Art. 144 k.c. ustanawia zakaz tylko takich działań właściciela nieruchomości, które przekraczają granice, poza którymi działania te przestają być uprawnieniem wynikającym z własności, a stają się działaniem bezprawnym, bez względu na winę tego, kto dopuścił się zakłóceń, i na szkodę wyrządzoną na nieruchomości sąsiedniej. Granice te określa przeciętna miara zakłóceń wynikająca - z jednej strony - ze społeczno - gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, a z drugiej strony - ze stosunków miejscowych. Ustanowione w art. 144 k.c. kryterium zakłóceń (przeciętna miara) określone jest przez dwa czynniki połączone ze sobą koniunkcją „i”. Oznacza to, że do ustalenia, czy mamy do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary, niezbędna jest ocena, czy działanie lub zaniechanie zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą nie tylko ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, ale także ze stosunków miejscowych. Określenie „stosunki miejscowe” odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu (tak SN w orz. z 3 lipca 1969 r., II CR 208/69), oraz takich okoliczności czy zakłócenia te uważane są powszechnie za zwykłe, czy bardzo uciążliwe, czy mają charakter masowy, w jaki sposób są odczuwane i jak oddziałują na nieruchomości sąsiednie, czy chodzi o okolicę przemysłową, rolniczą, czy o aglomerację miejską itp. Ocena zakłóceń przy uwzględnieniu „stosunków miejscowych” powinna zapewnić powiązanie jej z konkretną, w danym miejscu i czasie, rzeczywistością, powinna zagwarantować, że nie będzie ona miała charakteru abstrakcyjnego, oderwanego od realiów. Decydujące znaczenie ma charakter środowiska miejscowego: wieś, miasto, obszar przemysłowy, tereny uzdrowiskowe, rekreacyjne itp. Chodzi przy tym o ocenę obiektywną, a nie subiektywną wrażliwość danej osoby, o miarę zakłócenia, a nie działania czy zaniechania. Okoliczności, które decydują o przeciętnej mierze zakłóceń, mają charakter zmienny, zależny od wielu czynników, w tym w znacznym stopniu od układu miejscowych stosunków. Wynika z tego, że ustalenie, czy przeciętna miara zakłóceń została przekroczona, może przedstawiać się różnie nawet przy jednakowym ich rodzaju. Przykładowo biorąc, hodowla kur w ogródku miejskim i wynikające z niej uciążliwości dla nieruchomości sąsiednich będą zazwyczaj przekraczały przeciętną miarę, a taka sama hodowla w warunkach wiejskich, miary tej z reguły nie przekracza. Inne jest bowiem społeczno - gospodarcze przeznaczenie nieruchomości i inne są stosunki miejscowe w mieście, a inne na wsi. Dopiero przekroczenie miary tych „normalnych” zakłóceń objęte jest hipotezą art. 144 k.c.. Ujął to Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 14 listopada 1962 r., III CR 66/62, LexPolonica nr 319124 (OSNCP 2/64, poz. 28) - na tle poprzedniego stanu prawnego - w słowach: „Prawidłowa wykładnia art. 31 pr. rzecz. (obecnie art. 144 k.c.) prowadzi do wniosku, że przepis ten zabrania właścicielowi nieruchomości działań, które by zakłócały korzystanie z cudzej nieruchomości, jeżeli stopień tego zakłócenia przekracza zwykłą- przyjętą w stosunkach miejscowych – miarę”.
Właściciel nieruchomości może, w dopuszczalnych granicach, dokonywać różnych działań na swojej nieruchomości, których skutkiem jest zakłócenie korzystania z nieruchomości sąsiednich. Jeżeli to już czyni, to powinien starać się o to, ażeby działania te nie przekraczały „przeciętnej miary”. Dotyczy to także przeciętnej miary hałasu, emisji zanieczyszczeń powietrza lub innych oddziaływań na nieruchomości sąsiednie. Należy mieć przy tym zawsze na uwadze, że rozwój techniki, uprzemysłowienia i gospodarki powinien odbywać się za pomocą najlepszych i najskuteczniejszych metod (zabezpieczeń, osłon, filtrów itp.) zapewniających - zgodnie z najnowszym stanem wiedzy i techniki - najskuteczniejszą ochronę przed niewłaściwym korzystaniem przez właściciela z sąsiedniej nieruchomości.
Szczególnie wysokie wymagania należy stawiać tym zakłóceniom, które powodują, że zwykłe korzystanie z nieruchomości sąsiednich staje się niebezpieczne dla zdrowia i życia ludzi oraz zwierząt; wtedy zawsze zakłócenie przekracza przeciętną miarę.
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?
Masz inne pytanie do prawnika?
Komentarze
Karzek 2020-07-31 13:44:18
Mieszkam w bloku, na I-szym piętrze. Na sąsiedniej działce rosną drzewa( brzozy, które skutecznie psuja jakość odbieranego sygnału tv-sat. ( obecnie jakość - ok. 35%). Sąsiad - właściciel części działki z drzewami (prywatny dom 4-rodzinny) raczej niekomunikatywny. Moim zdaniem tylko pozew cywilny, ale obawiam się, że to może potrwać kilka lat. Czy istnieją możliwości szybszego i skutecznego, pozytywnego dla mnie załatwienia sprawy? Jestem w grupie wiekowej 70+.....
Roksi 2020-07-15 11:33:11
Witam a co z sąsiadami którzy robią sobie imprezki alkoholowe i dym z kominka ogrodowego pod moim oknem i nie zważają na fakt ciszy nocnej ( impreza jest co jakiś czas przez weekend ale dlaczego jak mam cierpieć gdy akurat mi też wypada wolne i chce odpocząć) czy jest jakaś rada na głośnych nie myślących o innych sąsiadach ?
lol 2020-07-02 14:16:28
immisja szkodliwa dla zdrowia jest ZAWSZE szkodliwa ponad przeciętną miarę, i bardzo łatwo to udowodnić bo są tysiące badań naukowych stwierdzających miedzy innymi rakotwórczość "biernego palenia", czyli wdychania smrodów papierosowych sąsiadów, należy w tym wypadku założyć sprawę cywilną i przedstawić szkodliwość dla zdrowia sąsiadów takiej sytuacji. Pozdrawiam
Tomasz 2019-11-07 10:27:46
Czy jest zasadne wystąpienie a tego artykułu na drogę sądową przeciwko sąsiadowi, który na swojej posesji, graniczącej z moją, ma hodowlę gołębi? Smród z gołębnika , jak i zanieczyszczone odchodami budynki i plac należący do mnie, są nie do zniesienia.
Barbara 2019-08-19 10:11:48
czy na terenie prywatnym (ale jest współwłasność)sąsiad może mieć włączony cały dzień silnik w samochodzie ciężarowym i samochód jest bez nadzoru. nam przeszkadza hałas i spaliny. Nasz dzielnicowy twierdzi że nic nie może poradzić
vbv 2019-08-18 09:41:37
Pytanie: Mam sąsiada zza płotem,który od rana do wieczora 2,3 razy w tygodniu łącznie w soboty tnie deski odpady z produkcji zakładu stolarskiego.Pocięte deski spala w swoim piecu węglowym przez cały rok lato-zima. Mój dom znajduję się od płotu sąsiada w odległosci 4,5m a jego 5,0m. Miejsce w którym tnie deski to ok.3,0m od płotu.Była rozmowa z sąsidem aby się przesunął dalej i zastosował parawan ochronny ale to nie poskutkowało. Jest b.duży hałas przed moim domem,mam garaż w którym nic nie mogę zrobić w tym czasie.Na ten czas ciecia desek zamykamy wszystkie okna połaciowe dachu a także drzwi w środku pomieszsceń.Oprócz hałasu unośi się
jeszcze pył w czasie cęcia desek spada na schody i mój sam.osobowy zaparkowany wzdłóż płotu przed wjazdem do garażu. pytanie: gdzie ja mam sie udać z tym problemem czy w naszym kraju są przepisy i prawo jakie..... posiadam dowody: zdjęcia,filmy z dzwiękiem nagranym. Ta sytuacja z sasiadem trwa od ponad 5-ciu lat i się nasila.
Czekam niezmiernie na odpowiedz.
Maria 2019-08-10 19:22:17
Mam problem z nałogową palaczką , która mieszka piętro niżej . Pali co 20 minut.
Poszłam na rozmowę i prosiłam aby przestała palić na balkonie , ponieważ my z mężem chorujemy i nie możemy znieść okropnie śmierdzącego dymu . Sąsiadka była
obrażona i powiedziała , że to jest moje mieszkanie i mój balkon i mogę robić
co chcę i trzasnęła mi przed nosem drzwiami . Więc zaczęłam rozmawiać , jak paliła na balkonie to przypomniałam o mojej prośbie . odpowiedź otrzymałam niech
Pani pozamyka sobie okna . Jak mogę pozamykać okna mieszkania jednostronnego
gdzie temperatura za oknem jest 40 stopni ,a w domu 30 stopni . Więc ja też mam
swój balkon i życzę sobie świeżego powietrza , a nie pani śmierdzieli bo moje mieszkanie już śmierdzi pani papierosami . Jestem uczulona na dym papierosowy
i z tego powodu mam torsje i mdleje . Przecież ja jestem biernym palaczem i wdycham 80 % szkodliwych substancji , a palacz wdycha tylko 20 % . Pytam kto
przejrzy na oczy i wyda ustawę dla niepalących , przecież dbamy o zdrowie chyba
palaczy.
Vitalyzd 2019-05-18 14:32:51
A czy za szkodliwe dla zdrowia można nazwa grill w ogródku raz w tygodniu ? Nie ma zakazu wspólnoty a sąsiadeczka ma problem .
Tomik 2018-12-05 20:02:04
Ja ma problem z sąsiadem kopcącym mi prosto w okna ze swoich dwóch pieców do ogrzewania szklarni. Jeden z kominów znajduje sie na dachu posesji sąsiada (około 6-7 metrów wysokości od gruntu), drugi znajduje sie w namiocie na środku podwórka (ten ma około 3 metry wysokości od gruntu). Sąsiad pali oczywiście tym co najtańsze, czyli miałem węglowym, drobnym węglem i śmieciami. W okresie od września/października do kwietnia/maja smród i dym są nie do zniesienia. Nie ma mowy o uchyleniu okna w domu, wywieszeniu prania czy pościeli na zewnątrz. Sąsiad, nic sobie nie robi z naszych uwag i próśb (uważa, że on był tu pierwszy i trzeba było się tu nie budować). Władze (urząd miasta, wydział ochrony środowiska, straż miejska) kompletnie sobie z tym nie radzą. Sąsiad, na jesień wykopuje ogromny dół na końcu swojej posesji, a następnie przez całą zimę wypełnia go popiołem ze swoich pieców. I tak sie dzieje od ponad 12 lat. Pisaliśmy pisma, wzywaliśmy straż miejską i jak głową w ścianę. Nikt nic nie chce zrobić, a my powoli wdychamy ten syf. Burmistrz jedyną radę jaką mi dał, to, że trzeba czekać, aż sąsiad umrze. Straż miejska zaczęła mnie straszyć, że ukarzą mnie za bezpodstawne wezwania. Szukam w sieci jakiegoś prawnika, który mógłby nam pomóc (sprawa dotyczy minimum czterech rodzin), może podpowiedziałby jak założyć sprawę, na co sie powołać, jak to ruszyć. Mieszkamy w okolicach Warszawy.
rena 2018-11-11 19:56:10
w lipcu 2018 wprowadzil sie ,od tej pory zaczelam przezywac horror , 3 lata wzglednego spokoju , mieszkanie po kapitalnym remoncie ,sasiad co 10-15 minut na ''zygowniku'' pali krecone z ruskiego tytoniu papierosy , otwieram okno ,smrod niesamowity wali do mojego mieszkania /on na parterze ,ja na 1 pietrze,,,nowe zaslony /drogie/ i biale ,zzolkly ,zasmierdzialy sie , wersalka tuz przy oknie,tak smierdziala ze nie moglam na nia usiasc,, smrod papierosow wzarl sie w sciany, sciany wiec umylam , zaluzje nowe za 1200 ,musialam myc, po interwencji wZMK zabroniono mu palenia ,przeniosl sie do mieszkania , przez nieszczelne kominy wentylacyjne smrod zagoscil w mieszkaniu , sasiad gotuje 10 litrowy garnek ''padliny'' tak przyprawionej ze moje mieszkanie to oberza , zapach ten powoduje u mnie bole glowy ,nudnosci ,juz nie mam apetytu jesc, sprawe przekazalam do insp.nadz.budowl. musze wykuc w kuchni nowy komin, a sasiada zamurowac,, moze uwolnie sie od padliny i papierosowego smrodu , mieszkanie nadaje sie do renowacji, malowania ,,,,czy nie powinnam wystapic do sadu o zadoscuczynienie, stres jaki mnie dopadl , wylane lzy nikt mi nie zwroci za zadna cene , zaczynam od nowa a mam prawie 70 lat,,
Adam 2018-08-04 23:07:43
To wszystko to nic w porównaniu do mojej sprawy,mam sąsiada,który postawił magazyn,z którego co sobota i niedziela w godzinach 1-4 nad ranem przeładowuje-rozładowuje samochody,jest ala biznesmenem od impres rozstawia sceny nagłośnieni itp.Po zwróceniu uwagi stwierdził,że zakłócanie ciszy nocnej jest pojęciem względnym,był u prawnika i tak jemu powiedział.a Panowie z Policji to są dla takich ludzi,przyjadą porozmawiają pouczą i sprawa na jedną noc załatwiona.
Proszę o pdpowiedz-poradę,czy naprawdę można przetłumaczyć,że każdy w naszym kraju ma prawo do spokojnego spoczynku nocnego.
127.0.0.1 2018-05-06 20:32:01
Po rozpoznaniu jakie sa mozliwosci skutecznego ukarania takich parterowych palaczy dochodze do wniosku ze prawo mamy do dupy - niestety.
janoi 2015-09-17 20:48:26
Mam podobny problem. Mieszkam na I piętrze w budynku trzypiętrowym. Na parterze zanajduje się ośrodek dla ludzi nie "dających sobie rady w życiu oraz alkoholików i ich rodzin" Wspólnota ta działa przez cały tydzień od poniedziałku do piątku w godz.8- 16/19. Pierwsze co się robi po otwarciu lokalu to jest wystawienie ławki oraz popielniczki bezpośrednio pod moim balkonem. Przez cały czas otwarcia tego lokalu ktoś pali a cały dym z papierosów leci bezpośrednio do dwóch pokoi znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie "palarni". W żadnym z nich nie mogę na moment otworzyc okna, uchylic balkonu, wywiesic prania - nie mówiąc już o tym że nie mogę wyjśc z córką na balkon (córka ma 16 miesięcy). Po prostu nie mogę korzystac z połowy mieszkania ponieważ jest ono non stop zatruwane przez dym papierosowy. Nie wspomnę już o wiecznym hałasie, krzykach, przesuwanych krzesłach po spotkaniu grupy. Jest to naprawdę bardzo uciążliwe szczególnie w okresie letnim. Mam prośbę o pomoc czy istnieje możliwośc ograniczenia działalności takiej wspólnoty, obniżka czynszy ze względu na uciążliwosc lub całkowity zakaz palenia pod moim balkonem i odpowiednie wyciszenie ścian tej wspólnoty. Na te uciążliwości skarżą się również pozostali członkowie mieszkań mojej klatki schodowej. Bardzo proszę o poradę i pomoc.
amj64 2015-09-13 14:23:34
Sąsiedzi palący papierosy na balkonie. Czynią ze mnie biernego palacza. Dla mnie to jest bardzo uciążliwe, bo palą dużo i do późnych godzin nocnych, co powoduje, że wielokrotnie budzi mnie fetor o np. 1 w nocy. Według mnie - ponad miarę, to szkodzi mojemu zdrowiu.
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?