym od osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego a odszkodowaniem, do płacenia którego jest obowiązany były lokator, jeżeli osoba ta nadal za­mieszkuje w lokalu właściciela. Zmiana ta ma na celu jednoznaczne określenie okresu, za jaki właścicielowi przysługuje roszczenie od gminy, która nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do jego otrzymania z mocy wyroku sądowego. Obecny brak określenia terminu, od którego przysługuje roszczenie, może bowiem skutkować koniecznością rozstrzygania sporów przez sądy i narażać gminy na wyższe roszczenia odszkodowawcze.

Podstawa prawna:

• Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (druk sejmowy nr 964);
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005 r., Nr 31, poz. 266, ze zm.);
• Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 19 kwietnia 2005 r. sygn. akt K 4/05 (Dz. U. 2005 r., Nr 69, poz. 626);
• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2003 r., Nr 119, poz. 1116, ze zm.)