Sprzedaż rzeczy trwale z gruntem związanej

Pytanie:

"W roku 1996 dokonałem sprzedaży przekaźnika, który jest trwale z gruntem związany. Następnie wraz z nabywcą zawarłem umowę dzierżawy nieruchomości stanowiącą powierzchnie pod sprzedanym przekaźnikiem. Obecnie dowiedziałem się, przy okazji dokonywania darowizny u notariusza na rzecz córki wspomnianej nieruchomości, że nie mogłem dokonać tej sprzedaży. Jest to nie zgodne z przepisami prawa. Na jakiej podstawie można stwierdzić nie ważność tej umowy sprzedaży?"

Odpowiedź prawnika: Sprzedaż rzeczy trwale z gruntem związanej

W niniejszej odpowiedzi należy zwrócić uwagę na charakter prawny konstrukcji (przekaźnika) oraz skuteczność rozporządzenia tym urządzeniem.

Ogólne zasady prawa cywilnego stanowią, iż nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (tak przepis art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego [ dalej k.c.]).

Przepisy wyraźnie wskazują co jest także częścią składową rzeczy (a to będzie miało dla nas zasadnicze znaczenie). Jak wskazuje Kodeks cywilny częścią składową rzeczy, jest wszystko to, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 k.c.).

W przepisie art. 191 k.c. ustawodawca wskazał, iż własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. Przepis ten wyraża zasadę związania ruchomości z gruntem (superficies solo cedit) oznaczającą, iż wszystko to co zostaje połączone z nieruchomością trwale stanowi jej część składową. W podobnym duchu wyraził się ustawodawca w przepisie art. 48 k.c. wskazując, iż zzastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W zakresie niniejszej sytuacji nie ma raczej wątpliwości co do tego, iż przekaźnik o którym Pan wspomina jest częścią składową nieruchomości, na której została postawiona (wybudowana).

Jak więc wynika z powyższego, Pan jako właściciel nieruchomości nie mógł sprzedać urządzenia trwale związanego z nieruchomością, gdyż urządzenie takie (przekaźnik) stanowi część składową nieruchomości a ta nie może być odrębnym przedmiotem własności od nieruchomości, z którą jest trwale powiązana.Dlatego też umowa o sprzedaż przekaźnika nie będzie wywoływać skutków prawnych w postaci przejścia własności tego urządzenia na nabywcę, gdyż jako część składowa nieruchomości w dalszym ciągu pozostaje Pana własnością, jako właściciela nieruchomości (na której się znajduje). Sprzedaż była więc bezskuteczna - nie nastąpiło przeniesienie własności wieży na nabywcę. Jest Pan właścicielem tak nieruchomości, jak i stanowiącej jej część składową wieży.

 


Michał Włodarczyk

Radca prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

    Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika