Sprzedaż nieruchomości bez zachowania aktu notarialnego
Pytanie:
"Mam taki problem, iż moi rodzice 25 lat temu zakupili 6/8 części domu. Pozostała część, zgodnie z odpisem Księgi wieczystej, należy do 3 innych osób ( matki i dwóch córek ). Za tą część również moi rodzice zapłacili, jednak sprawa nie została uregulowana w formie aktu notarialnego. Istnieje tylko oświadczenie (podpisane nieczytelnym podpisem) pani Krystyny (matki), o przyjęciu kwoty pieniężnej na poczet odkupienia pozostałej 2/8 udziałów we własności, oraz świadkowie. Dodatkowo, pani Krystyna przysłała upoważnienie dla mojego taty, w którym upoważniła go do załatwienia pozostałych spraw w biurze notarialnym, czego mój tata nie dokonał. W 2008 roku moi rodzice przenieśli prawo własności 6/8 domu wraz z udziałem w wieczystym użytkowaniu działki gruntu, za pomocą darowizny w formie aktu notarialnego, na mnie i moją siostrę. Jakiś czas temu odezwali się do nas spadkobiercy tych ułamkowych udziałów, aby uregulować sprawę. Proszę o opinię, co w tej sprawie musimy zrobić, zwłaszcza. Iż rodzice przez te 25 lat dokonali wielu napraw i poprawek domu, co oczywiście zwiększyło wartość domu. "
Odpowiedź prawnika: Sprzedaż nieruchomości bez zachowania aktu notarialnego
Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego ( dalej k.c.) umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego. W takiej formie zostało przeniesione tylko 6/8 własności nieruchomości. Pozostała część została przekazana w drodze umowy nieformalnej, której istnienie uprawdopodabnia jedynie podpisany dokument oraz świadkowie. Ustawodawca nadał jednak obrotowi nieruchomościami szczególny charakter i przepisy o zachowaniu formy notarialnej należy stosować bezwzględnie ( celem jest tutaj zachowanie możliwie jak największej pewności własności nieruchomości ). Wobec powyższego należy uznać ową nieformalną umowę dotyczącą 2/8 nieruchomości za nieważną. Osoby, które się do Pani zgłosiły nie wyzbyły się własności na podstawie umowy. Zgodnie z art. 410 k.c. zachodzi tu sytuacja nienależnego świadczenia. Może Pani zatem żądać jedynie zwrotu nienależnie pobranego przez te osoby świadczenia w postaci zapłaconej przez Pani ojca ceny. Ze względu na to iż czynność prawna ( sprzedaż nieruchomości w drodze nieformalnej umowy ) była nieważna nie przysługują Pani inne roszczenia względem 2/8 nieruchomości.
Michał Włodarczyk
Radca prawny
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?